L’amministratore di condominio: causa senza autorizzazione dell’assemblea
Condominio: non c’è bisogno di uno specifico mandato da parte dei condomini se le questioni per le quali agisce l’amministratore rientrano nelle sue competenze.
L’amministratore di condominio può fare causa senza autorizzazione dell’assemblea? Secondo il Codice civile e la giurisprudenza sì. Può sembrare strano che in una decisione così importante da assumere, come quella di intraprendere una causa giudiziaria, l’amministratore possa decidere da solo, senza interpellare la compagine condominiale. Invece egli, per l’incarico rivestito, è legittimato a intraprendere tutte le azioni giudiziali a tutela dei diritti del condominio, e quindi, degli stessi condomini.
Potremmo paragonare il condominio a una piccola Repubblica, i condomini ai suoi cittadini, l’assemblea al Parlamento (organo collegiale e deliberativo) e l’amministratore al Governo (in questo caso monocratico, cioè composto da una persona sola, che assume su di sé tutti i poteri esecutivi). E nel condominio i poteri dell’amministratore sono stabiliti direttamente dalla legge; in alcuni casi, come quello che stiamo esaminando, le sue decisioni non dipendono dall’assemblea.
L’amministratore, oltre ad avere la rappresentanza legale del condominio per tutti i consueti atti e situazioni – potremmo dire: in tempo di pace – esercita anche la cosiddetta «legittimazione processuale», cioè la possibilità di agire in giudizio per conto del condominio (legittimazione attiva), oppure a costituirsi per difendersi e resistere in un giudizio intrapreso contro il condominio (legittimazione passiva). In sostanza, l’amministratore conduce queste azioni o difese giudiziarie per conto del condominio anche “in tempo di guerra”.
Indice
1 Quando l’amministratore ha il potere di avviare una causa
2 In quali materie l’amministratore può decidere di fare causa?
3 Cosa può fare l’amministratore se il condominio è stato citato in giudizio?
4 L’amministratore può scegliere l’avvocato?
5 Approfondimenti
Quando l’amministratore ha il potere di avviare una causa
L’amministratore di condominio può decidere di avviare una causa, oppure di difendere il condominio da un’azione giudiziaria intentata da altri senza bisogno di ricevere, prima, una specifica autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini. Egli, infatti, può agire anche autonomamente [1].
Questo ampio potere dell’amministratore di avviare una causa, ovviamente, può essere esercitato quando sono in gioco questioni che rientrino nelle sue specifiche attribuzioni (indicate dall’art. 1130 del Codice civile); diversamente occorre sempre il benestare (preventivo o successivo, tramite ratifica) dell’assemblea, come ha chiarito la Corte di Cassazione [2].
In quali materie l’amministratore può decidere di fare causa?
Quanto alle materie di spettanza dell’amministratore, in passato la Cassazione ha riconosciuto la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio relativamente ad una causa sull’esistenza di una servitù prediale [3] e su una domanda di demolizione [4]. Queste situazioni rientrano nelle materie di competenza dell’amministratore indicate dall’art. 1130 del Codice civile.
Ad esempio, l’amministratore può agire in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea per il recupero di crediti condominiali munendosi di decreto ingiuntivo contro i condomini morosi che non hanno versato le quote; ma può anche intraprendere le azioni necessarie per imporre il rispetto di una delibera assembleare sull’uso delle cose comuni (parcheggi, cortili, scale, terrazze, ecc.) e, più in generale, per tutte le questioni che riguardano le parti comuni dell’edificio.
Solo quando la causa eccede i limiti previsti da tale norma, l’amministratore ha l’onere di premunirsi con una specifica delibera assembleare ovvero, alla prima occasione utile, deve ottenere la ratifica da parte dell’assemblea.
Cosa può fare l’amministratore se il condominio è stato citato in giudizio?
Anche nel caso in cui il condominio sia stato citato in giudizio per una questione che eccede le competenze dell’amministratore e quest’ultimo non riesce a convocare l’assemblea in tempo utile, può costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole al condominio senza preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo successiva ratifica da parte di quest’ultima.
L’amministratore, quindi, ha la possibilità di agire in via d’urgenza fermo restando l’obbligo di informarne subito l’assemblea e chiedere la sua approvazione successiva (che può essere richiesta anche dallo stesso giudice, nel corso della prima udienza).
L’amministratore può scegliere l’avvocato?
L’ampia libertà di manovra per l’amministratore di condominio si giustifica con la necessità di rendere più agevole e rapida la difesa processuale degli interessi del condomini e, quindi, dei singoli proprietari; parallelamente, l’amministratore ha anche libertà di scelta nell’affidamento del mandato processuale all’avvocato di sua fiducia. L’individuazione del professionista che difenderà il condominio, quindi, è di competenza dell’amministratore che non deve, a tal fine, chiedere permessi o pareri ai condomini.
laleggepertutti