Posti auto in condominio: si possono escludere i negozi?
Maggioranza in assemblea di condominio per assegnare i parcheggi tra i condomini: regole e limiti.
Quando i parcheggi disponibili nel cortile condominiale sono insufficienti per ospitare le auto di tutti i residenti, l’assemblea è tenuta a regolamentarne l’uso adottando dei criteri rotatori. Solo in questo modo si può garantire, a ciascun condomino, il pari uso dell’area comune per come imposto dall’articolo 1102 del codice civile. In tale ripartizione, è possibile tuttavia tagliare fuori i titolari delle attività commerciali? Si possono escludere i negozi dai posti auto in condominio?
La questione è stata oggetto di una sentenza della Cassazione [1] che, con l’occasione, ha altresì ricordato con quale maggioranza l’assemblea può deliberare l’assegnazione dei parcheggi del cortile. Ma procediamo con ordine.
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Secondo la Suprema Corte, l’assemblea di condominio, come del resto il regolamento condominiale, non possono prevedere l’assegnazione definitiva, a singoli appartamenti, dei posti auto nel cortile, tagliando fuori i negozi presenti nello stabile. In altri termini, la delibera dell’assemblea, anche se adottata a maggioranza dei presenti, non può assegnare l’uso dei posti auto condominiali ai soli proprietari degli alloggi. E ciò per una semplice ragione: l’esclusione dei titolari dei locali commerciali e l’utilizzo per un tempo indefinito da parte di tutti gli altri consentirebbe a questi ultimi di divenirne proprietari, dopo 20 anni, tramite l’usucapione, di fatto espropriando alcuni dei condomini (appunto i titolari dei magazzini) da un bene comune che invece spetta loro per legge.
C’è solo un modo per superare questo ostacolo: raggiungere in assemblea l’unanimità. È quindi necessario anche il consenso dei condomini esclusi dall’uso dei parcheggi i quali così dovrebbero accettare la limitazione nei loro stessi confronti. Diversamente si potrebbe configurare un abuso della maggioranza, vietato peraltro dalla legge quando ha a che fare con i «beni comuni».
Le aree condominiali, tra cui appunto i posti auto, sono di proprietà di tutti i condomini: ciascuno di questi ne detiene una percentuale astratta, pari alla propria quota di millesimi. E, come ogni proprietà, anche questa non può essere espropriata coattivamente da un altro privato. Ecco la ragione per cui giammai l’assemblea di condominio, a semplice maggioranza, può escludere dall’assegnazione dei posti auto alcuni condomini (come a volte succede con i non residenti nei condomini situati nelle località turistiche).
La Cassazione ha affermato sul punto il seguente ed importante principio di diritto:«Né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura». E ciò, prosegue la Cassazione, «in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area».
La Cassazione ricorda che all’assemblea è consentito «individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero …prevedere il godimento turnario del bene». Tale delibera, tuttavia, «mantiene un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse».
In assenza dell’unanimità, infatti, la regolamentazione «deve comunque seguire il principio della parità di godimento»: tutti i condomini devono cioè poter utilizzare l’area comune (a norma dell’articolo 1102 del codice civile secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune a patto che non ne faccia un uso contrario alla sua destinazione e non impedisca agli altri condomini il pari uso dello stesso).
Non si può dunque prevedere «la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini».
laleggepertutti