Ipoteca sproporzionata: risarcimento danni

Riduzione dell’ipoteca eccessiva rispetto al valore del bene: come si tutela il debitore dal pignoramento del creditore.

L’individuazione dell’immobile su cui iscrivere ipoteca è rimessa all’autonomia del creditore. È questi che sceglie il bene e poi compila la nota di iscrizione ipotecaria da comunicare all’ufficio competente. Ma se l’ipoteca è sproporzionata rispetto al credito vantato, può il debitore chiedere il risarcimento dei danni dopo aver agito per la riduzione dell’ipoteca stessa? Di tanto si è occupata, proprio di recente, un’ordinanza della Cassazione [1] che ha varato un orientamento nuovo in merito. Partiamo dal principio.

Indice

1 Cos’è l’ipoteca?
2 L’ipoteca è necessaria per il pignoramento?
3 Quando scade l’ipoteca?
4 Qual è il valore dell’ipoteca?
5 Su quale bene viene iscritta ipoteca?
6 Ipoteca sproporzionata

Cos’è l’ipoteca?
Il creditore può iscrivere ipoteca solo se è in possesso di un “titolo esecutivo” ossia una sentenza di condanna, un decreto ingiuntivo definitivo, un assegno, una cambiale o un contratto notarile di mutuo.

L’ipoteca ha due funzioni.

Da un lato serve ad evitare che il debitore possa cedere il bene frustrando la garanzia del creditore; così, se l’immobile dovesse essere venduto o donato, il creditore ipotecario potrebbe ugualmente pignorarlo nonostante il passaggio di proprietà.

Dall’altro lato, chi per primo iscrive ipoteca sull’immobile del debitore si soddisfa con priorità, rispetto ad altri eventuali creditori dello stesso soggetto, sul ricavato dalla vendita forzata. Ad esempio, la banca con un’ipoteca di primo grado sulla casa riceverà il denaro derivante dall’aggiudicazione all’asta fino a copertura del proprio credito; l’eventuale residuo verrà ripartito tra gli ulteriori creditori che abbiano inteso partecipare alla procedura di pignoramento (ad esempio il fisco).

L’ipoteca è necessaria per il pignoramento?
Di norma, prima del pignoramento, si procede all’iscrizione dell’ipoteca proprio per garantire i due effetti che abbiamo appena descritto. Tuttavia, in astratto, ben potrebbe succedere che un’esecuzione forzata venga avviata senza la previa iscrizione dell’ipoteca (si tratta però più che altro di un caso scolastico).

Quando scade l’ipoteca?
L’ipoteca ha efficacia per 20 anni. Poi, decade automaticamente ma il creditore può sempre rinnovarla prima della scadenza (in tal caso, conservando lo stesso grado che aveva acquisito in precedenza) o anche dopo (accodandosi ad ulteriori creditori che, nel frattempo, abbiano iscritto anch’essi ipoteca sullo stesso bene).

Qual è il valore dell’ipoteca?
Il creditore iscrive ipoteca sull’intero immobile ma per un credito pari a quello fatto valere aumentato della metà. Ad esempio, chi ha un credito di 100mila euro può iscrivere ipoteca per il valore di 150mila euro, a copertura di tutte le successive spese per la procedura esecutiva e per gli interessi nel frattempo maturati.

Su quale bene viene iscritta ipoteca?
La scelta dell’immobile su cui iscrivere ipoteca viene rimessa al creditore. Ma al debitore, titolare di altri immobili, è sempre consentito presentare ricorso al giudice se il bene ipotecato ha un valore eccessivo rispetto al credito fatto valere. Ad esempio, dinanzi a un soggetto titolare di tre immobili, rispettivamente del valore di 100mila euro, 200mila e 300mila, il creditore che agisca per 50mila euro dovrà iscrivere ipoteca sul primo e non sul terzo, a meno che non sia facilmente vendibile (si pensi a un terreno non edificabile ed il cui accesso sia occluso da altri fondi).

Ipoteca sproporzionata
Secondo la Cassazione, il debitore può chiedere il risarcimento del danno provocato dall’iscrizione di un’ipoteca sproporzionata ossia eccessiva rispetto al debito garantito.

Nel caso di specie, una banca aveva iscritto un’ipoteca su beni di valore di circa 30 milioni di euro a cautela di un credito di appena 100mila euro.

Con questa ordinanza la Corte ha quindi modificato l’orientamento consolidato negli anni che negava la responsabilità della banca per iscrizione eccessiva e consolidato il cambio di rotta anticipato, seppur con motivazioni diverse, nel 2016 [2].

La decisione va in contrario senso ad un precedente ordinamento con cui la responsabilità della banca per iscrizione eccessiva veniva negata [3].

Bisogna ora capire a quale parametro il creditore debba riferirsi per non incorrere nel caso di una iscrizione sproporzionata. Da un lato, infatti, vi è da considerare che la legge impone al debitore di rispondere delle proprie obbligazioni con tutto il suo patrimonio presente e futuro (art. 2740 del Codice civile) e che la legge (art. 2838 del Codice civile) consente al creditore di stabilire l’ammontare dell’ipoteca.

Peraltro, sempre la legge (art. 2875 e 2876 Cod. civ.), dà al debitore il diritto alla riduzione dell’ipoteca se il suo valore eccede di un terzo il valore dei crediti a cautela dei quali l’ipoteca viene iscritta. Quindi, seguendo questo parametro del terzo, non si incorre nel rischio di sentirsi chiamati in responsabilità per iscrizione eccessiva.

Il danno da risarcire è quello da perdita di chance, che deriva dall’impossibilità di mettere in vendita l’immobile. È il giudice che quantifica tale danno in via “equitativa” ossia in base a quanto gli appare giusto [4]. Il danneggiato non è tenuto a dare una rigorosa prova dell’accadimento del danno e della sua quantificazione.

laleggepertutti