LA CASSAZIONE PRECISA QUANDO IL CONDOMINIO È RESPONSABILE PER L’INFORTUNIO E QUANDO NO
Pericoli noti? No ai risarcimenti
Conoscere bene un luogo, quale per esempio la rampa di scale o il cortile condominiali, non sempre si rivela un vantaggio. Infatti, chi subisce un infortunio durante un tragitto che è solito compiere abitualmente avrà maggiori difficoltà a ottenere il risarcimento del danno dal custode dell’area nella quale è avvenuto l’incidente. Come confermato dalla Corte di cassazione, sezione sesta civile, con la recente ordinanza n. 9437 del 23 marzo 2022, la conoscenza dello stato dei luoghi e il mancato utilizzo dell’ordinaria diligenza da parte del danneggiato possono escludere il diritto al risarcimento, laddove la condotta della vittima si sia rivelata la causa diretta del danno.
Non è raro che all’interno del condominio si verifichino infortuni ai condomini o a terzi che utilizzino le parti comuni. In tali casi i danneggiati spesso pretendono di essere risarciti sull’erronea convinzione che il condominio, per il semplice fatto di essere custode delle parti comuni, sia obbligato a rispondere di qualunque incidente si verifichi su di esse. Ma non è sempre così, perché volta per volta occorre verificare anche il comportamento osservato dal danneggiato e le sue conseguenze nella concreta dinamica del fatto dannoso, nonché l’eventuale apporto causale derivante dalla condotta di soggetti terzi o da eventi di forza maggiore.
La responsabilità derivante dai beni in custodia. Con riguardo ai beni comuni (cortile, androne, scale, corsello dei box, ecc.) è il condominio, in persona del suo amministratore, a dover vigilare sul relativo stato di manutenzione, essendone custode. Per tale motivo l’amministratore è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché i beni non rechino pregiudizio ai condomini e ai terzi. In caso contrario, il condominio risponde dei danni che ne siano derivati. Il fondamento giuridico di tali conclusioni si rinviene nell’art. 2051 cc, in base al quale «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». Dunque, l’origine di tale responsabilità è da individuarsi nel dovere di custodia che grava sul soggetto che, a qualsiasi titolo, abbia un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa, in relazione all’obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi.
La giurisprudenza di merito e di legittimità ha avuto modo a più riprese di circoscrivere i contorni di tale forma di responsabilità. In primo luogo, essa ha natura extracontrattuale e incombe sull’intera compagine condominiale, anche se l’amministratore può incorrere a sua volta in responsabilità contrattuale nei confronti del condominio. In base all’art. 20151 cc grava quindi sul custode del bene una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria limitata alla dimostrazione del caso fortuito. Ai fini del riconoscimento della responsabilità non è tuttavia necessario che il bene sia di per sé pericoloso, ma è sufficiente, perché possa essere riscontrato il rapporto di causalità fra la cosa e il danno, che esso abbia una concreta potenzialità dannosa per sua connaturale forza dinamica o statica, ovvero, per effetto di concause umane o naturali.
Vista la presunzione di responsabilità in capo al condominio prevista dall’art. 2051 cc, in casi del genere il soggetto danneggiato può ottenere il risarcimento per il danno subito limitandosi a provare il pregiudizio subito, il nesso tra quest’ultimo e il bene che lo ha prodotto, nonché il rapporto di custodia tra detto bene e il condominio. La compagine condominiale, viceversa, andrà esente da responsabilità soltanto ove riesca a provare che il danno non è stato causato da un bene comune dell’edificio oppure che ricorra un caso fortuito, da individuarsi in un evento assolutamente imprevisto o imprevedibile, che sia stato di per sé idoneo a produrre l’evento lesivo. È bene però evidenziare che tra i fattori aventi efficacia scriminante, in quanto fanno venire meno la responsabilità del condominio, rientrano anche il fatto del terzo o dello stesso danneggiato, qualora si tratti di condotte che abbiano causato direttamente l’evento dannoso.
Quando il condominio è esente da responsabilità. Nel caso risolto con la recente ordinanza del 23 marzo scorso una persona era caduta scendendo le scale, che si presentavano in cattivo stato di manutenzione. Proprio in ragione di ciò entrambi i giudici di merito avevano ritenuto che l’evidente pericolo rappresentato dalle carenze manutentive delle scale e il fatto che la vittima dell’incidente fosse solito frequentare quell’edificio, e dunque conoscesse bene lo stato dei luoghi, portasse a escludere la responsabilità del condominio, citato in giudizio quale custode del bene. Anche la Suprema corte, nel respingere il ricorso del danneggiato, ha ritenuto che, una volta accertato in fatto che la vittima conosceva lo stato dei luoghi e che con l’uso dell’ordinaria diligenza avrebbe evitato il danno, la sua condotta avesse avuto efficacia causale assorbente nella produzione dell’evento dannoso. In un altro caso la Cassazione ha recentemente stabilito che il condomino che scivola sulle scale a causa di una macchia di olio non deve essere risarcito dal condominio, trattandosi di un fatto che esula dalla responsabilità di quest’ultimo e non può essere né previsto né evitato (sentenza n. 10154 del 27 aprile 2018). Nel caso di specie la Corte di appello, evidenziato come fosse stato lo stesso condomino ad allegare che la caduta era avvenuta a causa di una sostanza oleosa presente sulle scale, aveva ritenuto inesigibile «un differente comportamento da parte del condominio, il quale altro non poteva fare se non apprestare un servizio continuativo di pulizia con cadenza, non incongrua, settimanale». La Suprema corte, nel confermare la sentenza impugnata, aveva a sua volta ribadito che l’evento lesivo era da ascrivere interamente al fatto del terzo, ossia del soggetto che aveva fatto cadere la sostanza oleosa sui gradini, in quanto unica causa della caduta del condomino sulle scale. Infatti, essendo pacifico tra le parti in causa che l’incidente fosse avvenuto a causa della predetta macchia di olio, era da ritenersi corretta la presunzione che la presenza della stessa sulle scale fosse imputabile all’operato di un soggetto terzo rispetto al condominio, circostanza che correttamente doveva essere inquadrata come caso fortuito, con conseguente assenza di responsabilità in capo a quest’ultimo. La Suprema corte ha anche chiarito come in casi del genere non costituisce ostacolo all’accertamento del caso fortuito il fatto che il terzo al quale sia imputabile l’evento dannoso non possa essere identificato, poiché la fattispecie rimane comunque di per sé connotata dai caratteri di imprevedibilità e inevitabilità che giustificano l’applicazione della scriminante. Ad analoghe conclusioni sono pervenuti i giudici di legittimità nel caso in cui un condomino era caduto sulle scale per l’improvvisa interruzione del funzionamento dell’impianto di illuminazione. In questo caso è la vittima dell’incidente ad avere l’onere di provare in giudizio sia il rapporto causale tra detta parte comune e l’incidente sia la negligenza del condominio nella custodia dell’impianto dal quale si sarebbe originato il danno (sentenza n. 22784 del 27 ottobre 2014). Nella giurisprudenza di legittimità si ritiene generalmente che ove la cosa in custodia possa sprigionare una qualche energia o una dinamica interna alla sua struttura tale da provocare il danno (come per esempio una caldaia), la responsabilità per la verificazione degli eventi lesivi sia da considerarsi oggettiva, ritenendo quindi implicito e già dimostrato il predetto nesso causale. Allorché, invece, si tratti di un bene di per sé statico e inerte che richieda l’agire umano per la verificazione di un evento lesivo (proprio come nel caso di specie della caduta sulle scale), spetta allora al danneggiato provare che lo stato dei luoghi presentasse peculiarità tali da renderne potenzialmente dannosa la normale utilizzazione.
Quando invece il condominio è responsabile per l’infortunio. Alla luce dei principi sopra ricordati e sulla base della casistica giurisprudenziale può invece ritenersi che sussista la responsabilità del condominio nel caso in cui, per esempio, per la scarsa illuminazione di una parte condominiale, il danneggiato non si sia avveduto della presenza di un muretto e per questo motivo sia precipitato lungo il vano scale. Lo stesso dicasi se la caduta sia stata originata dalla presenza di sporgenze rispetto al piano di calpestio (si pensi a un gancio, inserito in uno dei gradini della scala e relativo a un cancelletto normalmente chiuso) o dalla presenza di nuovi manufatti collocati sul pavimento del cortile che, per la posizione e per la novità dell’installazione, presentino i caratteri dell’insidia. Allo stesso modo il condominio è obbligato a risarcire colui che abbia subito una frattura causata da una caduta provocata da un pezzo di moquette collocato nell’androne (con la parte pelosa rivolta verso il suolo e quella gommosa verso l’alto). In presenza di materiale distaccatosi dal soffitto o dalle pareti della scala condominiale è inoltre legittima la richiesta di risarcimento danni di un condomino che si sia infortunato, perché in vasi del genere la causa del danno è da individuarsi presuntivamente proprio nella scarsa manutenzione delle parti comuni.