DAL PRELIMINARE ALLE DONAZIONI: RICOGNIZIONE DEI CHIARIMENTI SULLA DECADENZA DEI BENEFICI
Invariato il periodo di possesso utile
La sospensione «anti-Covid» dei termini previsti a carico del contribuente nell’ambito delle agevolazioni «prima casa» non allunga il quinquennio di possesso necessario per mantenere i benefici.

La precisazione, fornita dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 8/2022 (si veda l’articolo nella pagina precedente), attiene alla fattispecie di decadenza in caso di rivendita «ante tempus» dell’abitazione acquistata con i benefici fiscali, prevista nell’ambito delle disposizioni del punto 4) della nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr 131/86.

Secondo dette disposizioni, decade dalle agevolazioni (legittimamente) fruite all’atto dell’acquisto dell’abitazione il contribuente che la trasferisce, anche a titolo gratuito, prima che siano passati cinque anni dall’acquisto; in tal caso, il contribuente è tenuto al pagamento delle imposte nella misura ordinaria, dei relativi interessi e di una sanzione del 30% sulla differenza (riducibile a un terzo in sede di definizione agevolata). La stessa disciplina si rende applicabile nel caso di acquisto soggetto a Iva.

La decadenza non si verifica se l’interessato provvede, entro un anno dalla vendita, ad acquistare un altro immobile da adibire a propria «abitazione principale»; come precisato dall’Agenzia con la risposta n. 627/2021, la condizione che l’immobile riacquistato entro un anno sia adibito ad abitazione principale deve ritenersi inapplicabile ai cittadini residenti all’estero.

Va evidenziato che, nell’ambito della disciplina agevolativa sulla «prima casa» ai fini delle imposte indirette, questo è il solo caso in cui vi è l’onere di destinare a propria abitazione principale l’immobile.

Al di fuori di questa ipotesi, infatti, tale onere non figura tra i requisiti necessari per l’agevolazione.

La destinazione ad abitazione principale potrebbe anche non essere immediatamente successiva all’atto di acquisto, ma richiedere un lasso di tempo ragionevole, variabile in relazione alle circostanze concrete, per esempio il tempo necessario per la risoluzione di aspetti logistici quali l’organizzazione del trasloco, oppure per l’esecuzione di lavori di ristrutturazione, o per ottenere il rilascio dell’immobile da parte degli occupanti.

Con risoluzione n. 192/2003, pertanto, l’Agenzia delle entrate ha ritenuto, sulla base della giurisprudenza di legittimità, che la condizione della destinazione dell’immobile ad abitazione principale dell’acquirente debba essere realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio.

Computo del quinquennio. Con risoluzione n. 67/2009 l’Agenzia ha sostenuto che, anche nel caso in cui l’acquisto sia stato effettuato presso una cooperativa edilizia, il termine decorre dalla data del rogito notarile di assegnazione definitiva dell’alloggio e non da quella del verbale di consegna che attesta l’assegnazione provvisoria dell’immobile.

Nel caso di vendita con riserva di proprietà, secondo la risposta a interpello n. 409/2020, il termine di conclusione del quinquennio e di decorrenza per l’eventuale riacquisto non coincide con la data di pagamento dell’ultima rata, nella quale si verifica l’effetto traslativo, bensì con la data dell’atto di vendita.

Contratto preliminare. Con risoluzione n. 66/2004 l’Agenzia ha precisato che, in caso di rivendita prima del decorso del quinquennio dall’acquisto, non è sufficiente a evitare la decadenza dal beneficio la stipulazione, entro un anno, di un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, non producendo tale contratto effetti traslativi. Nel confermare questo principio, la Corte di cassazione, nella recentissima ordinanza n. 10562 del 1° aprile 2022, ha dichiarato che la mancata consegna dell’immobile da parte della promittente venditrice nei termini pattuiti nel contratto preliminare, con conseguente impossibilità di stipulare l’atto di compravendita entro un anno dalla rivendita infraquinquennale, non rappresenta una causa di forza maggiore atta a escludere la decadenza dall’agevolazione.

Acquisto di terreno e costruzione. Secondo la circolare n. 38/2005, la decadenza per rivendita infraquinquennale non si verifica qualora il contribuente abbia, entro un anno dalla vendita, comperato un terreno per costruirvi la propria abitazione principale. Per conservare l’agevolazione, tuttavia, è necessario che entro il termine di un anno il beneficiario realizzi sul terreno un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. L’agevolazione è salva anche se l’immobile non sia ultimato nel predetto termine, purché il fabbricato sia venuto a esistenza, e cioè esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura, ai sensi dell’art. 2645 bis, comma 6, cc.

Con risoluzione n. 13/2017, recependo la giurisprudenza di legittimità, l’Agenzia ha ritenuto che la decadenza dall’agevolazione non si verifichi neppure nel caso in cui, entro un anno dalla rivendita avvenuta prima del decorso del quinquennio, il contribuente provveda a costruire su un terreno già in proprio possesso un edificio abitativo, non classificabile in categoria catastale A1, A8 e A9, da adibire a propria abitazione principale.

Cessione e riacquisto dell’autorimessa pertinenziale. Con risoluzione n. 30/2008 l’Agenzia ha ritenuto che il trasferimento della pertinenza acquistata con le agevolazioni «prima casa» anteriormente al decorso del quinquennio dall’acquisto comporta la decadenza dell’agevolazione fruita, non rendendosi applicabile, nella fattispecie, il comma 4 della nota II-bis all’art. 1. Inoltre, l’atto di acquisto dell’altra pertinenza non potrà beneficiare del credito d’imposta, mentre potrà beneficiare dell’agevolazione «prima casa» qualora ricorrano i presupposti previsti dal comma 3 della predetta nota II-bis.

Cessione della nuda proprietà. Secondo la risoluzione n. 213/2007, la cessione infraquinquennale della nuda proprietà comporta la decadenza dai benefici per la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto; tale parte dovrà essere quantificata applicando al prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto, di cui al prospetto allegato al dpr n. 131 del 1986, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito.

Separazione o divorzio. Con risoluzione n. 80/2019, superando l’orientamento della circolare n. 27/2012, l’Agenzia ha dichiarato che la cessione dell’immobile a terzi prima del compimento del quinquennio, in base all’accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla sistemazione dei rapporti tra gli ex coniugi, non comporta la decadenza dall’agevolazione. Tale conclusione, secondo la successiva risposta a interpello n. 80/2020, non vale però se la vendita al terzo avviene nel contesto di un accordo di separazione/divorzio con la procedura «breve» di cui all’art. 12 del dl n. 132/2014

Successioni e donazioni. Nella risoluzione n. 33/2011 l’Agenzia si è occupata della decadenza dalle agevolazioni fruite in sede di successioni e donazioni, che si caratterizzano per il fatto che i benefici spettano anche se i relativi requisiti siano posseduti dal solo erede/donatario dichiarante, potendosi dunque estendere ai coeredi non in possesso dei requisiti. In tale contesto, in relazione all’ipotesi di rivendita infraquinquennale dell’immobile oggetto dell’agevolazione da parte di un coerede/donatario non dichiarante, l’Agenzia ha ritenuto che non si verifichi alcuna decadenza dai benefici, neanche in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile.

I coeredi/donatari non dichiaranti, trovandosi a usufruire dell’agevolazione senza averlo espressamente richiesto, non rilevano sul piano soggettivo né oggettivo in ordine al mantenimento e alla decadenza di requisiti che non sono mai stati loro richiesti.

fonte italiaoggi