RINNOVATE LE LINEE GUIDA ABI UTILI NELLE VALUTAZIONI A GARANZIA DELLE ESPOSIZIONI CREDITIZIE
Perizie immobiliari col bollino
Definire un metodo di valutazione degli immobili più oggettivo, oltre a garantire trasparenza e professionalità, significa anche rendere il mercato più efficiente. Proprio con lo scopo, infatti, di fissare principi, regole e procedure comuni per le perizie sono state aggiornate le linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie. Un passaggio molto delicato e importante: basti pensare che, a febbraio 2022, l’erogazione di mutui ha toccato i 410 miliardi di euro. Le nuove linee guida, adottate da più di 180 banche, rappresentative di oltre l’80% del settore bancario, sono state presentate in occasione del convegno «Credito al Credito 2022», organizzato dall’Abi a Roma lo scorso 5 aprile. Il documento è stato elaborato con la collaborazione delle principali associazioni professionali del settore immobiliare e risulta aggiornato agli orientamenti dell’Eba, l’Autorità bancaria europea, in materia di concessione e monitoraggio dei prestiti; al 36° aggiornamento delle disposizioni di vigilanza per le banche della Banca d’Italia e alle versioni più recenti degli standard internazionali, europei e globali di valutazione.

Le linee guida per la valutazione degli immobili. Preliminare alla valutazione immobiliare è la definizione del suo obiettivo, che consiste nella determinazione, attraverso processi e metodi definiti, del valore di mercato. Le linee guida si rivolgono al perito che applica lo standard estimativo e redige il rapporto di valutazione. I principi e i concetti generali per svolgere una valutazione immobiliare sono indicati con riferimento agli standard internazionali. Particolare attenzione è dedicata alle modalità di valutazione degli immobili in sviluppo, compreso il calcolo dello stato avanzamento lavori. Le linee guida contengono inoltre indicazioni per il monitoraggio e il riesame della valutazione svolta dal perito a opera di un altro valutatore, che esercita un giudizio imparziale.

Il valore di mercato. Il valore di mercato è una rappresentazione del valore di scambio, ossia dell’importo al quale un immobile verrebbe venduto se fosse posto in vendita sul mercato alla data della valutazione in circostanze che rispondono a definiti criteri. Il valore di mercato è stimato tramite l’applicazione di procedure e di metodologie di valutazione riferite alla tipologia, alle condizioni dell’immobile e alle circostanze più probabili in cui il medesimo sarebbe compravenduto. Le procedure e i metodi utilizzati per determinare il valore di mercato devono riflettere le situazioni, i dati e le informazioni del mercato immobiliare. I metodi utilizzati per stimare il valore di mercato comprendono il metodo del confronto di mercato, il metodo finanziario o reddituale e il metodo dei costi. La scelta del metodo valutativo è legata alla disponibilità dei dati, alle dinamiche del mercato, alla natura e alle condizioni

dell’immobile da valutare. Nel valore di mercato non devono essere considerate le spese di transazione (intermediazione, notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione.

Il codice di condotta dei periti. Il perito è un soggetto che possiede le necessarie qualifiche, conoscenze, abilità e competenze per esercitare l’attività di stima e valutazione immobiliare. Può essere un dipendente della banca o un soggetto esterno alla stessa, persona fisica o costituito in forma societaria o associativa. Il perito deve mantenere sempre autonomia professionale e non deve agire in conflitto di interesse, osservando una serie di principi di ordine etico. A loro volta le banche devono assicurare un’adeguata rotazione dei periti e definire il numero di valutazioni individuali successive dello stesso bene che possono essere eseguite dal medesimo soggetto. Il perito che non sia un dipendente della banca deve essere in possesso di una polizza assicurativa valida per i rischi derivanti dall’attività professionale.

L’analisi del mercato immobiliare. Il mercato immobiliare è articolato in sotto-mercati o segmenti, sui quali si hanno conoscenze basate su dati e informazioni in uso nella prassi commerciale. Ai fini della stima è necessario svolgere un’analisi del mercato immobiliare per individuare il segmento di mercato cui appartiene l’immobile oggetto di valutazione. Per l’analisi economico-estimativa, un segmento di mercato resta definito rispetto a vari parametri relativi all’immobile, dalla sua localizzazione al tipo di contratto, dalla destinazione alla tipologia immobiliare ed edilizia, dalla dimensione ai caratteri della domanda e dell’offerta, e così via. Il metodo del confronto di mercato si basa sulla rilevazione del prezzo di mercato e delle caratteristiche degli immobili ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare. L’immobile da valutare è confrontato con le compravendite di immobili simili concluse sul libero mercato. Quando sono disponibili i dati immobiliari relativi al segmento di mercato dell’immobile da valutare, il metodo del confronto di mercato è il più diretto e appropriato per stimare il valore di mercato. Il metodo finanziario o reddituale si basa invece sulla capitalizzazione del reddito degli immobili. Per le applicazioni riguardanti il valore di mercato è necessario sviluppare e analizzare i dati e le informazioni di mercato. Questo può essere utilizzato in modo efficace e affidabile solo quando sono disponibili dati di confronto pertinenti. In caso contrario, esso può tornare utile per compiere un’analisi generale, ma non per un confronto diretto di mercato. Il metodo dei costi è un procedimento di stima del valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore di mercato del suolo edificato e del fabbricato.

Il rapporto di valutazione. Il rapporto di valutazione si riferisce al documento tecnico-estimativo redatto dal perito e mira a comunicare al lettore il valore stimato, esporre le procedure e i metodi di valutazione e specificare gli accertamenti effettuati. Il formato, la tipologia, il contenuto e la lunghezza del rapporto di valutazione sono lasciati alla discrezione della banca o del perito. Il documento deve essere conservato dalla banca e ha tre finalità: identificare l’immobile offerto a garanzia del finanziamento, verificare la sussistenza dei requisiti per la circolazione giuridica di esso e determinarne il valore di mercato.

La misurazione degli immobili. La scelta del criterio di misurazione deve essere effettuata dal perito coerentemente con le specificità del mercato locale e con il metodo di valutazione adottato nel caso specifico. Inoltre, il criterio di calcolo delle superfici deve essere coerente con quello utilizzato per i dati comparativi. Ciò detto, occorre distinguere la superficie reale, che rappresenta la dimensione fisica di un immobile, dalla superficie commerciale, ovvero una superficie convenzionale, formata dall’intera superficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell’immobile (pertinenze).

La valutazione dell’efficienza energetica dell’immobile. Il primo indicatore dell’efficienza energetica di un immobile è fornito dall’Attestato di prestazione energetica, ossia il documento che ne certifica la qualità energetica ed è obbligatorio nei rapporti contrattuali (locazione e compravendita). Anche se l’Ape non segue disposizioni standard a livello europeo, la classe di efficienza energetica risultante da questo documento costituisce una caratteristica rappresentativa dei consumi specifici di un determinato immobile e, in quanto tale, è indicativa dei costi di gestione ordinari. Attraverso l’Ape è possibile rilevare il fabbisogno e il relativo costo dell’energia primaria non rinnovabile per la climatizzazione estiva e invernale, per la produzione di acqua calda sanitaria, per la ventilazione. È crescente la consapevolezza da parte degli utenti circa i benefici in termini economici prodotti dall’efficienza energetica del proprio immobile. Quindi occorre che il perito tenga conto delle caratteristiche energetiche nel procedimento di valutazione, comparando fra loro gli immobili sulla base della rispettiva classe di efficienza e, ove si tratti di immobili poco efficienti, stimando gli oneri necessari a fare in modo che migliorino gli standard.

fonte italiaoggi