Fondo cassa in condomino: ultime sentenze

Il “fondo morosi” e il “fondo cassa” per interventi non ancora deliberati, l’impiego del “residuo attivo”.

Rientra tra i poteri dell’assemblea condominiale quello di confermare l’amministratore uscente anche con patti e condizioni diverse rispetto a quelle del precedente mandato, e di costituire cautelativamente un fondo cassa in proporzione alle quote di proprietà di ciascun condomino (quale anticipo sui futuri esborsi), in relazione a previsioni di probabili morosità di alcuni condomini, al fine di evitare azioni legali da parte della ditta esecutrice dei lavori nei confronti del condominio.

App. Bari, sent. 14 gennaio 2022

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Premesso che in materia di condominio deve ritenersi possibile l’istituzione di un fondo speciale per morosità, la ripartizione degli importi da destinare al fondo deve essere fatta in base ai millesimi, essendo possibile una contribuzione fissa soltanto se sia espressamente prevista la correzione dell’iniziale riparto mediante conguaglio a fine esercizio, in misura proporzionale alle rispettive carature millesimali.

App. Catanzaro, sent. 24 novembre 2020

La ripartizione delle spese condominiali, in mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell’art. 1123 cod. civ., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. In ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva.

Trib. Milano, sent. 18 settembre 2017

Secondo l’orientamento giurisprudenziale, formatosi prima dell’attuale riforma, per la formazione di un fondo cassa finalizzato a risolvere i problemi di liquidità è necessaria un’approvazione all’unanimità, ovvero il consenso di tutti i condomini aventi diritto al voto. Infatti, chiedere un ulteriore esborso ai condomini che hanno già pagato le loro quote, significa chiamare gli stessi a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà, in violazione del principio imposto dalla legge, secondo cui ciascuno contribuisce in base ai propri millesimi.

In via eccezionale, sempre secondo tale giurisprudenza, può essere consentito all’assemblea di approvare a maggioranza un fondo cassa nell’unico caso in cui un creditore del condominio avesse esercitato un’azione esecutiva in danno di parti comuni dell’edificio. Alla luce delle nuove norme dettate dal legislatore in materia (legge 220/2012), deve escludersi che possa verificarsi tale eccezionale ipotesi: con la conseguenza che non può mai essere deliberato, a meno che non ci sia il consenso dell’unanimità di tutti i condomini, un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei morosi. Il nuovo art. 63 disp. att. cod. civ., infatti, dispone che i creditori del condominio non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo aver inutilmente escusso condomini morosi (cfr. Cass, sent. n. 13631/2001).

Trib. Roma, sent. 11 luglio 2016, n. 13857

Nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva.

Cass., sent. 18 aprile 2014, n. 9083

I condomini non possono sospendere i pagamenti dovuti al condominio per far fronte alle spese deliberate, dovendo sapere che le carenze di cassa espongono al mancato adempimento nei confronti dei terzi fornitori, con conseguente tagli o delle utenze o addebito di interessi, sanzioni e costi moratori che, pertanto, non possono essere imputati all’amministratore, non essendo, peraltro, ammissibile la costituzione di un apposito fondo speciale su cui versare somme ingenti come quelle dovute dai condomini morosi.

Cass., sent. 11 maggio 2012, n. 7401

In materia di ripartizione delle spese condominiali il criterio della proporzionalità stabilito dal primo comma dell’art. 1123 cod. civ. è la regola. In caso di convenzione adottata all’unanimità, espressione di autonomia contrattuale, la regola può essere derogata. Tuttavia, poiché i condomini sono legati dal vincolo di solidarietà passiva, è ammessa una deliberazione assembleare volta a costituire un fondo cassa “ad hoc”, per sopperire all’inadempimento dei condomini morosi.

Trib. Bari, sent. 30 marzo 2011

Nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre “aliunde” somme – come nel caso di aggressione “in executivis” di un singolo condomino da parte di un creditore del condominio – può ritenersi consentita una deliberazione assembleare che tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa “ad hoc”, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva. Per tale motivo è stato ritenuto infondato l’appello con il quale la parte chiede la dichiarazione di nullità della deliberazione assembleare con la quale era stato istituito un fondo di accantonamento per far fronte alle morosità ed alle spese legali del condominio.

App. Catania, sent. 24 marzo 2006

In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 cod. civ., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre “aliunde” somme – come nel caso di aggressione “in executivis” da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa “ad hoc”, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri.

Cass., sent. 5 novembre 2001, n. 13631

In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condòmini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l’eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti, sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito, falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all’art. 1137 cod. civ. non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea.

Ne consegue che esulano dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni, come ad esempio la predisposizione di fondi cassa anche per le spese non necessariamente di straordinaria amministrazione.

Trib. Roma, sent. 12 maggio 2020

In tema di condominio, la specialità del fondo di cui al punto 4) del novellato art. 1135 cod. civ. consiste nel fatto che lo stesso potrà essere utilizzato solo per la destinazione che gli è stata preventivamente e obbligatoriamente impressa dall’assemblea dei condomini. Il fondo, inoltre, va istituito solo per le specifiche opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, deliberate dall’assemblea, intendendo per tali gli interventi che esulano dalla normalità o dall’abitualità o comunque di notevole entità da eseguirsi sui beni e sugli impianti comuni, con il fine di conservarne nel tempo, ricostruirne o innovarne, la struttura, e non già relativi ad opere future non ancora determinate o non determinabili.

Trib. Torre Annunziata, sent. 2 dicembre 2019

È legittima la delibera assembleare, assunta con il voto favorevole dei rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio, con la quale si è istituito un “fondo cassa”, in una situazione di grave degrado dell’immobile, per assicurare la provvista per procedere a opere di manutenzione straordinaria e ordinaria.

È legittima l’istituzione – con deliberazione assunta con il voto favorevole di tutti gli intervenuti in assemblea, rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio – di un fondo cassa rivolto, in una situazione di grave degrado dell’immobile, ad assicurare la provvista per procedere ad opere necessarie di manutenzione ordinaria e straordinaria, laddove gli interventi da eseguire siano individuati e/o individuabili, anche se non ancora deliberati.

(Fattispecie in materia di spese relative all’impianto fognario, alla copertura dell’edificio, al lucernaio della scala ed all’adeguamento dell’impianto elettrico descritte nell’ordine del giorno di precedente riunione e richiamate nel verbale dell’assemblea che aveva poi deliberato l’istituzione del fondo cassa contestato, rinviando però l’approvazione dei lavori ad un momento successivo.

Cass., sent. 11 agosto 2016, n. 17035

Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica nè l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, nè il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo – cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto – depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione – in cui l’accantonamento di un’entrata condominiale (nella specie canone dell’appartamento dell’ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione.

Cass., sent. 11 agosto 2016, n. 17035

Pacificamente si ritiene legittima e a discrezione dell’assemblea la istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni del condominio, in quanto non pregiudicante né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio stesso, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma.

Trib. Bari, sent. 20 luglio 2006

Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica nè l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, nè il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto – depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione – in cui l’accantonamento di un’entrata condominiale (nella specie canone dell’appartamento dell’ex portiere) è destinato alle spese di ordinaria manutenzione. Debbono intendersi vietati, però, comportamenti vessatori, quali l’aumentare per questa via le spese da richiedersi, magari per creare intenzionalmente difficoltà a questo o quel condomino, a corto di liquidità: siffatti comportamenti possono configurare eccessi di potere.

La norma stessa dell’art. 1135 n. 3 cod. civ. parla di un “residuo”, così indicando che non può trattarsi che di una piccola frazione, residuale appunto, della gestione, non di una somma importante. Inoltre, l’assemblea è chiamata, dalla norma stessa ora richiamata, a deciderne la destinazione, il che esclude che si possa semplicemente decidere di tenere queste somme senza destinazione, a titolo di previdenza su future esigenze di spesa. Che poi non si possa richiedere ai condomini di versare somme importanti senza destinazione vien chiarito dalla lettura dell’art. 1135 n. 4 cod. civ., ove si parla della costituzione di “fondi” – qualcosa di più di semplici “residui” – ma si dice anche, specificamente, che questi debbono essere finalizzati ad opere di straordinaria manutenzione. In ogni caso si tratterebbe di vizi di annullabilità, perché si tratta di materia disponibile, nulla vietando ai condomini di fornire con dovizia l’amministratore di danaro con libertà di utilizzo, ma ciò potrà farsi solo con il consenso di tutti o se tutti si rimettono alla delibera della maggioranza.

Trib. Milano, sent. 29 settembre 2005

È inammissibile la costituzione di un fondo cassa condominiale per spese straordinarie, non determinate nè determinabili. Tale potere esula dalla competenza dell’assemblea condominiale, la quale è limitata, ex art. 1135 n. 2 cod. civ., all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno. È illegittimo quindi andare oltre la dimensione annuale della gestione condominiale, così come è illegittimo onerare i condomini di spese che non abbiano una urgente o specifica causale o destinazione.

Trib. Lucera, sent. 20 dicembre 1996

In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l’eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti – sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito – falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all’art. 1137 cod. civ. non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea.

Ne consegue che esulano dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni (quali, nella specie, l’erogazione del compenso all’amministratore, la stipulazione di un contratto di assicurazione, la predisposizione di un fondo cassa per le spese legali).

Cass., sent. 17 agosto 2017, n. 20135

L’accantonamento di un fondo condominiale sotto forma di istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni può essere deliberata dai condomini purché si tratti di un “residuo” (art. 1135 cod. civ.) e cioè di una piccola frazione residuale della gestione, non di una somma importante.

Trib. Milano, sent. 5 febbraio 2013, n. 1658

Quando i canoni d’uso previsti per le aree asservite a parcheggio di edificio condominiale siano assimilati a canoni di locazione, sono i proprietari delle stesse a dover sopportare le spese di amministrazione condominiale (compenso per l’amministratore, spese per cartoleria e contabilità, ecc.), in quanto non ricomprese tra quelle che il conduttore deve rimborsare al locatore, il quale, diretto interessato all’attività di amministrazione e relativo mandante, ne sopporta per intero il carico, salvo diversa previsione contrattuale; ad analoghe conclusioni deve pervenirsi in relazione al “fondo di riserva” che – quale accantonamento per eventuali future spese condominiali – risponde all’interesse del condomino (locatore) di accantonare somme che consentano un’adeguata e tempestiva amministrazione del bene.

Cass. civ. 8 luglio 2014, n. 15482

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