Rumori molesti dell’inquilino: risponde anche il proprietario?

Rumori molesti dell’inquilino: risponde anche il proprietario?

Chi risarcisce se un affittuario dà fastidio agli altri condomini? Il locatore è responsabile personalmente?

Dare un appartamento in affitto a studenti universitari presenta non solo il rischio di vedersi riconsegnare l’immobile in condizioni spesso indecenti ma di dover poi sopportare le lamentele del condominio, infastidito dai festini e dagli schiamazzi notturni degli amici. Si pone a questo punto un problema di responsabilità: in caso di rumori molesti dell’inquilino, risponde anche il proprietario? La questione non è nuova e genera spesso diverse diatribe in giurisprudenza.

La ragione della contesa è facilmente comprensibile: da un lato c’è il locatore che, almeno sotto un profilo pratico, difficilmente potrebbe intervenire nei confronti dell’inquilino se nessuno lo avvisa; dall’altro ci sono i restanti condomini che non per assecondare il tornaconto economico altrui possono essere costretti a vivere con inquilini maleducati. Dunque, se l’affittuario dà fastidio, chi è tenuto a risarcire i danni agli altri che vivono nello stesso palazzo? Il proprietario dell’appartamento è tenuto a sfrattare chi non rispetta gli orari del silenzio e sveglia i vicini durante la notte?

La questione – dicevamo sopra – agita spesso le aule di tribunale. Di recente, una pronuncia del tribunale di Roma [1] offre uno spunto per comprendere se, in caso di rumori molesti dell’inquilino, ne risponde anche il proprietario. Ecco cosa ha detto la sentenza in commento.

Indice

1 Cosa si intende per rumori?
2 Cosa fare contro inquilino che fa rumore
3 Il padrone di casa è responsabile se l’inquilino in affitto fa rumore?
4 Che fare se l’inquilino viene molestato dagli altri condomini?
Cosa si intende per rumori?
Partiamo innanzitutto dalla responsabilità personale dell’inquilino, responsabilità che di certo è innegabile.

Questi è comunque tenuto a rispettare il regolamento di condominio (che potrebbe stabilire degli orari di silenzio) e soprattutto la legge. Legge che, all’articolo 844 del Codice civile, impone di non fare rumori che possano superare la «normale tollerabilità». Difficile dire, in astratto, cosa si debba intendere con tale concetto ma di certo uno schiamazzo notturno, che possa essere facilmente sentito anche negli altri appartamenti, vi rientra. Spostamenti di mobili, dialoghi a voce alta, urla, utilizzo di elettrodomestici nelle ore notturne o diurne destinate al riposo, feste, chiacchiere con gli amici sino a notte fonda, quando le vibrazioni acustiche arrivano al vicino, turbandone il riposo, sono da considerarsi vietate.

Esiste un criterio pratico, usato dai tribunali, per definire un rumore superiore alla normale tollerabilità. Tale è quello che supera di 2 decibel il rumore proveniente dall’esterno. Ragion per cui tanto più è silenzioso l’ambiente circostante (come succede di notte), tanto più è facile oltrepassare la soglia legale.

Cosa fare contro inquilino che fa rumore
Dicevamo che l’inquilino è personalmente responsabile: non perché è in affitto non è tenuto a conoscere il regolamento o la normativa in materia di rumori.

In ogni caso, la sua responsabilità può essere civile o penale a seconda di quante persone riescano a sentire i suoi schiamazzi. Se infatti ad essere infastidito è solo il vicino del piano di sotto o quelli più circostanti (ad esempio i condomini dello stesso pianerottolo), allora si parla di semplice illecito civile. Se invece il rumore può essere sentito da tutto il palazzo (indipendentemente da quante persone poi si lamentino), allora siamo dinanzi al reato di disturbo della quiete pubblica.

Nel primo caso (illecito civile) tutto ciò che si può fare è, previa diffida (possibilmente con un avvocato), ricorrere al tribunale ordinario affinché ingiunga al responsabile di mantenere il silenzio ed eventualmente, previa prova di un danno concreto e attuale, lo condanni al risarcimento.

Nel secondo caso (illecito penale), si può sporgere denuncia, chiedere che la polizia intervenga, faccia verbale e poi proceda a comunicarlo alla Procura della Repubblica. O ci si può recare direttamente presso la Procura a depositare l’atto di denuncia.

Di certo è inutile chiamare i vigili urbani, non avendo in proposito alcuna competenza. Né l’amministratore di condominio, il quale avrebbe ragione di intervenire solo se dovesse essere violato il regolamento di condominio (e ciò succede se quest’ultimo specifica gli orari del silenzio).

Il padrone di casa è responsabile se l’inquilino in affitto fa rumore?
Vediamo ora se, oltre all’azione contro l’inquilino (che spesso è nullatenente oltre che maleducato), si può agire anche contro il proprietario dell’appartamento. Quest’ultimo, nonostante il contratto di locazione, conserva dei poteri di controllo e di custodia del bene; pertanto, è tenuto a vigilare sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti con conseguente responsabilità per i danni eventualmente subiti da terzi.

Ma, se ad accendere la lite sono rumori prodotti dagli inquilini in affitto, la condanna al risarcimento dei danni nei confronti del locatore scatterà solo se vi siano prove adeguate oppure se l’affittuario svolge nell’appartamento attività lavorative espressamente vietate dal regolamento. In tali casi, egli è, in solido con il conduttore, tenuto a risarcire i danni da quest’ultimo cagionati agli altri condòmini.

Più volte la giurisprudenza ha ritenuto responsabile il locatore per le condotte dell’inquilino che non rispetta il regolamento o comunque dà fastidio agli altri condomini. Egli, infatti, in tali casi, è tenuto a diffidare l’affittuario e a richiamarlo al rispetto del regolamento e/o della legge. In difetto, sarà tenuto a sfrattarlo. Ma ciò, come detto, solo se è stato posto in condizione di conoscere il suo comportamento scorretto: ragion per cui chi viene molestato da un inquilino maleducato, se vuol agire contro il locatore e chiedergli i danni, deve prima diffidarlo affinché questi possa prendere provvedimenti. Diffida che invece non è necessaria se egli era già al corrente di un uso non corretto dell’immobile (si pensi a chi affitta un’unità abitativa affinché venga adibita ad asilo o ad altre attività rumorose).

Che fare se l’inquilino viene molestato dagli altri condomini?
Potrebbe infine porsi il problema inverso: quello cioè di un inquilino in affitto che venga disturbato dai rumori notturni degli altri condomini. In tali ipotesi, la giurisprudenza ha giustificato il recesso dal contratto per «giusta causa», con preavviso di sei mesi. Il locatore, che veda sfumare i propri guadagni, potrà poi agire contro il responsabile, chiedendogli il risarcimento per il contratto di affitto “perso”.

laleggepertutti