Sulla casa pignorata non si tace
Paga il venditore che nasconde che sulla casa pende una procedura esecutiva di pignoramento. E scatta il pagamento del doppio della caparra a favore dell’acquirente mancato, in quanto è considerato un grave inadempimento impedirgli di ottenere un mutuo. Non conta, inoltre, che lo stesso acquirente avesse deciso di recedere dal contratto preliminare di vendita prima della scadenza del termine fissato per sottoscrivere il rogito. È quanto emerge dalla sentenza 12032/22, pubblicata il 13 aprile scorso, dalla seconda sezione civile della Cassazione.
Il caso. Scatta la condanna definitiva a pagare oltre un milione di euro a carico del promittente venditore. Il proprietario dell’immobile, infatti, aveva subito il pignoramento del bene in quanto condannato a pagare una provvisionale nel procedimento penale in cui era stato riconosciuto responsabile di truffa. Nel preliminare firmato, invece, il promittente venditore aveva assicurato che l’immobile fosse libero da pesi, tranne l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo. A nulla vale che il promissario acquirente avesse deciso di recedere prima della scadenza del termine per stipulare il definitivo: entro la data prevista, peraltro, non risultava cancellata la formalità ipotecaria né estinto il pignoramento. Il principio di diritto richiamato dalla Suprema corte, d’altronde, prevede che il promissario acquirente ha la facoltà e non l’obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine affinché il promittente venditore cancelli l’ipoteca sull’immobile che pure gli aveva garantito libero da iscrizioni pregiudizievoli. Ma se la controparte si avvale della facoltà di recesso o chiede la risoluzione del preliminare, il proprietario dell’immobile non può più attivarsi per cancellare l’ipoteca. La risoluzione del contratto prevista ex articolo 1482 cc ha carattere automatico e stragiudiziale laddove opera allo stesso modo della diffida ad adempiere: costituisce per l’acquirente un rimedio non speciale o esclusivo ma alternativo, di ulteriore protezione e tutela dell’interesse all’adempimento. E dunque si può sempre esperire l’azione ordinaria di risoluzione del contratto in caso di grave inadempimento. Una volta stipulato il preliminare, infine, la parte non inadempiente deve tutelare i suoi diritti esercitando le azioni contrattuali senza poter far valere la responsabilità precontrattuale. Non giova, nella specie, al promittente venditore criticare la sentenza impugnata poiché ritiene legittimo il recesso dal preliminare della controparte benché esercitato prima del termine prevista per stipulare il definitivo: lo fa sul rilievo che sarebbe violato il termine di adempimento che in base dell’articolo 1184 cc dovrebbe presumersi stabilito a favore del promittente venditore; deduce che, se gliene fosse stato lasciato il tempo, avrebbe potuto sia cancellare l’ipoteca iscritta per il mutuo in favore della banca sia estinguere la procedura esecutiva pendente sull’immobile compromesso per il credito di 100 mila euro, considerando che la caparra ricevuta ammonta a circa mezzo milione e il prezzo complessivo della compravendita è fissato a 2 milioni. E aggiunge che a suo tempo anche il tribunale avrebbe considerato plausibile l’eliminazione delle iscrizioni pregiudizievoli tanto da respingere il ricorso per sequestro conservativo proposto dalla controparte.
Il punto è che la censura non investe l’effettiva ratio della decisione. Il fatto che in sede di contratto preliminare il promittente venditore abbia taciuto l’esistenza della procedura esecutiva che gravava sull’immobile integra di per sé un inadempimento che ha carattere definitivo: si vede opporre un rifiuto, infatti, il promissario acquirente quando chiede alla sua banca il mutuo necessario a comprare il cespite che risulta pignorato. Insomma: sia pure in modo implicito, i giudici di secondo grado, prima, e di legittimità, poi, hanno ritenuto irrilevante che il recesso dal preliminare fosse esercitato prima della scadenza del termine convenuto per la stipula del contratto definitivo, escludendo che la gravità dell’omissione venga meno per la possibilità dedotta dal promittente venditore di rimuovere la trascrizione pregiudizievole prima della data stabilita per il rogito. In questi casi, poi, risulta invece escluso il risarcimento a carico del mediatore: le indagini catastali non gli competono, a meno di un mandato ad hoc. È la qualificazione del contratto come mediazione e non mandato, come puntualizzato nell’ordinanza 19294/20, che esonera dal risarcimento l’immobiliare perché nella specie manca l’incarico a svolgere indagini ipocatastali.
I precedenti. Poniamo che il promittente venditore dell’immobile a pochi giorni dalla stipula del preliminare faccia sapere al promissario acquirente che non ha più intenzione di cederlo. E che gli restituisca l’assegno ricevuto a titolo di caparra confirmatoria. Che succede? La circostanza che la controparte si riprenda l’assegno non consente di considerare il rapporto risolto per fatti concludenti. Anzi, si legge nella sentenza 19801/21, non esime il giudice del merito dall’accertare se il promissario acquirente abbia esercitato in modo legittimo il recesso per ottenere il pagamento del doppio della caparra, di fronte all’inadempimento del promittente venditore. Accolto dalla Cassazione il ricorso incidentale del promissario acquirente: sbaglia la Corte d’appello a riformare la pronuncia del tribunale che condannava il promittente venditore a pagare alla controparte 30 mila euro, vale a dire al doppio della caparra versata con assegno bancario. L’errore del giudice di secondo grado sta nel ritenere che la restituzione dell’assegno avrebbe fatto venir meno il titolo che giustifica l’esercizio del diritto di recesso da parte del promissario acquirente: a soli quattro giorni dal preliminare, infatti, il promittente dichiara in modo esplicito di non voler più cedere l’immobile, il che rende chiaro l’inadempimento e legittima l’operatività dell’articolo 1385, secondo comma, cc. Trova ingresso la censura secondo cui non si può ritenere che il promissario abbia accettato la restituzione del titolo senza riserve o prestato implicito consenso a rinunciare agli effetti della caparra versata in origine. La caparra, in effetti, è versata a garanzia di futura conclusione del contratto definitivo. E la circostanza che il promissario acquirente accetti il ritorno alla base dell’assegno bancario costituisce un comportamento di per sé neutro, se non è accompagnato da alcuna manifestazione di volontà adesiva della parte adempiente. Né il promittente prova che la controparte abbia accettato la caparra senza riserve o rinunciato a esercitare il potere di recesso di fronte all’inadempimento altrui. Il diritto del creditore si può sì ritenere estinto per fatti concludenti, ma la volontà di remissione deve emergere da elementi univoci.
Di fronte a inadempienze reciproche dei contraenti, poi, serve un giudizio di comparazione fra la condotta delle parti per stabilire quale sia più grave ai fini della risoluzione dell’inadempimento. E la valutazione, si spiega nell’ordinanza 25845/20, deve essere effettuata rispetto all’oggettiva entità e in relazione ai rispettivi interessi dei contraenti. Insomma: il giudice deve verificare quale delle parti si sia resa responsabile delle violazioni più rilevanti e causa del comportamento della controparte con la conseguente alterazione dell’equilibrio del contratto. Infine: indietro non si torna. Una volta che è saltato il contratto definitivo di vendita, la parte non inadempiente al preliminare, per esempio il promissario acquirente, non può domandare prima la risoluzione per inadempimento della controparte e poi in appello chiedere il recesso, puntando al doppio della caparra: si tratta, chiarisce la sentenza 24337/15, una questione nuova e dunque inammissibile nel giudizio di secondo grado perché le due domande risultano incompatibili sul piano strutturale e funzionale, mentre diversamente verrebbe meno la funzione della caparra confirmatoria, che nasce proprio per evitare un nuovo contenzioso.
fonte italiaoggi