Quorum condominio: ultime sentenze
Quali sono le maggioranze necessarie per approvare le delibere di condominio? Verbale dell’assemblea di condominio; quorum deliberativo e quorum costitutivo; verifica del quorum; mancanza del quorum deliberativo; annullamento della delibera di condominio per difetto del quorum costitutivo.
Indice
1 Verifica dei quorum
2 Quorum deliberativi assembleari in materia condominiale
3 Come dimostrare e quantificare il pregiudizio economico arrecato dalla decisione
4 Regolamento condominiale e quorum per le modifiche delle clausole regolamentari
5 Contenuto necessario della delibera condominiale ai fini della verifica del quorum
6 Quorum costitutivi e deliberativi
7 Quorum costitutivo dell’assemblea: non si contano più teste
8 Condominio e difetto del quorum costitutivo: conseguenze
9 Delibera condominiale emessa in assenza del quorum deliberativo
10 Condominio: divieto di utilizzo generalizzato delle parti comuni
11 Regolamento condominiale: può limitare l’uso della cosa comune
12 Partecipazione all’assemblea condominiale di un soggetto estraneo: non incide sulla sua legittimità
13 Condominio e maggioranze per approvare le delibere
14 Contenuto del verbale di assemblea del condominio per la verifica dei quorum
15 Bene destinato al servizio di una parte dell’edificio: è condominio parziale
16 Condominio: i quorum per le votazioni in assemblea
17 Maggioranze per approvare le delibere
18 Verbale dell’assemblea di condominio
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Verifica dei quorum
In tema di condominio, il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 cod. civ., deve contenere l’elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore, e senza che neppur infici l’adottata delibera la correzione del verbale, effettuata dopo la conclusione dell’assemblea, allo scopo di eliminare gli errori relativi al computo dei millesimi ed ai condomini effettivamente presenti all’adunanza.
Tribunale Torino sez. VIII, 18/10/2021, n.4635
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Quorum deliberativi assembleari in materia condominiale
In materia condominiale, con riferimento ai quorum deliberativi assembleari, la realizzazione di una colonna fognaria esterna alla facciata del condominio integra l’ipotesi di cui all’articolo 1120 del Cc, con le conseguenti limitazioni poste dal predetto articolo, mentre l’allaccio di una colonna fecale rientra nella previsione di cui all’articolo 1102 del Cc, poiché non si traduce in una modifica alle parti comuni, comportante una alterazione dell’edificio, ma rientra nel concetto di modifica alle cose comuni, diretta al miglior godimento o all’uso più comodo degli spazi condominiali. In ragione di ciò, non sono richieste le maggioranze di cui all’articolo 1136 del Cc sia in prima che in seconda convocazione.
Tribunale Vibo Valentia, 29/09/2021, n.676
Come dimostrare e quantificare il pregiudizio economico arrecato dalla decisione
Per evitare che le impugnative delle delibere condominiali si ripercuotano negativamente sull’andamento e sulla gestione del condominio, è fatto obbligo al condòmino che impugna la delibera assembleare provare non solo la contrarietà del decisum ai principi di legge (ad esempio, perché non rispettoso dei quorum previsti per la delibera, oppure perché abbia deliberato su ambiti sottratti alla propria competenza), ma anche il danno economico subìto per effetto della delibera assemblearenon conforme alla legge, danno economico riverberatosi nel patrimonio del condòmino impugnante che deve essere oggetto di espressa quantificazione da parte di quest’ultimo.
Tribunale Roma sez. V, 03/05/2021, n.7587
Regolamento condominiale e quorum per le modifiche delle clausole regolamentari
All’interno del regolamento condominiale, devono ritenersi contrattuali soltanto quelle clausole che sanciscono limitazioni dei diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive oppure sulle proprietà comuni, mentre le clausole che si limitano a disciplinare l’uso delle cose comuni, riferibili indistintamente a tutti i condomini, hanno natura regolamentare, con la conseguenza che per la loro modifica è sufficiente la maggioranza, anche in presenza di un regolamento approvato all’unanimità .
Tribunale Lecco sez. II, 16/02/2021, n.72
Contenuto necessario della delibera condominiale ai fini della verifica del quorum
Il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall’art. 1136 cod. civ., deve contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali. Tuttavia, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l’assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte. Il verbale deve pertanto contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c..
Corte appello Cagliari sez. I, 31/10/2020, n.545
Quorum costitutivi e deliberativi
Per le modifiche delle norme statutarie dei consorzi si applica la disciplina dettata in materia di condominio in ordine ai quorum costitutivi e deliberativi., nella specie, trova applicazione la disposizione dettata dall”art. 1138, comma 3, c.c. la quale sancisce che il regolamento e le sue modifiche debbano essere approvati con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. che prevede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio nella specie: le delibere di modificazione delle norme statutarie adottate dall”assemblea consortile si presentano viziate in quanto adottate con quorum inferiori a quelli prescritti dalle citate disposizioni.
Tribunale Roma sez. V, 23/09/2020, n.12749
Quorum costitutivo dell’assemblea: non si contano più teste
Per calcolare il quorum costitutivo dell’assemblea ed in particolare il quorum relativo al numero delle ‘teste’ necessarie per il rispetto della previsione di legge, non si devono pedissequamente sommare (laddove taluni partecipanti siano proprietari di più unità) le proprietà esclusive che fanno parte del condominio. Ed invero non si deve tenere in cale, per tale conteggio, il numero delle proprietà ulteriori che fanno capo ad un solo condomino come fossero ‘più teste’ (mentre devono essere unitariamente considerate e le carature delle ulteriori unità appartenenti al medesimo partecipante si devono sommare in capo alla medesima ‘testa’).
Tribunale Roma sez. V, 08/01/2019, n.246
Condominio e difetto del quorum costitutivo: conseguenze
Va annullata la delibera di condominio per difetto del quorum costitutivo ex art. 1136, comma 3, c.c. per mancanza di un terzo del valore dei singoli condomini (nella specie: erano presenti 563,76 millesimi su 1000 e mancavano 333,33 millesimi) e per l’effetto anche la costituzione del supercondominio (approvata nella medesima delibera) e delle statuizioni in essa previste.
Corte appello Roma sez. IV, 26/04/2018, n.2709
Delibera condominiale emessa in assenza del quorum deliberativo
Il portiere non può invocare il vizio di mancanza del quorum deliberativo dell’assemblea condominiale che ne ha disposto il licenziamento al fine di richiedere l’annullamento di quest’ultimo. Il lavoratore, infatti, poiché soggetto estraneo alla compagine condominiale, non è titolato ad eccepire i vizi che rendono il provvedimento deliberativo annullabile, potendo soltanto invocare, al fine di richiedere l’annullamento del licenziamento, l’eventuale inesistenza della delibera.
Tribunale Rimini, 09/02/2018, n.140
Condominio: divieto di utilizzo generalizzato delle parti comuni
L’art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile. Ne consegue che i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il “quorum” prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.
Cassazione civile sez. II, 07/02/2018, n.2957
Regolamento condominiale: può limitare l’uso della cosa comune
L’art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile. Ne consegue che i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il “quorum” prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.
Cassazione civile sez. II, 29/01/2018, n.2114
Partecipazione all’assemblea condominiale di un soggetto estraneo: non incide sulla sua legittimità
La partecipazione ad un’assemblea condominiale di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della sua costituzione e delle decisioni in tale sede assunte, sempre che tale partecipazione non abbia influito sulla maggioranza richiesta e sul “quorum” prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull’esito della votazione.
Cassazione civile sez. II, 30/11/2017, n.28763
Condominio e maggioranze per approvare le delibere
In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condòmini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto di interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condòmini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. (Fattispecie relativa a delibera di revoca dell’esecuzione di decreti ingiuntivi nei confronti dei condòmini morosi, adottata con la partecipazione al voto di alcuni di essi).
Tribunale Palermo sez. II, 13/09/2017
Contenuto del verbale di assemblea del condominio per la verifica dei quorum
Ai fini della verifica dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c., il verbale della assemblea di condominio deve contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali. Tuttavia, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l’assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.
Cassazione civile sez. II, 23/09/2016, n.18754
Bene destinato al servizio di una parte dell’edificio: è condominio parziale
Il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati.
Cassazione civile sez. II, 02/03/2016, n.4127
Condominio: i quorum per le votazioni in assemblea
In tema di assemblee condominiali, il sistema di votazione prescritto dal legislatore per l’approvazione delle delibere assembleari prevede il ricorso ai criteri concorrenti della maggioranza per persone o per teste e di quello per valore, ed è basato sull’abbinamento di un determinato numero di partecipanti al condominio ad un determinato valore dell’edificio che le loro quote rappresentano.
Tribunale Roma sez. V, 14/01/2016, n.630
Maggioranze per approvare le delibere
In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del “quorum” costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio.
Cassazione civile sez. II, 28/09/2015, n.19131
Verbale dell’assemblea di condominio
Il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 c.c., deve contenere l’elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore, e senza che neppur infici l’adottata delibera la correzione del verbale, effettuata dopo la conclusione dell’assemblea, allo scopo di eliminare gli errori relativi al computo dei millesimi ed ai condomini effettivamente presenti all’adunanza.
Cassazione civile sez. II, 31/03/2015, n.6552
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