La casa pignorata va liberata subito dal vincolo
Il creditore soddisfatto deve risarcire, per il ritardo ingiustificato, il debitore danneggiato. Bisogna rinunciare, infatti, agli atti esecutivi sul cespite in tempi brevi: sono i principi di buona fede e correttezza che impongono di salvaguardare il bene dagli effetti dannosi del pignoramento. Lo chiarisce la Cassazione
di Dario Ferrara

La casa pignorata va liberata subito dal vincolo, altrimenti il creditore soddisfatto deve risarcire, per il ritardo ingiustificato, il debitore danneggiato. Bisogna rinunciare, infatti, agli atti esecutivi sul cespite in tempi brevi rispetto allo stato della procedura pendente e a eventuali motivi d’urgenza noti: sono i principi di buona fede e correttezza che impongono di salvaguardare il bene dagli effetti dannosi del pignoramento. È quanto emerge dall’ordinanza 13342/22, pubblicata il 28 aprile dalla terza sezione civile della Cassazione.

Il caso. È accolto il ricorso di legittimità dei promissari acquirenti dell’immobile: sbaglia la Corte d’appello a riformare la decisione del primo giudice escludendo il risarcimento a carico di banche e società creditrici. Nella procedura esecutiva attivata da una delle banche intervengono gli altri creditori ipotecari: i promissari acquirenti si accordano con il promittente venditore per saldare di tasca loro i debiti di quest’ultimo con gli istituti di credito e le società; il tutto con assegni circolari da consegnare in sede di rogito per il trasferimento del cespite, che tuttavia viene stipulato quando la vendita forzata dell’immobile risulta già fissata. Gli aspiranti acquirenti mantengono la promessa, versando poi al venditore il saldo del prezzo per l’acquisto del bene. Il punto è che i creditori procedenti presentano atti di rinuncia privi dei requisiti ex articolo 306 cpc e il cespite viene aggiudicato a terzi nella vendita forzata. Il giudice di secondo grado, tuttavia, esclude la responsabilità di banche e società sul rilievo che sarebbe stato il venditore il soggetto obbligato ad acquisire le dichiarazioni di quietanza e contestuale rinuncia agli atti del procedimento esecutivo da parte dei creditori, mentre gli acquirenti sarebbero rimasti estranei all’accordo con le banche. Ma il patto negoziale deve essere interpretato rispetto alla ragione pratica o alla causa concreta. Nella specie i creditori presenti al rogito accettano gli assegni consegnati a pagamento del debito: hanno dunque l’obbligo di far estinguere l’esecuzione nei confronti degli acquirenti, che sono gli unici soggetti danneggiati dalla vendita forzata. È la liberazione dell’immobile, infatti, la vera causa del negozio giuridico rappresentato dalla consegna degli assegni. E dunque le banche e le società devono risarcire una somma pari all’esborso dell’acquirente perché l’esecuzione risulta proseguita per il ritardo o le modalità con cui è avvenuta la rinuncia.

Va in effetti ricordato che se il terzo arreca un contributo nel causare la condotta d’inadempimento contrattuale di una delle parti è tenuto al risarcimento del danno a titolo extracontrattuale in solido con quest’ultima. E ciò in caso sia di dolo sia di colpa. Opera di diritto la surrogazione legale ex articolo 1203, primo comma numero 3, cc: si perfeziona con il pagamento eseguito al creditore originario e risulta immediatamente efficace a favore del surrogato; ha come presupposto il pagamento da parte di un terzo non obbligato che subentra al posto dell’originario debitore. L’adempimento dell’obbligazione altrui, quindi, costituisce l’elemento pregiudiziale per il subingresso del terzo nella posizione del creditore soddisfatto. E, a differenza di quanto avviene nella surrogazione volontaria, non occorre la dichiarazione formale ed espressa del solvens di volersi surrogare né il consenso alla surroga del creditore soddisfatto. Veniamo allora alla surrogazione legale a vantaggio dell’acquirente di un immobile ipotecato: il pagamento da parte dell’acquirente costituisce non una condizione sospensiva di efficacia ma un elemento costitutivo della surrogazione. Dunque, prima del pagamento non sussiste il diritto dell’acquirente in attesa di divenire operativo in coincidenza con un suo atto potestativo, bensì un’astratta situazione di legittimazione realizzata in concreto con il compimento di tale atto: solo con il pagamento il terzo acquista il diritto. Attenzione, però: il fatto che il debitore estingua l’obbligazione nei confronti del creditore non si ripercuote in modo automatico sul pignoramento o comunque sul processo di espropriazione forzata pendente dell’immobile; affinché sia cancellata la trascrizione del pignoramento è necessario il provvedimento di estinzione del giudice, ma il processo esecutivo cade solo per effetto della rinuncia del creditore, mentre l’atto del giudice ha soltanto natura dichiarativa. Diversamente dalla cancellazione dell’ipoteca, il consenso ex articolo 1200 cc prende forma di rinuncia agli atti esecutivi: il creditore che ha ottenuto soddisfazione, quindi, deve rinunciare agli atti esecutivi sull’immobile entro un termine ragionevolmente contenuto e senza necessità di alcuna sollecitazione del debitore, mentre il ritardo ingiustificato fa scattare la responsabilità risarcitoria del creditore nei confronti del debitore che risulta di conseguenza danneggiato. Nel nostro caso siamo di fronte a un accordo negoziale tra il venditore e gli acquirenti, caratterizzato da una delegatio solvendi ex articolo 1269 cc in favore delle banche creditrici del venditore e di due distinti rapporti obbligatori. E c’è un elemento che la Corte d’appello non considera quando riforma la sentenza del tribunale che riconosceva il risarcimento: il criterio ex articolo 1369 cc, laddove impone di accertare il significato dell’accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta, non consente di dare ingresso a interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute nelle clausole contrattuali, che non rispondono alle intese raggiunte e che depongono per un significato in contrasto con il vero obiettivo delle parti. E l’impegno imposto dall’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza deve essere correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti: è necessario che il contratto sia interpretato in coerenza con gli interessi che le parti hanno inteso tutelare in modo specifico con la stipula dell’atto. Ecco allora che non conta tanto se vi sia o no un vincolo diretto tra i creditori della procedura esecutiva e i promissari acquirenti dell’immobile, ma deve essere verificata l’effettiva sussistenza di un nesso di causalità anche tra le condotte poste in essere da tutti i soggetti coinvolti nella vicenda in adempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte e il danno subito dalle parti rimaste a bocca asciutta; le quali negli atti difensivi sottolineano una circostanza importante: i creditori del promittente venditore prendono parte al rogito per il trasferimento dell’immobile pignorato tramite i loro rappresentanti legali per esigere le somme necessarie a tacitare la loro pretesa. E quindi le banche e le società interessate sono a conoscenza dell’urgenza di depositare le relative rinunce nella procedura esecutiva: non possono non sapere che si avvicina la data in cui è fissata la vendita forzata del cespite. Non si tratta di una delegazione di pagamento perché i creditori chiedono di essere pagati dall’acquirente. Il tribunale, nel decidere per il risarcimento a favore dei promissari acquirenti, individua una responsabilità extracontrattuale per fatto illecito. Anche a volere disattendere la tesi del primo giudice non sono condivisibili le conclusioni della Corte d’appello: si configura, è vero, un rapporto più complesso in quanto trilaterale, fra acquirenti, venditore e creditori. Ma a fronte dell’onere degli acquirenti di versare direttamente il prezzo ai creditori sorge l’onere di questi ultimi, contestualmente alla ricezione degli assegni, di depositare atti di rinuncia validi e tempestivi per consentire l’estinzione della procedura e la liberazione del vincolo sull’immobile compravenduto.

fonte italiaoggi