Mutuo con «cap»: a chi conviene? Quali calcoli bisogna fare prima di sceglierlo

Mutuo con «cap»: a chi conviene? Quali calcoli bisogna fare prima di sceglierlo

Mutui con cap: cosa sono
I mutui con il cap sono un po’ come quella famosa acqua minerale che non è né liscia né gasata: non sono a tasso fisso, ma nemmeno variabili fino in fondo, perché oscillano al modificarsi dei tassi garantendo che la rata non possa salire oltre un certo limite. Spariti completamente dal mercato negli ultimi anni, dato che con un divario tra fissi e variabili limitato a qualche decimo di punto non avevano alcun senso, oggi con il gap che ormai si è attestato a 150 punti potrebbero risultare attrattivi, almeno sulla carta.
I profili di debitore
Per questo abbiamo visto che cosa offre oggi il mercato, ipotizzando due profili di debitore: il primo chiede 200 mila euro per 20 anni finalizzandoli all’acquisto di una casa da 400 mila euro; non ha nessun problema a ottenere un finanziamento alle migliori condizioni del mercato. Probabilmente un cliente di questo tipo fino a qualche mese fa avrebbe chiesto un po’ di più o avrebbe puntato su una durata più lunga, ma l’incremento dei tassi lo spinge a impiegare più liquidità. Il secondo invece 200 mila euro li chiede per comprare una casa da 250 mila, un’operazione più rischiosa e oggi concedibile solo a fronte di una sicurezza assoluta sulle entrate mensili del debitore; per minimizzare l’impatto della rata la durata del finanziamento è trentennale.
Mutui con cap: tassi iniziali
Abbiamo scelto le soluzioni con il cap che si potessero confrontare con quelle proposte, dalle medesime banche, anche a tasso fisso e a tasso variabile, e rilevabili sul portale del broker mutuiOnline. it. Per quanto riguarda il primo profilo, si rileva che i mutui con il cap hanno tassi di partenza tra i 60 e 85 centesimi più alti rispetti ai variabili ordinari offerti dalla medesima banca e tra i 50 e i 90 centesimi più bassi rispetto ai mutui fissi. In termini di rata iniziale fanno spendere tendenzialmente tra 60 e 80 euro al mese in più rispetto al variabile e ne fanno risparmiare fino a 100 nei confronti del fisso. Nel secondo profilo, le banche che consentono un confronto sia con il fisso sia con il variabile sono solo Intesa Sanpaolo e Crédit Agricole; il primo istituto offre il mutuo con il cap a un tasso iniziale di un punto più basso rispetto al fisso ma per 75 centesimi più alto del variabile, il secondo propone il mutuo protetto a un tasso maggiore di 66 centesimi rispetto al variabile e di 140 centesimi minore rispetto al fisso.
Mutui con cap: spese più alte
In realtà, se confrontassimo i tassi nominali, il divario sarebbe minore ma i mutui con il cap in genere hanno spese di istruttoria sensibilmente maggiori e il tasso effettivo (che tiene conto di tutti i costi legati al finanziamento) dà un’idea più precisa delle differenze. Le spese più alte non sono certo l’unico difetto di questi prodotti, come fa capire un altro dato che inseriamo nelle tabelle: il tasso del cap, che solo nel caso di Intesa si pone a livello analogo a quello del fisso. Questo significa che se il costo dell’Euribor (il parametro che indicizza i variabili) salisse in maniera significativa nei prossimi anni il mutuo con il cap finirebbe comunque far pagare rate più alte di quelle dovute puntando sin da subito con il fisso.
Cap: cosa succede in caso di rialzo
Abbiamo provato a vedere che cosa succederebbe in caso di rialzo dell’Euribor fino al punto da far scattare il cap previsto per i vari prodotti. Riportiamo soltanto i dati relativi all’ipotesi di un aumento che si verifichi di qui a due anni (non del tutto improbabile visto che le banche centrali potrebbero rialzare i tassi nei prossimi mesi). Per quanto riguarda il primo profilo Crédit Agricole farebbe pagare 1.239 euro a fronte di 1.022 del fisso; Intesa 1.094 contro 1.026; Bper 1.197 contro 1.029 e infine Banco di Sardegna 1.169 contro 1.030. Per il secondo profilo, il cliente Intesa San Paolo pagherebbe 858 euro contro gli 801 del fisso, il debitore di Crédit Agricole 1.052 contro 845. Come si vede già da questi numeri con il cap si ha l’assoluta certezza di spendere più che con il variabile senza avere nessuna sicurezza di risparmiare rispetto al fisso.
Le soluzioni per limitare i rischi
Una scelta quindi da valutare con attenzione. Ci sono altre soluzioni per puntare sul variabile limitando i rischi di un aumento della rata? Sulla carta ce ne sono due ma la prima consiste in un prodotto assolutamente sconsigliabile, il mutuo a rata costante, che non andrebbe mai scelto quando, come ora, c’è la prospettiva di un aumento dei tassi, perché se è vero che il costo mensile non aumenta la durata rischia di allungarsi molto. La seconda è un artificio tecnico: chiedere alla banca che l’ammortamento del mutuo venga calcolato a ogni rata allo stesso tasso degli interessi: in questo modo un eventuale aumento dei tassi avrebbe un effetto ridotto sull’importo della rata perché si restituisce meno capitale lasciando però invariata la durata del finanziamento.

fonte corriere della sera