È abusivo l’ampliamento dell’appartamento realizzato sfruttando la soletta dei balconi aggettanti sovrastanti: Il balcone aggettante non svolge un’utilità comune ai due piani e neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
I balconi “aggettanti” (sporgenti dalla facciata), e le relative solette, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare. Pertanto appartengono in via esclusiva al suo proprietario. Inoltre non fungono da copertura del piano inferiore in quanto, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.
Il caso
Protagonisti della vicenda esaminata dai giudici del Tribunale di Roma sono il proprietario dell’appartamento al primo piano e il proprietario dell’alloggio al piano terra di un condominio.
Nel 2017 il proprietario dell’appartamento al piano terra realizza importanti lavori di ristrutturazione, con l’obiettivo di dividere l’immobile in due unità immobiliari, con contestuale ampliamento della proprietà esclusiva. In particolare, il condomino procede alla rimozione della cortina di pareti condominiali, alla costruzione di muri in aderenza alla parete condominiale, all’eliminazione totale delle tramezzature interne, all’apertura di una nuova porta d’accesso attraverso il cortile condominiale, nonché alla modifica della facciata e della recinzione condominiale. Inoltre, per ampliare il proprio immobile, ancora nuovi muri alla parte inferiore dei balconi aggettanti di proprietà dei condomini dell’appartamento soprastante.
Questi ultimi si rivolgono al Tribunale, sostenendo che tali lavori hanno provocato gravi fessurazioni e distacchi nelle pareti dell’appartamento di loro proprietà, un’alterazione del decoro architettonico dell’edifico, nonché un pregiudizio alla sua stabilità e sicurezza, in violazione anche del regolamento condominiale.
Chiedono pertanto la condanna del condomino sottostante alla riduzione in pristino dei luoghi nello stato originario, nonché al risarcimento dei danni arrecati al loro appartamento, in conseguenza dei lavori, da quantificare mediante Consulenza Tecnica d’Ufficio.
L’esame
Il Tribunale ha dato ragione ai ricorrenti. La decisione ha tenuto conto di quanto accertato dal Consulente Tecnico d’Ufficio, secondo il quale l’originario appartamento al piano terra è stato oggetto – con i lavori eseguiti nel 2017 – di un ampliamento e contestuale frazionamento in due distinte unità immobiliari. L’ampliamento è stato realizzato sfruttando come elemento di copertura la soletta dei balconi aggettanti del sovrastante appartamento delle attrici.
Tali balconi rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Frontalini e sottobalconi si devono considerare beni comuni a tutti quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ma, come ha precisato il Tribunale, se il sottobalcone non è decorativo, il proprietario dell’appartamento sottostante non può utilizzare la parte inferiore della soletta per agganciare un proprio manufatto senza il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante. E tantomeno può utilizzarla – come avvenuto invece nel caso in questione – in funzione addirittura di un ampliamento della superficie interna, tale da comportarne la sostanziale “incorporazione” nel suo appartamento, mediante l’avanzamento del muro perimetrale sul filo esterno di tale soletta.
Il condomino del piano terra è stato quindi condannato ad arretrare il nuovo muro perimetrale agganciato al sottobalcone, nonché a risarcire le attrici per i danni arrecati al loro appartamento in conseguenza dei lavori abusivi di ampliamento realizzati.
L’art. 1122 del Codice civile prevede che nelle parti condominiali normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non possa eseguire opere che rechino danni alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio.
Questa norma consente al condomino di dividere il suo appartamento in più unità, ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, salva eventuale revisione delle tabelle millesimali. Tale modifica non è ostacolata da un’eventuale norma contrattuale del regolamento che preveda un certo numero di unità immobiliari. L’importante è che il regolamento non vieti la suddivisione degli appartamenti. Problemi possono sorgere quando il condomino vuole non solo dividere, ma anche ampliare il suo immobile. Tale operazione non è possibile mediante l’incorporazione nell’appartamento di parti comuni, in quanto comporta un’alterazione della destinazione della cosa comune ed una utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini (tale operazione, quindi, non rientra nella previsione dell’art. 1122 del Codice civile, ma integra una tipica attività innovatrice vietata dall’art. 1102 del Codice civile, se non autorizzata dagli altri condomini).