Senza certificato di agibilità, il conduttore può invocare la risoluzione del contratto di locazione. Così ha stabilito la Corte di Cassazione, con con l’ordinanza numero 41744, emessa dalla Terza Sezione Civile il 28 dicembre 2021.
Il caso
La conduttrice di un contratto di locazione ad uso non abitativo, conveniva in giudizio la società proprietaria dell’immobile, per chiedere l’annullamento del contratto per vizio incidente sulle qualità essenziali del bene concesso in locazione. Oppure, in via subordinata, la risoluzione contrattuale per inadempimento. La ricorrente, chiedeva altresì la condanna della parte locatrice al pagamento in suo favore dell’indennità di avviamento, ed alla liquidazione dell’equivalente in danaro delle migliorie apportate all’immobile. Infine chiedeva la risoluzione della fideiussione bancaria sottoscritta per garantire le obbligazioni assunte con il contratto. Tutto questo perché aveva scoperto che l’immobile locato risultava privo del certificato di agibilità.
L’immobile al centro del procedimento era la risultante del frazionamento di un immobile ben più grande, per il quale esisteva in origine l’agibilità. La società locatrice aveva fornito la certificazione relativa all’immobile originario (non frazionato), e nel contratto era presente una clausola con cui si garantiva la perfetta agibilità del locale.
Secondo la conduttrice, la mancanza di un certificato di agibilità relativo nello specifico alla frazione da lei presa in locazione, si traduceva in un “vizio”, tale da invalidare il contratto. In pratica, se avesse saputo fin dal primo momento che la documentazione fornitale riguardava la situazione dell’immobile prima del suo frazionamento, non avrebbe mai sottoscritto il contratto, e non si sarebbe esposta al potenziale rischio di incorrere in sanzioni per aver svolto la propria attività commerciale in un locale sprovvisto del titolo di agibilità.
Per questo motivo invocava l’annullamento per vizio, oppure, la risoluzione del contratto per altrui inadempienza.
L’esame
Sia in primo grado, sia in Appello, i giudici non hanno riconosciuto come fondate le doglianze della ricorrente, che si è quindi rivolta alla Suprema Corte.
I giudici di Piazza Cavour, nell’esaminare la vicenda, si sono soffermati su due tipologie di errore: l’errore di diritto e l’errore sulle qualità essenziali dell’oggetto contrattuale.
L’errore di diritto, ricorre ogni volta che un contraente forma la propria volontà contrattuale sulla base di un’erronea rappresentazione circa l’esistenza, l’applicabilità, o la portata di una norma di legge, e tale vizio della volontà può essere ravvisato dall’altro contraente facendo ricorso alla normale diligenza. Sulla scorta di questa definizione, la ricorrente non è incorsa in alcun errore di diritto.
Per quanto invece riguarda l’errore sulle qualità essenziali dell’oggetto del contratto, secondo costante giurisprudenza, il vizio del bene concesso in locazione, per essere legittimamente invocabile, deve attenere alla struttura dell’immobile, non già al fatto che lo stesso sia corredato o meno dai titoli amministrativi necessari o indispensabili per la sua utilizzazione. La carenza dei certificati, ivi compreso quello di agibilità, non è argomento da far valere sul piano del vizio, bensì solo ed esclusivamente su quello delle reciproche obbligazioni assunte in contratto tra le parti.
Secondo la Cassazione, la volontà contrattuale, il contratto medesimo, nonché il bene immobile locato, appaiono del tutto esenti da qualsivoglia vizio e/o errore. Pertanto nessuna argomentazione della ricorrente può, sotto questo punto di vista, trovare accoglimento.
Secondo la Suprema Corte, invece, la ricorrente ha pienamente ragione nel sostenere una responsabilità per inadempienza della locatrice, da far valere ai sensi dell’articolo 1453 del Codice civile.
Infatti l’articolo 1453 del Codice civile prevede la possibilità di chiedere ed ottenere la risoluzione del contratto se una delle parti contraenti non adempie alle obbligazioni nascenti dallo stesso, o comunque assunte con esso.
Il contratto oggetto dell’esame conteneva un articolo ritenuto essenziale, che prevedeva l’obbligo della locatrice a garantire che l’immobile fosse in regola con le norme edilizie ed urbanistiche, in quanto dotato di ogni titolo/certificazione necessaria per l’edificazione e l’agibilità.
Tale articolo riceveva tutela da un altro articolo del contratto, che prevedeva la risoluzione contrattuale di diritto nel caso di violazione delle clausole essenziali.
La circostanza che la conduttrice si sia dovuta rivolgere ai giudici per far valere l’assenza del certificato di agibilità, la dice lunga sull’inosservanza di una clausola essenziale da parte della locatrice, e può certamente giustificare la risoluzione di diritto del contratto.
Ecco, quindi, che la Cassazione accoglie tale unico motivo di censura, cassando con rinvio la sentenza emessa dai giudici d’Appello, colpevoli di non avere dato la giusta rilevanza al contenuto essenziale del contratto.