Partendo dalla questione relativa alle tabelle millesimali, l’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che: “Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.

Questo significa che per la legge le tabelle millesimali non sono necessarie se il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare che compone il condominio è indicato nel titolo (cioè nel rispettivo atto di acquisto).

Pertanto, se dagli atti di acquisto delle unità immobiliari del condominio risultano i valori proporzionali di ciascuna di esse, non c’era necessità di dare incarico per la formazione delle tabelle millesimali perché i valori proporzionali (cioè i cosiddetti millesimi) di ogni unità immobiliare erano già esistenti e indicati nei rogiti di ciascun immobile.

Ovviamente quei valori indicati negli atti di acquisto (confluiti o meno in una tabella) possono essere oggetto di modifica, o di integrale sostituzione, secondo le regole fissate dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile e secondo le procedure e con le maggioranze indicate in detto articolo.

Ma fino al momento in cui non sia stata approvata una tabella millesimale contenente valori differenti rispetto a quelli indicati nei rogiti, questi valori costituiscono i millesimi applicabili per i vari fini previsti dalle norme (ripartizione spese, calcolo maggioranze assembleari ecc.).

la Corte di Cassazione (con sentenza n. 3.245 del 10 febbraio 2009) ha precisato che: “…le tabelle millesimali possono esistere o non esistere indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti, poiché i condomini, anche in mancanza di tale regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni…la formazione delle tabelle millesimali, inoltre, tranne quando queste siano allegate ad un regolamento contrattuale, non richiede forma scritta “ad substantiam”, essendo desumibile anche da fatti concludenti”.

Pertanto, e concludendo rispetto alla questione delle tabelle millesimali,

  • i millesimi che esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare sono regolarmente indicati nei titoli di acquisto e ciò escludeva la necessità di approntare tabelle millesimali fin dall’origine;
  • quei valori possono essere modificati (dando vita ad una tabella millesimale da applicarsi al futuro) secondo la procedura prevista dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile;
  • i valori millesimali e le tabelle millesimali hanno vita autonoma rispetto al regolamento condominiale.

Detto questo, veniamo alla questione del regolamento condominiale.

Se non esiste prova dell’avvenuta approvazione di un regolamento assembleare o dell’esistenza di un regolamento contrattuale (se cioè non vi è traccia di delibera assembleare di approvazione e non vi è nemmeno traccia in tutti i rogiti del richiamo e approvazione del regolamento predisposto dall’originario venditore – costruttore e, infine, non vi è nemmeno traccia di un regolamento nel registro che era previsto dall’articolo 1129 del Codice civile: il registro per la nomina e cessazione dell’amministratore) allora dovrà provvedersi a farlo approvare dall’assemblea ai sensi dell’articolo 1138 del Codice civile.

Quanto, infine, alla condotta dell’amministratore direi che:

  • considerato che i millesimi esistono e che tocca all’assemblea modificare o sostituire quelli esistenti;
  • considerato che un regolamento contrattuale pare non esistere (avrebbe dovuto essere richiamato in tutti i rogiti e non solo nel primo), come pure un regolamento assembleare (non vi è traccia di delibera assembleare di approvazione);

fonte laleggepertutti