L’assemblea condominiale può deliberare validamente solo se siano stati convocati regolarmente tutti gli aventi diritto. L’amministratore ha l’onere di tenere il registro dell’anagrafe condominiale e i condomini, a loro volta, devono informarlo nel caso di mutamento dei dati (art. 1130 n. 6 c.c.). In particolare, chi cede i diritti sulla propria unità immobiliare, ad esempio, nel caso di compravendita, deve trasmettere la copia autentica dell’atto all’amministratore e, sino a quel momento, rimane solidalmente obbligato con l’acquirente al pagamento delle spese condominiali (art. 66 c. 5 disp. att. c.c.).
Ciò premesso, se il nuovo condomino non informa l’amministratore del cambio di titolarità del bene – in violazione di quanto su indicato – può dolersi di non essere stato convocato all’assemblea?
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 24 aprile 2023, n. 10824 (testo in calce), afferma che all’assemblea condominiale vada sempre convocato l’effettivo titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare. Quanto detto vale anche nell’ipotesi di mancata comunicazione all’amministratore dell’eventuale vicenda traslativa. La disciplina normativa sulla tenuta del registro dell’anagrafe condominiale e sull’obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti non incide sull’acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni. In conclusione, «l’amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell’attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l’avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello di effettività».
Riferimenti normativi: la convocazione all’assemblea
In ambito condominiale, l’assemblea non può deliberare se non sono stati regolarmente convocati tutti gli aventi diritto (art. 1136 c. 6 c.c.). L’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 66 c. 3 disp. att. c.c.).
Come si individuano i condomini?
La riforma sul condominio (legge 220/2012) ha introdotto l’anagrafe condominiale (art. 1130 c. 1 n. 6 c.c.). Spetta all’amministratore curare la tenuta di un registro contenente le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali (ad esempio, un usufruttuario), dei titolari dei diritti personali di godimento (un conduttore o un comodatario). Il registro deve indicare per ogni soggetto il codice fiscale, la residenza (o il domicilio), i dati castali delle rispettive unità immobiliari. Inoltre, ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore entro 60 giorni, in difetto, l’amministratore può sollecitare l’invio delle informazioni mancanti e, in caso di omessa risposta, deve attivarsi per acquisire i dati mancanti (ponendo le eventuali spese a carico dei responsabili).
La legge prevede, altresì, che in caso di cessione dell’unità immobiliare sita in condominio, si pensi alla frequente ipotesi di compravendita, il cedente (venditore) resti obbligato solidalmente con l’avente causa (l’acquirente-nuovo proprietario) per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (art. 63 c. 5 disp. att. c.c.).