Devo convocare un’assemblea condominiale; in un immobile ci sono più proprietari per successioni ereditarie. Non ho gli indirizzi di tutti i cointestatari ed alcuni abitano all’estero: dunque, non so come cercarli. Non ho collaborazione da parte degli altri proprietari di cui invece conosco l’indirizzo.
Innanzitutto, è onere dell’amministratore aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale. La legge stabilisce che ogni variazione dei dati contenuti nel registro dell’anagrafe condominiale deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
Secondo il Codice civile (art. 1129 Cod. civ.), il mancato aggiornamento o, comunque, la scorretta tenuta e conservazione del registro dell’anagrafe condominiale rappresenta una di quelle “gravi irregolarità” che giustificano il ricorso al tribunale, anche da parte di un singolo condomino, affinché venga rimosso l’amministratore.
In pratica, se l’amministratore non aggiorna l’anagrafe condominiale potrebbe essere revocato dal giudice anche su istanza di un solo condomino.
Ogni condomino ha diritto di accesso alla documentazione condominiale, che non è costituita solo dal rendiconto e dalla prova dei pagamenti, ma anche dall’anagrafe condominiale.
L’amministratore quindi non può negare l’accesso all’anagrafe condominiale qualora richiestogli dai singoli condòmini, sostenendo che il registro contiene dati personali coperti dalla privacy.
L’articolo 1129 del Codice civile, per assicurare una più efficace attuazione di tale obbligo, specifica che l’amministratore condominiale, all’atto della nomina e ad ogni suo rinnovo, deve comunicare ai condòmini luogo, giorno ed ora in cui, previo appuntamento, può esercitare il diritto di accesso e di estrazione di copia del registro di anagrafe condominiale.
La mancata osservanza di tale obbligo costituisce una violazione del sopracitato art. 1129 Cod. civ. Pertanto, è illegittimo il rifiuto opposto dall’amministratore alla domanda di copia del registro dell’anagrafe condominiale formulata dal condomino.
Detto ciò, se la ricerca all’interno dell’anagrafe condominiale dovesse risultare infruttuosa, allora si dovrà procedere con apposite indagini.
Innanzitutto, è possibile fare richiesta all’ufficio anagrafe del Comune del cosiddetto certificato storico della persona defunta, in cui si attesta quale era la composizione del nucleo familiare originario, cioè la composizione di una famiglia prima che i figli si sposassero o, comunque, andassero a vivere fuori di casa.
Il certificato storico di famiglia è utilizzato proprio per accertare gli eredi di una persona defunta, ad esempio quando bisogna sbloccare il conto corrente.
La richiesta può essere fatta anche tramite pec o raccomandata a/r, da inviare al Comune di origine del soggetto defunto oppure presso quello di ultima residenza.
Per quanto riguarda coloro che risiedono all’estero, la richiesta dell’indirizzo può essere fatta al consolato, magari chiedendo l’accesso all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (Aire).
Infine, nel caso di successione testamentaria, è possibile fare richiesta di copia dell’atto di ultima volontà agli Archivi Notarili Distrettuali oppure all’Ufficio Centrale degli archivi notarili presso il ministero della Giustizia, esibendo il certificato di morte della persona di cui si ricerca il testamento. Ogni atto pubblico, infatti, può essere visionato e ottenuto in copia da chiunque, anche da soggetto estraneo all’atto stesso.
Generalmente, il testamento si troverà presso l’Archivio Notarile dove il notaio aveva la sede al momento della pubblicazione.
Gli interessati possono richiedere al Registro generale dei testamenti la certificazione delle iscrizioni risultanti a nome della persona defunta e l’indicazione dell’archivio notarile distrettuale presso il quale gli atti iscritti sono depositati, qualora il notaio sia cessato. La richiesta può essere fatta telematicamente accedendo al sito del Ministero della Giustizia.
Sempre con questi dati è possibile fare una ricerca presso conservatoria dei pubblici registri immobiliari per verificare quali sono gli eredi che hanno fatto espressa accettazione dell’eredità (caso piuttosto raro, invero).
In ultima istanza, è possibile affidarsi alle agenzie investigative che offrono il servizio di “visura rintraccio eredi”, per semplificare ed evitare i tempi e i costi della ricerca presso i vari uffici anagrafici, fiscali ecc.
Infine, per quanto riguarda la convocazione all’assemblea degli eredi, è opinione diffusa (Cass. 22 marzo 2007, n. 6926) quella secondo cui, «l’amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso».
Anche altra giurisprudenza (Trib. Roma, sentenza del 02/12/2016 n. 22422) ha stabilito che, nel caso in cui l’amministratore sia solo a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso di convocazione delle riunioni assembleari.
Da tanto deriva che, nel caso di eredi sconosciuti, la questione va trattata come se si trattasse di un’eredità giacente, con comunicazioni impersonali all’ultimo domicilio del defunto, cioè quello in cui si apre la successione ovvero presso l’abitazione sita in condominio.
Quindi, se le ricerche sopra suggerite dovessero dare tutte esito negativo, allora non resterebbe che procedere in tale ultima maniera, pena lo “stallo” perpetuo dell’assemblea.
laleggepertutti