Un avviso lasciato nella buca delle lettere contenente l’avviso di convocazione per la riunione di condominio è valido o può essere contestato?

L’invio dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve rispettare le forme indicate dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile in modo da assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla riunione e garantire la validità delle deliberazioni. In questo articolo vedremo se è valida la convocazione all’assemblea condominiale lasciata nella cassetta delle lettere: lo faremo tenendo conto dei chiarimenti forniti dalla giurisprudenza.

Quali sono le modalità di convocazione previste dalla legge?

Secondo l’articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice civile, le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale devono avvenire necessariamente tramite una delle seguenti forme:

  • raccomandata,
  • posta elettronica certificata,
  • fax,
  • consegna a mano.

Queste modalità sono obbligatorie e devono essere rispettate per garantire la validità delle convocazioni.

L’assemblea non può, se non con una delibera presa all’unanimità, stabilire un’altra modalità di comunicazione o imputare le spese postali a carico dei soli condomini che hanno chiesto di ricevere la raccomandata piuttosto che l’avviso immesso nella buca delle lettere.

L’avviso lasciato nella cassetta delle lettere è valido?

La sentenza del Tribunale di Cassino n. 716/2023 ha chiarito che l’avviso di convocazione lasciato nella cassetta delle lettere non è una modalità valida di convocazione. Questo perché tale modalità non consente di avere la certezza che i condomini abbiano ricevuto effettivamente l’avviso e non rispetta le modalità previste dalla legge. Inoltre, la norma che regola le convocazioni assembleari ha natura obbligatoria e non può essere modificata dalla volontà delle parti.

Per dare validità all’avviso immesso nella cassetta delle lettere bisognerebbe che lo stesso venga controfirmato per avvenuto ricevimento dal destinatario e poi restituito all’amministratore.

Quali sono le conseguenze dell’annullamento di una deliberazione?

Se una convocazione assembleare non avviene nel rispetto delle modalità previste dalla legge, la deliberazione adottata durante quell’assemblea può essere annullata entro 30 giorni dall’interessato non convocato con le corrette modalità. Se però questi lascia spirare il termine, la delibera resta per sempre valida.

Ciò comporta conseguenze significative, come la condanna alle spese legali che possono raggiungere importi considerevoli per il condominio. Gli amministratori di condominio e gli avvocati che assistono il condominio devono quindi prestare attenzione e adottare le modalità corrette per evitare tali conseguenze.

Cosa può fare l’amministratore di condominio per risolvere il problema?

Nel caso in cui una convocazione venga contestata per motivi di forma o per mancata comunicazione, l’amministratore può convocare una nuova delibera che annulli la precedente e – questa volta senza vizi di forma – provveda a deliberare sulle stesse questioni poste al precedente ordine del giorno. La nuova delibera si sostituirà alla vecchia e quest’ultima non avrà più effetti. Sicché il condominio eviterà anche eventuali contenziosi.

Tuttavia, è consigliabile che il condominio revochi rapidamente la deliberazione contestata e adotti una nuova decisione rispettando la procedura prevista dal Codice civile prima che venga avviata la casa in tribunale. Diversamente infatti il giudice, può dovendo chiudere il giudizio per “cessata materia del contendere” potrebbe comunque condannare il condominio al pagamento delle spese processuali per aver dato causa alla contestazione. Questo può limitare i danni e consentire al condominio di procedere correttamente.

L’assemblea può decidere l’invio degli avvisi nella cassetta delle lettere?

Certamente una delibera assembleare “a maggioranza” non può imporre a tutti i condomini di ricevere le convocazioni con avvisi immesso nella cassetta delle lettere vincolando così anche i dissenzienti o gli assenti. Ma non è da escludere che il verbale possa vincolare chi invece accetta tale modalità. Sul punto, il Tribunale Tivoli (sentenza 5 aprile 2022) ha detto che la convocazione a mezzo email non è prevista, ma non è vietata, e può essere ritenuta idonea «nel caso in cui sia stato lo stesso condomino ad esprimere la volontà di ricevere le convocazioni assembleari a mezzo e-mail ordinarie, sottoponendosi dunque volontariamente al rischio della mancata ricezione» (nello stesso senso, sempre con riferimento alla posta elettronica ordinaria, anche Appello Brescia 3 gennaio 2019, numero 4).

Conclusioni

La sentenza del Tribunale di Cassino mette in luce l’importanza di rispettare le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale previste dalla legge. L’avviso lasciato nella cassetta delle lettere non è considerato valido, e i condomini devono essere convocati tramite modalità come la raccomandata, la posta elettronica certificata, il fax o la consegna a mano. Gli amministratori di condominio e gli avvocati devono prestare attenzione a questi dettagli per evitare l’annullamento delle deliberazioni e le conseguenti spese legali. È importante seguire le procedure corrette per garantire una gestione efficace e legale del condominio.

 

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