Secondo la giurisprudenza, le spese condominiali non si prescrivono se non viene contestata la delibera dell’assemblea entro 30 giorni.
Le quote condominiali ordinarie si prescrivono in cinque anni mentre quelle per spese straordinarie in dieci. Tuttavia se, per la generalità dei debiti, non è necessario assumere alcun onere o iniziativa giudiziaria per far valere la prescrizione (verificandosi questa in automatico per il semplice decorso del tempo), in materia condominiale le cose vanno diversamente.
Vediamo allora come contestare la prescrizione delle quote condominiali. Lo faremo alla luce di una interessante sentenza della Corte di Appello di Milano. Come vedremo a breve, il condomino che eccepisca la prescrizione del proprio debito con il condominio non può limitarsi a fare opposizione al decreto ingiuntivo eventualmente notificatogli dal condominio. Ma procediamo con ordine.
Cosa deve fare il condominio per recuperare i crediti condominiali?
L’amministratore di condominio è tenuto, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, ad agire contro i condomini morosi. Agire non significa limitarsi a una semplice lettera di diffida e messa in mora (che peraltro non è richiesta dalla legge e quindi non è necessaria) ma avviare le azioni giudiziarie.
A tal fine l’amministratore deve, senza bisogno del preventivo parere dell’assemblea, nominare un avvocato di propria fiducia che chieda al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e poi lo notifichi al moroso.
Che succede per i debiti vecchi?
Per i debiti relativi ad annualità vecchie, l’amministratore è tenuto a riportarli in bilancio consuntivo e sottoporlo all’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale. Solo così infatti evita la prescrizione del diritto del condominio.
Una volta inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condòmini morosi nel pagamento delle quote condominiali e gli importi da questi dovuti, tali pregresse morosità ove rimaste insolute, devono essere riportate nei successivi anni di gestione.
Ciò significa che il rendiconto condominiale, in forza del principio di continuità, deve originarsi dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente, a meno che l’esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano venuti meno con sentenza passata in giudicato. Cosa fare per contestare vecchi debiti del condominio
Secondo la sentenza n. 2762 del 27 settembre 2023 della Corte di Appello di Milano, per poter contestare la prescrizione di un debito condominiale, è necessario impugnare la delibera assembleare che approva il consuntivo annuale ove sono riportati i crediti del condominio riferiti a precedenti annualità. Il tutto deve avvenire entro 30 giorni dal giorno dell’assemblea o, per gli assenti, da quando è stato ricevuto il relativo verbale.
Perché questa interpretazione?
La sentenza in commento ha richiamato il cosiddetto “principio di cassa”, ricordando che in ragione di esso i crediti vantati dal condominio verso un singolo condòmino vanno inseriti nel consuntivo relativo all’esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (Cassazione sent. n. 15401/2014). Questo significa che, se un condomino non ha pagato, quella cifra verrà riportata anche nei consuntivi successivi.
Come influisce il rendiconto dell’anno precedente?
Il rendiconto dell’anno precedente fornisce la base per l’anno corrente. Solo se ci fosse una sentenza che annulla il rendiconto precedente o che dichiara illegittimi i crediti del condominio, l’amministratore dovrebbe fare delle modifiche.
Come contestare i debiti col condominio prescritti?
Dunque per contestare un credito del condominio che è caduto in prescrizione non basta non rispondere alla richiesta di pagamento o presentare opposizione al decreto ingiuntivo: è necessario, prima di tutto, impugnare entro 30 giorni la delibera dell’assemblea che approva il bilancio consuntivo in cui sono stati inseriti tali crediti riferiti ad annualità precedenti e ormai caduti in prescrizione.
Se il rendiconto non viene impugnato, diventa un titolo valido per il credito, anche per le somme relative agli anni precedenti.
laleggepertutti