Affitti, la morosità non si paga
di Giuliano Mandolesi
Dal 1° gennaio 2020 niente più tasse sui canoni di locazione non percepiti. Per i contratti di locazione abitativa stipulati a partire dal prossimo anno infatti i locatori potranno dormire sonni (fiscali) più tranquilli poiché, per detassare i canoni non percepiti, non si dovrà più attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore ma basterà «attestare» la mancata percezione attraverso l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.
La novità, introdotta con l’art. 3-quinquies del dl n. 34/2019 (l’ultimo decreto Crescita), non è di poco conto e di fatto consentirà ai contribuenti di non anticipare il pagamento delle imposte traslando il momento della detassazione dei canoni non percepiti dall’atto finale del dell’iter giudiziario, la convalida di sfratto appunto, a quello introduttivo ovvero l’intimazione o l’ingiunzione.
La norma. Il legislatore con l’art. 3-quinquies del dl n. 34/2019 mette mano a una vessatoria disposizione contenuta nell’articolo 26 del Tuir che sanciva la tassazione «per competenza» dei redditi derivanti da locazioni abitative.
La precedente formulazione della norma che tassava i redditi fondiari indipendente dalla loro percezione presentava per altro seri profili di incostituzionalità (essendo in conflitto con l’articolo 53 della Costituzione) mitigati solamente dal tortuoso e complesso meccanismo di recupero delle imposte anticipate dai locatori attraverso il ricalcolo dei dichiarativi presentati e la concessione di un correlato credito d’imposta.
La nuova modalità di recupero delle imposte anticipate. Niente più dichiarazioni integrative e niente più ricalcoli, si passa alla più comoda tassazione separata. Come indicato nella parte finale del primo comma del nuovo articolo 26 del Tuir infatti «ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica la tassazione separata disciplinata dall’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis) del Tuir». L’ imposta sarà dunque determinata applicando all’ammontare percepito l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui essi sono percepiti.
Le novità non sono retroattive. Le nuove modalità di detassazione (e tassazione) dei redditi derivanti da locazioni di immobili abitativi non sono retroattive e avranno effetto solo per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020. Per i contratti in essere invece valgono le «vecchie» regole e per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità ci sarà il riconoscimento di un credito di imposta di pari ammontare.
Dimenticate le locazioni «commerciali».
Dimenticati e discriminati i locatori di immobili commerciali. La disposizione e le novità introdotte con il decreto Crescita 2019 modificano infatti solo l’articolo 26 del Tuir che disciplina unicamente i redditi derivanti da locazioni di immobili abitativi. Per i redditi derivanti da locazioni commerciali dunque, oltre a non essere prevista alcuna modalità di recupero delle imposte anticipatamente versate su canoni non incassati, resta ferma la tassazione per competenza.