Locazioni, fisco ingarbugliato
Pagina a cura
di Giuliano Mandolesi
La manovra dimentica (ancora) le locazioni commerciali.
Divenuto legge il decreto fiscale e trovata la «quadra» per la legge di bilancio, il legislatore sceglie ancora una volta di lasciare indietro le locazioni relative agli immobili commerciali non prorogando al 2020 la possibilità di opzione per la cedolare secca per gli affitti dei C/1 e non ampliando la detassazione dei canoni non percepiti anche per i fabbricati non abitativi.
La strada intrapresa dal governo giallorosso in relazione alla scelta di non rendere strutturale la tassa piatta anche per i locali commerciali è politica, considerando soprattutto che la disposizione sarebbe costata circa 165 milioni di euro per ogni annualità «cedolarizzata», cifra abbastanza contenuta.
Inoltre la mancata conferma del regime di tassazione flat per i locali C/1 crea un vero e proprio caos fiscale sulle locazioni commerciali, circoscrivendo un regime agevolato alla sola annualità 2019, ma che ridonderà per almeno un sessennio (essendo la durata di questa tipologia di affitti di 6 anni più 6 in proroga).
Addio alla cedolare secca per i commerciali. Con la legge di Bilancio 2019 il legislatore ha ampliato la possibilità di applicare il regime fiscale cosiddetto della cedolare secca, prima riservato ai soli redditi prodotti dalle locazioni di immobili abitativi, anche in caso di affitto di fabbricati commerciali C/1 entro i 600 metri quadrati.
Il comma 59 dell’articolo 1 della legge 145/2018 (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 31 dicembre 2018, n. 302) dispone infatti che «il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi a oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21%. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale».
La costruzione della norma era chiara e circoscriveva la tassa piatta non solo a una specifica categoria catastale (limitandola anche dimensionalmente), ma anche definendo un preciso e limitato periodo temporale di applicazione, il 2019 appunto.
Senza dunque un intervento legislativo il regime sarebbe stato, come poi si è rivelato, «one shot» concesso solo per 12 mesi.
Secondo quanto indicato nella relazione tecnica, la disposizione in termini di impatto finanziario per le casse dell’erario aveva, in diretta conseguenza della limitazione dell’ambito applicativo, un costo estremamente ridotto.
Prendendo infatti a base i dati 2016 relativi ai contratti di locazione di immobili C/1 entro i 600 metri quadrati si stimava un surplus di gettito da cedolare secca di 203,3 milioni di euro a fronte di una diminuzione delle entrate 366,7 milioni afferenti per 321,9 milioni all’Irpef, per 18,4 all’addizionale regionale, per 7 all’addizionale comunale e per 19,4 al mancato introito dell’imposta di registro (non dovuta in caso di applicazione di cedolare secca).
Tra entrate e uscite la differenza era appunto di soli 163,4 milioni e per ampliare la portata della norma rendendola strutturale sarebbe bastato stanziare quindi 163 milioni per ogni successiva annualità concessa in cedolare.
Niente detassazione per i canoni non percepiti. Novità in vigore che interesserà i contratti sottoscritti a partire dal 1° gennaio 2020 è la detassazione dei canoni non percepiti.
La norma, che allevia una disposizione vessatoria che impone ai contribuenti di anticipare le imposte anche in caso di inquilino moroso che non ha dunque saldato le mensilità di affitto, è però strutturata unicamente per le locazioni di immobili abitative lasciando ancora una volta a palo i fabbricati commerciali.
La novità legislativa introdotta con lo scorso dl crescita mette mano all’articolo 26 del Tuir che attualmente dispone una temporanea tassazione per competenza dei redditi fondiari salvo poi una complessa rettifica, concessa solo dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, tramite riliquidazioni dei dichiarativi presentati e l’emersione di un credito d’imposta su eventuali imposte anticipate su canoni non incassati.
Questa modalità di recupero di quanto anticipatamente versato, sebbene sia complessa e scomoda, è però inspiegabilmente concessa solo in caso di locazione di immobili abitativi mentre per i commerciali non è prevista alcuna modalità di rimborso (probabilmente in violazione anche dell’articolo 53 della Costituzione).
Da gennaio però, come sopra detto, le cose unicamente per gli immobili abitativi cambieranno in meglio. Innanzitutto per detassare i canoni non percepiti non bisognerà attendere il lunghissimo iter giudiziario, ma basterà attestare il mancato incasso attraverso l’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.
Inoltre la norma prevede che ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica la tassazione separata di cui all’articolo 21 del Tuir, con le regole previste per i redditi conseguiti a titolo di rimborso di imposte, o di oneri dedotti dal reddito complessivo ovvero per i quali si è fruito della detrazione in periodi di imposta precedenti (articolo 17, comma 1, lettera n-bis) del Tuir).
Il caos fiscale sulle locazioni. L’isteria legislativa e l’introduzione di sistemi di tassazione alternativi all’Irpef innestati nel nostro apparato fiscale alcuni selettivi per categoria, altri con limitazione temporale, altri ancora «one shot» validi per un solo anno, hanno prodotto un caos di ben otto differenti modalità impositive sui redditi fondiari.
I contratti ante 2020 relativi a immobili abitativi saranno infatti tassati «per competenza» con tre diverse modalità: Irpef ordinaria, cedolare secca al 21% e cedolare ridotta al 10% in caso di contratti stipulati a canone concordato.
Altre tre possibilità sono stabilite per i contratti «abitativi» dal 1° gennaio che saranno invece tassati «per cassa» sempre con possibilità di optare per la cedolare ordinaria e ridotta in alternativa all’irpef progressiva.
Due sistemi invece sono riservati ai commerciali, a seconda della tipologia di immobile e dell’anno di sottoscrizione.
In linea generale valgono le regole dettate dall’articolo 26 del Tuir secondo cui i redditi relativi vanno tassati per cassa e applicando l’Irpef ordinaria.
Come sopra ampiamente descritto, esclusivamente per gli immobili C/1 entro i 600 metri quadri e limitatamente ai contratti sottoscritti nel 2019 sarà invece possibile l’applicazione della cedolare secca al 21%.
Come indicato dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 297 del 22 luglio scorso si potrà optare per la cedolare non solo relativamente ai nuovi contratti stipulati nel 2019 ma anche in caso di proroga di contratti in essere.
Secondo l’Agenzia, infatti, anche l’impedimento dettato dal legislatore che limita l’applicazione della cedolare ai soli contratti 2019 a patto che non vi sia, alla data del 15 ottobre 2018, in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, sarebbe superabile proprio in tutti i casi di proroga.
Il rinnovo della cedolare ridotta per i contratti a canone concordato. Nota positiva riguarda il rinnovo permanente dell’aliquota ridotta stabilito dal disegno di legge di bilancio 2020 per i contratti di locazione a uso abitativo a canone concordato.
Come disposto dall’articolo 1 comma 6, infatti, viene modificato l’articolo 3, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, cd. federalismo fiscale, al fine di rendere permanente la riduzione dal 15 al 10% della misura dell’aliquota della cedolare secca da applicare ai canoni derivanti dai contratti a canone concordato, vale a dire i contratti di locazione di immobili a uso abitativo stipulati ai sensi degli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta densità abitativa.