Avvisi, responsabilità condivisa
Il presidente verifica la regolarità della convocazione
Pagine a cura DI GIANFRANCO DI RAGOI
n caso di omessa convocazione del condomino
all’assemblea la responsabilità dell’amministratore può concorrere con
quella del soggetto chiamato
a presiedere la riunione, il
quale in tale veste dovrebbe
controllare la regolarità degli avvisi spediti agli aventi
diritto che risultino assenti.
Questo il principio di diritto desumibile dalla recente
sentenza della Corte di cassazione n. 29878 dello scorso
18 novembre 2019.
Il caso concreto. Nella
specie un condominio aveva
citato in giudizio il proprio
amministratore per sentirlo dichiarare responsabile di
inadempimento contrattuale
e condannarlo al risarcimento dei danni subiti. Questi
ultimi erano stati individuati nell’ammontare delle spese processuali che la
compagine condominiale era
stata condannata a versare
a un condomino che aveva
vittoriosamente impugnato
una deliberazione assembleare per errata convocazione.
I condomini imputavano infatti all’amministratore di
avere sbagliato nello svolgimento della procedura di
indizione dell’assemblea e
di avere quindi dato causa
al vizio di legittimità della
volontà comune successivamente contestata dal condomino risultato vittorioso in
sede giudiziale.
La domanda era stata accolta dal tribunale, ma la
sentenza era stata prontamente appellata dall’amministratore, il quale sosteneva che, in base all’art. 1136
c.c., sarebbe spettato all’assemblea, dunque ai condomini, verifi care l’avvenuta
regolare convocazione di
tutti gli aventi diritto. Inoltre l’amministratore aveva
evidenziato come la convocazione del condomino impugnante fosse avvenuta a
mezzo di posta ordinaria, e
non tramite raccomandata,
per espressa richiesta di
quest’ultimo.
La Corte di appello aveva
però confermato la sentenza impugnata, evidenziando come il procedimento di
convocazione dell’assemblea
fosse uno dei compiti assegnati dalla legge all’amministratore e, quindi, rientrasse
a pieno titolo fra i suoi obblighi contrattuali di mandatario della compagine condominiale, da svolgere secondo
i canoni di diligenza di cui
agli artt. 1176 e 1710 c.c.. Di
qui il ricorso in Cassazione.
La procedura di convocazione dell’assemblea
condominiale. Il primo
passo da compiere per procedere all’adozione di una
deliberazione assembleare è
quello di provvedere alla regolare convocazione della riunione condominiale, avvertendo i soggetti legittimati a
parteciparvi del giorno, del
luogo e dell’ora della stessa.
Il soggetto generalmente
deputato alla convocazione
dell’assemblea, come anticipato, è l’amministratore.
Questi, oltre ad avere la
possibilità di riunire i condomini in via straordinaria
nei casi in cui lo ritenga
opportuno e/o necessario, è
altresì obbligato convocarli
negli specifi ci casi previsti
dal codice civile.
Ai sensi del comma 3
dell’art. 66 disp. att. c.c. l’avviso di convocazione deve essere comunicato agli aventi
diritto almeno cinque giorni
prima della data fi ssata per
l’adunanza in prima convocazione. Si tratta di una
disposizione finalizzata a
garantire ai condomini la
possibilità di organizzare i
propri impegni in modo da
poter presenziare alla riunione e prepararsi in modo
adeguato alla discussione
dei singoli argomenti posti
all’ordine del giorno. Il computo del termine in questione si effettua a partire dalla
data fi ssata per l’assemblea
(che non deve essere conteggiata) e procedendo a ritroso nel tempo. Se, tanto per
fare un esempio, l’assemblea
è stata convocata per il 27
marzo, la comunicazione ai
condomini dovrà essere effettuata entro e non oltre il
22 marzo. In caso di avviso
che contenga la data sia della prima che della seconda
convocazione, il termine in
questione dovrà quindi essere calcolato sulla prima,
anche se sia già certo che la
stessa andrà deserta.
La decisione della Suprema corte. Nel ricorrere
in Cassazione l’amministratore condominiale aveva evidenziato come l’obbligo a suo
carico in ordine alla convocazione dell’assemblea non
esimesse quest’ultima dalla
verifi ca della regolarità dei
relativi avvisi spediti agli
aventi diritto. Per l’amministratore la sua responsabilità doveva quindi essere
giudicata quantomeno concorrente con quella dell’assemblea.
A questo proposito i giudici di legittimità hanno evidenziato come, pur essendo
di regola l’amministratore
a essere onerato della convocazione dell’assemblea
ex art. 66 disp. att. c.c., è
vero anche che l’art. 1136 c.c. prescrive che l’assemblea non possa deliberare
ove non consti che tutti gli
aventi diritto siano stati
preventivamente invitati e
dunque messi in condizione
di partecipare alla riunione.
Nella sentenza in questione
si legge infatti che è «compito
dell’assemblea, e per essa del
suo presidente, controllare
la regolarità degli avvisi di
convocazione e darne conto
tramite la verbalizzazione,
sulla base dell’elenco degli
aventi diritto a partecipare
alla riunione eventualmente
compilato dall’amministratore (elenco che può essere a
sua volta allegato al verbale
o inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro),
trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste
dal procedimento collegiale
(avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione,
discussione, votazione ecc.),
la cui inosservanza importa
l’annullabilità della delibera,
in quanto non presa in conformità alla legge». Per tale
motivo la Suprema corte ha
accolto il ricorso dell’amministratore, cassando la sentenza impugnata e rinviando ad
altra sezione della Corte di
appello per riesaminare la
questione alla luce dei predetti rilievi e uniformandosi
ai predetti principi. A proposito di quanto sopra occorre
quindi evidenziare come sia
buona norma che il soggetto
chiamato a presiedere l’assemblea si premuri, una
volta effettuato l’appello,
di verifi care se gli assenti
siano stati correttamente
convocati. Il presidente,
tuttavia, per poter svolgere
questo compito, deve necessariamente poter contare
sulla collaborazione dell’amministratore, il quale dovrà
quindi avere portato con sé
la documentazione relativa
alle convocazioni effettuate
e metterla a sua disposizione. Ove si riscontrasse che
qualcuno degli aventi diritto non sia stato convocato si
dovrebbe pertanto aggiornare la riunione ad altra
data per dare al medesimo
la possibilità di partecipare ed evitare per converso
che vengano impugnate le
eventuali deliberazioni che
sarebbero adottate in quella
sede, con conseguente richiesta di annullamento giudiziale e condanna del condominio
alle spese di lite. È tuttavia
evidente come la responsabilità connessa all’individuazione
degli aventi diritto alla partecipazione all’assemblea, che
sottende la corretta tenuta del
registro dell’anagrafe condominiale, sia invece specifi ca
dell’amministratore. Occorrerà quindi valutare caso per
caso l’effettivo comportamento tenuto dall’amministratore
condominiale e dal presidente
dell’assemblea per stabilire se
il primo risponda in via esclusiva o concorrente dei danni
subiti dal condominio per
l’omessa o errata convocazione degli aventi diritto