Appeal alla estromissione degli immobili strumentali

Pagine a cura
di Giovanni Valcarenghi
e Raffaele Pellino

La legge di bilancio rinnova la chance per estromettere gli immobili strumentali dalle imprese a condizioni fiscali più vantaggiose. La disciplina, contenuta nel comma 690 dell’articolo 1 della legge 160/2019 e ancora mutuata dalla L.208/2015 (si veda ItaliaOggi Sette del 30/12/2019), riconosce all’imprenditore la possibilità di escludere dal patrimonio dell’impresa individuale tutti gli immobili strumentali, per natura e per destinazione, posseduti alla data del 31 ottobre 2019, mediante l’applicazione di una imposta sostitutiva dell’8% sulle plusvalenze che emergono dall’operazione. Sul piano soggettivo, va ribadito che possono avvalersi dell’agevolazione esclusivamente gli imprenditori individuali, a prescindere dal regime contabile adottato. Ne restano esclusi, quindi, oltre agli imprenditori costituiti in qualsiasi forma societaria anche gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali. Adattando i chiarimenti della circolare 26/E/2016 alla situazione attuale, si tratta dei soggetti che alla data del 31 ottobre 2019 rivestono la «qualifica» di imprenditore individuale e la conservano fino al 1° gennaio 2020, data a partire dalla quale assume rilevanza l’esclusione degli immobili dal patrimonio dell’impresa. Di converso, la facoltà di fruire dell’agevolazione è preclusa se, alla data del 1° gennaio 2020, la qualifica di imprenditore individuale è venuta meno; in tale ipotesi, infatti, si è già verificato il presupposto per l’attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata dell’imprenditore, con la conseguente applicazione dell’imposta ordinaria sulle plusvalenze eventualmente realizzate. Inoltre, possono fruire dell’agevolazione gli imprenditori individuali in stato di liquidazione (casistica poco frequente ma comunque possibile), gli imprenditori che applicano il regime dei minimi o il regime forfetari, nonché l’erede o donatario dell’imprenditore deceduto successivamente al 31 ottobre 2019, a condizione che l’opzione sia esercitata dall’erede o donatario che abbia proseguito l’attività del de cuius in forma individuale. Non è dato avvalersi dell’agevolazione anche nel caso in cui l’unica azienda dell’imprenditore individuale sia stata concessa in affitto o in usufrutto anteriormente al 1° gennaio 2020. Infatti, per la durata dell’affitto o dell’usufrutto dell’unica azienda, l’affittante non riveste la qualifica di imprenditore, così come risulta dall’articolo 67 comma 1, lettera h) del Tuir. Possono essere oggetto di esclusione dal patrimonio anche gli immobili posseduti dall’imprenditore in comunione, ovviamente per la sola quota di pertinenza dell’imprenditore. Anche per quanto concerne i beni agevolabili, l’edizione «2020» segue un’impostazione analoga al passato. In particolare, sono suscettibili di estromissione i beni immobili strumentali posseduti dall’imprenditore alla data del 31 ottobre 2019 e precisamente gli immobili: a) strumentali «per destinazione», utilizzati cioè «esclusivamente» per l’esercizio dell’impresa. Pertanto, verificato l’utilizzo esclusivo per l’impresa, per tali immobili non assume rilevanza la categoria catastale di appartenenza: è, per esempio, il caso di un immobile destinato a ufficio ma accatastato in una delle categorie previste per gli immobili abitativi; b) strumentali «per natura», cioè gli immobili che, per le loro caratteristiche, «non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni» e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o concessi in locazione o comodato a terzi. Di converso, non possono essere estromessi né gli immobili che costituiscono beni «merce» né gli immobili che, pur appartenendo all’impresa, non sono strumentali. Per quanto riguarda il requisito della strumentalità, si ricorda che questo deve sussistere, ai fini dell’estromissione, sia alla data del 31 ottobre 2019 che al 1° gennaio 2020. Se, successivamente a tali date, l’immobile viene a qualsiasi titolo concesso in uso a terzi, la possibilità di procedere alla sua esclusione dal patrimonio dell’impresa, secondo le regole dalla norma agevolativa, non viene meno (circolare 26/E/2016).