terreni edificabili, benefici solo ai titolari

Sergio Trovato

Con la nuova Imu le agevolazioni sono limitate alla quota di possesso e non si estendono al contitolare. Pertanto, i benefici fiscali per i terreni edificabili spettano al coltivatore o imprenditore agricolo limitatamente alla quota posseduta e non possono essere riconosciuti agli altri contitolari che non sono agricoltori. Lo prevede il comma 743 della manovra di bilancio 2020 (legge 160/2019). La disposizione della legge di Bilancio, dunque, pone un freno alle agevolazioni, in qualsiasi forma elargite, limitandone il diritto a fruirne solo ai soggetti passivi del tributo per la quota di possesso dell’immobile. Il citato comma 743 stabilisce che, in presenza di più soggetti passivi con riferimento a uno stesso immobile, «ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria». E nell’applicazione dell’Imu va tenuto conto degli elementi soggettivi e oggettivi riferiti a ogni singola quota di possesso, «anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni». Stando così le cose anche i terreni agricoli, qualificati edificabili dal piano regolatore comunale, sono soggetti a imposizione in base al loro valore di mercato se i contitolari delle aree non hanno la qualifica di coltivatori diretti o imprenditori agricoli. La norma va oltre quanto ripetutamente affermato dalla Cassazione, che in passato ha sempre riconosciuto la finzione giuridica di non edificabilità e, quindi, l’intassabilità integrale dell’area, anche per la parte posseduta da soggetti che non avevano i requisiti di legge, poiché l’agevolazione aveva un’impronta oggettiva e non soggettiva. Ex lege, il terreno sul quale vengono esercitate le attività agricole non era soggetto all’Ici e non è soggetto all’Imu come area edificabile, anche se il bene è qualificato come tale dal piano regolatore comunale. Il comma 741 della legge di Bilancio, lettera d), prevede che per area fabbricabile s’intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Tuttavia, sono considerati non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 99/2004, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali vengono esercitate le attività di coltivazione del fondo, di allevamento di animali e via dicendo. Ancora oggi i benefici spettano all’agricoltore solo nel caso in cui possieda, di diritto, il terreno. La norma di legge richiede il possesso del bene da parte del titolare, nella sua qualità di soggetto passivo, oltre che la conduzione del terreno da parte dello stesso. Se la conduzione del terreno è effettuata sulla base di un contratto di affitto o di comodato da parte di un soggetto diverso dal proprietario non si ha diritto all’agevolazione. In questi casi l’imprenditore agricolo che non sia possessore di diritto dei terreni non è soggetto al pagamento dell’imposta locale e, per l’effetto, non ha bisogno di fruire delle agevolazioni. Va ricordato che, di recente, la Cassazione (sentenza 23230/2019) ha chiarito che un agricoltore non ha diritto al trattamento agevolato sui terreni agricoli dal momento in cui stipula con l’amministrazione comunale una convenzione urbanistica e ottiene il rilascio del permesso di costruire, con successiva comunicazione di inizio lavori.