Spese condominiali accessorie
Riguardo alle spese condominiali, la circolare ministeriale n. 9/1992, su conforme parere dell’avvocatura dello stato, aveva escluso che tali spese (acqua, luce, riscaldamento, pulizia ecc.), allorché addebitati da locatori soggetti passivi dell’Iva che assumono contrattualmente l’obbligazione di effettuare la fornitura dei servizi condominiali, potessero qualificarsi come prestazioni accessorie all’operazione principale, ritenendo invece che configurassero il corrispettivo di una prestazione di servizio da assoggettare all’imposta. Fuori di questa ipotesi, i servizi condominiali imputati dal locatore al locatario, secondo la circolare, dovevano ritenersi «esclusi dal campo di applicazione del tributo, trattandosi di semplici movimenti finanziari (rimborsi) e non corrispettivi di prestazioni di servizi imponibili».
Poiché però era stato rappresentato che l’articolo 9 della legge n. 398/78 pone a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni, il ministero ritornò sulla questione con la circolare n. 80/1992.
Nella nuova circolare si osservò che l’art. 3 del dpr n. 633/72 dichiara soggette all’Iva tutte le prestazioni di servizi rese dietro corrispettivo, anche se le relative obbligazioni trovano fonte nella legge, a nulla rilevando la qualificazione di «oneri accessori» attribuita dal citato articolo 9 agli addebiti posti a carico dei locatari, atteso che le relative prestazioni non si configurano come accessorie al rapporto di locazione nei sensi precisati dall’art. 12 dpr 633/72.
La circolare, inoltre, escluse espressamente la possibilità di considerare l’addebito delle spese condominiali come ipotesi di rimborso di anticipazioni disciplinata dall’art.15, n. 3), del dpr 633/72, in quanto la norma contenuta nel richiamato art. 9 individua solo il soggetto sul quale, in definitiva, ricade l’onere degli indicati servizi e non configura anticipazioni di spese in nome e per conto della controparte.
A questo punto intervenne il legislatore, che integrò l’articolo 9 della legge n. 392/78 disponendo che le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni, addebitate dal locatore al conduttore, devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del dpr n. 633/72, sicché seguono il regime della prestazione principale.
La disposizione, tuttavia, non si applica quando «i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi».