L’abc
del condominio

L’abc
del condominio
di Gianfranco Di Rago
Da cani e gatti in condominio all’installazione di impianti di videosorveglianza: le principali questioni, proposte in ordine alfabetico, che riguardano la vita condominiale e le ultime novità in materia.

Animali
La riforma del condominio del 2012 ha disposto la modifica dell’articolo 1138 c.c., disponendo che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. La legge si riferisce tuttavia al solo regolamento assembleare e quindi risulta tuttora valido l’eventuale divieto contenuto nel regolamento contrattuale. Nel caso in cui vi sia un divieto del genere nel regolamento, ove lo stesso sia violato dal condomino o dal conduttore a cui il medesimo abbia locato l’unità immobiliare, il condominio può quindi richiedere l’allontanamento dell’animale dall’edificio. In tutti gli altri casi conviene comunque al proprietario stipulare un’assicurazione, in primo luogo per la responsabilità civile per i danni a terzi. Un altro problema che solitamente riguarda gli animali è quello derivante dalle possibili immissioni intollerabili sia per rumori sia per odori sgradevoli ecc. Anche in questo caso il condomino danneggiato può chiedere l’allontanamento dell’animale, anche in via d’urgenza. Sono inoltre configurabili i reati di disturbo del riposo delle persone e dell’omessa custodia e malgoverno di animali di cui agli artt. 659 e 672 del codice penale.

Amministratore
La persona, fisica o giuridica, che ha la rappresentanza del condominio ed è chiamata a gestire i beni e i servizi comuni e a convocare l’assemblea. La sua presenza è obbligatoria quando i condomini siano più di otto. È nominato e revocato in qualsiasi momento dall’assemblea con la maggioranza dei presenti che, in seconda convocazione, rappresenti almeno la metà dei millesimi di proprietà. Per gravi inadempimenti può essere revocato anche dall’autorità giudiziaria. Dura in carica un anno e, se l’assemblea lo richiede, deve essere in possesso di una polizza assicurativa per lo svolgimento della propria attività. Prima della riforma del condominio del 2012 non erano previsti particolari requisiti per lo svolgimento dell’attività di amministratore. Invece, a partire dal 18 giugno 2013, sono obbligatori diversi requisiti di onorabilità (godimento dei diritti civili, assenza di condanne, di misure di prevenzione, di interdizione o inabilitazione, di protesti cambiari) e professionalità (diploma di scuola secondaria di secondo grado, qualificazione professionale con la partecipazione a corsi di formazione e di aggiornamento). Si discute sulle conseguenze della mancanza di tali requisiti in capo all’amministratore nominato dall’assemblea. Per alcuni giudici di merito quanto sopra comporterebbe la nullità della delibera di nomina. Per altri si tratterebbe invece di una mancanza che potrebbe comportare la revoca giudiziaria dell’amministratore.

Anagrafe condominiale
Registro obbligatorio nel quale l’amministratore deve annotare le generalità dei condomini e dei titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari delle quali si compone l’edificio (ad esempio i conduttori), i dati catastali di queste ultime e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni. I dati ivi registrati devono essere ovviamente aggiornati in caso di variazione.

Apparenza
L’obbligo del registro di anagrafe dovrebbe ridurre al minimo i casi di soggetti che soltanto apparentemente rivestano la qualità di condomini, ossia di proprietari di uno o più unità immobiliari site nell’edificio condominiale. L’apparenza del diritto è un principio generale che tutela la buona fede e il ragionevole affidamento dei terzi che un determinato fatto, poiché appare in un certo modo, esista effettivamente sul piano del diritto così come si è manifestato. In base a tale principio il soggetto che abbia colposamente concorso a creare una situazione di incertezza nei rapporti con i terzi è chiamato a rispondere dei danni che questi abbiano subito per avere in buona fede fatto affidamento nella situazione che appariva essere quella corrispondente al vero. Si tratta di uno strumento di tutela importante per il terzo in buona fede, che potrebbe subire gli effetti pregiudizievoli dei comportamenti dolosi o colposi del soggetto sul quale abbia fatto affidamento. Detto principio, però, come chiarito dalla più recente giurisprudenza, non si applica in condominio. L’orientamento sfavorevole a tale applicazione è, infatti, stato confermato dalle sezioni unite della Cassazione nel 2002, spiegando che nel rapporto tra condominio e singolo condomino un’esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole del condominio, e, quindi, di dare a tal fine corpo e sostanza a una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo, non si pone affatto; innanzitutto, il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, sicché rispetto a esso non è possibile convertire l’inesistente titolarità del diritto di proprietà nell’effettiva titolarità e l’inesistente legittimazione in un’effettiva legittimazione nascente dalla situazione di apparenza; inoltre, è da escludere la necessità, ai fini della tutela della buona fede del condominio, di collegare effetti giuridici a una situazione apparente, come avviene nelle ipotesi di applicazione del principio di apparenza del diritto, nelle quali, in mancanza di tale collegamento, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato, perché il rapporto giuridico tra il condominio e il singolo condomino, proprietario esclusivo di unità immobiliari, esiste in ogni caso nella realtà, essendo espressamente previsto dagli articoli 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c..

Ascensore
Con la riforma del condominio del 2012 è stato modificato l’art. 1124 c.c., equiparando espressamente la disciplina degli ascensori a quella delle scale ai fini del particolare criterio di riparto delle spese di manutenzione e di sostituzione. L’installazione ex novo dell’ascensore in un edificio che prima ne era privo costituisce una innovazione. L’opera deve essere quindi deliberata dalla maggioranza assembleare e la spesa ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi. Il quorum necessario è quello, inferiore, previsto dal secondo comma dell’art. 1120 c.c., poiché si rientra nelle opere destinate all’abbattimento delle cosiddette barriere architettoniche. Sempre più spesso si assiste comunque all’applicazione dell’art. 1102 c.c., in base al quale uno o più condomini, in quanto comproprietari delle parti comuni, procedono all’installazione dell’impianto a proprie spese, trattandosi di un servizio suscettibile di utilizzazione separata. In questi casi rimane comunque salvo il diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione dell’impianto e a quelle di manutenzione dell’opera. Il nuovo art. 1124 c.c. prevede, per gli ascensori come per le scale, che le spese riguardanti la manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, nonché la sostituzione, vengano ripartite metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Tale criterio di riparto può essere modificato solo con regolamento condominiale contrattuale. Per l’ascensore può però sorgere la necessità dell’installazione di un nuovo impianto nell’edificio che ne sia privo. La relativa spesa, deliberata dalla maggioranza dei condomini, rimane regolata dal criterio generale di cui all’art. 1123 c.c., poiché si tratta di innovazione, con addebito in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. L’adeguamento dell’ascensore per ragioni di sicurezza non costituisce invece una innovazione. I relativi interventi rientrano quindi nella manutenzione straordinaria e nella conservazione dell’impianto, perché sono diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza e incolumità delle persone. Vanno quindi sostenute da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà esclusiva, compresi i proprietari degli appartamenti siti al piano terra.

Assemblea
L’organismo che esprime la volontà del condominio sulla base delle maggioranze volta per volta previste dalla legge. Ha una competenza generale che riguarda tutto l’ambito della gestione delle parti e dei servizi comuni. L’art. 1135 c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio del 2012, elenca le principali attribuzioni dell’assemblea condominiale: conferma dell’amministratore e eventuale sua retribuzione, approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e relativa ripartizione tra i condomini, approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e impiego del residuo attivo della gestione, opere di manutenzione straordinaria e innovazioni. L’assemblea non può comunque deliberare sulle questioni concernenti l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in relazione alle relative proprietà esclusive, salva una decisione all’unanimità della compagine condominiale. Deve riunirsi almeno una volta all’anno per approvare il rendiconto e il preventivo delle gestioni dell’amministratore. Oltre a quella annuale, altrimenti detta ordinaria, l’assemblea può essere riunita in via straordinaria in qualsiasi momento ove vi sia necessità di chiamare i condomini a deliberare su una o più questioni.

Avviso di convocazione
Il documento che l’amministratore deve inviare agli aventi diritto a partecipare all’assemblea per consentire loro la partecipazione informata alla riunione. Deve pervenire ai destinatari almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione o nell’eventuale e maggiore termine fissato dalla legge o dal regolamento. L’art. 66 disp. att. c.c. prevede le modalità per l’inoltro dell’avviso di convocazione, richiedendo alternativamente l’utilizzo della posta raccomandata, della posta elettronica certificata, del fax oppure la consegna a mani (con consigliabile ricevuta cartacea del ritiro dell’atto da parte del condomino). In tutti questi casi si avrà dunque la prova certa dell’invio e della ricezione dell’avviso di convocazione alternativamente all’indirizzo di residenza e/o domicilio del condomino, al suo indirizzo di posta elettronica certificata o al numero di fax da questi indicato. Al fine di evitare eventuali contestazioni, l’amministratore dovrà però avere cura di tenere costantemente aggiornato il registro dell’anagrafe condominiale contente la residenza e/o il domicilio dei singoli condomini, nonché l’indirizzo di posta elettronica certificata e/o il numero di fax degli stessi. L’omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto rende annullabili le deliberazioni adottate in sede assembleare.

Balconi
I balconi possono essere beni comuni o di proprietà esclusiva. Occorre, infatti, volta per volta accertare se il bene abbia una destinazione oggettiva e funzionale al servizio della collettività o soltanto delle singole unità immobiliari. La giurisprudenza generalmente ritiene che i balconi con poggiolo, c.d. aggettanti, caratterizzati dal fatto di sporgere rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare, protendendosi nel vuoto senza essere compresi nella struttura portante verticale dell’edificio e con una loro autonomia statica, costituiscano un bene individuale dei proprietari dei relativi appartamenti, in quanto destinati al servizio della sola unità immobiliare cui accedono e non necessari per l’esistenza e per l’uso dell’edificio (si veda l’esempio di cui alla foto riprodotta in pagina). In questo caso il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore non può agganciare alla soletta del balcone sovrastante tende o altri oggetti se non con il consenso del relativo proprietario. Sono inoltre nulle le delibere che impongano spese per la manutenzione dei balconi perché incidono su diritti individuali. Le relative attività di manutenzione spettano quindi al singolo proprietario. Sono invece balconi a castello o incassati quelli che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, ma rimangono inseriti all’interno dello stesso e costituiscono una rientranza nella facciata (si veda l’esempio di cui alla foto riprodotta in pagina). Questa tipologia di balconi, per le ragioni di cui sopra, costituisce invece un bene comune, in quanto inseparabile dalla facciata. Ne deriva che le relative spese vanno ripartite fra tutti i condomini. La soletta, tuttavia, che funge da pavimento per il piano superiore e da soffitto per quello inferiore, si ritiene di proprietà comune dei due condomini interessati e ricade pertanto nel regime delle spese di cui all’art. 1125 c.c.. Il condomino sottostante può fare tutti gli usi che ritiene più opportuni della parte di sua competenza, ai sensi e nel rispetto dell’art. 1102 c.c.. Diversamente da quanto previsto per i balconi aggettanti, non sussiste la responsabilità del proprietario per l’autonoma caduta di frammenti della parte frontale delle murature, perché la stessa fa parte della facciata. I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, c.d. frontalini, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si devono considerare beni comuni a tutti. Svolgono in tal caso una funzione decorativa estesa all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico e costituiscono quindi parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, anche su quelli del piano terra o, comunque, privi di balcone. Le stesse regole valgono per gli elementi decorativi e ornamentali che insistono sulle finestre e contribuiscono all’estetica della facciata.


















































Barriere architettoniche
Le barriere architettoniche sono quelle opere che impediscono o rendono più disagevole l’accesso agli edifici da parte dei soggetti disabili o con difficoltà motorie. L’art. 1120 c.c. prevede che le opere volte all’eliminazione di tali barriere possono essere approvate con la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno cinquecento millesimi dell’edificio. Si tratta dunque di una maggioranza inferiore a quella prevista dal primo comma del medesimo articolo per le innovazioni in generale. Fra i dispositivi più frequenti per l’abbattimento delle barriere architettoniche vi sono l’ascensore e il servoscala. Le opere in questione devono ritenersi comunque vietate nel caso in cui incidano negativamente sulla sicurezza, la stabilità e il decoro architettonico delle parti comuni, o che le rendano anche in parte inservibili anche a un solo condomino, come previsto dall’art. 1120, comma 4, c.c.

Condizionatore
L’installazione in facciata del corpo motore di un impianto di condizionamento non crea generalmente particolari problemi di statica e sicurezza, ma può determinare la lesione del decoro dell’edificio condominiale. A tale proposito bisogna ricordare che secondo l’art. 1120 c.c. sono vietate le innovazioni lesive del decoro architettonico dello stabile condominiale. Anche ove le dimensioni dell’unità esterna dell’impianto di condizionamento non siano particolarmente ingombranti, al fine di stabilire se vi sia stata alterazione del decoro architettonico del fabbricato condominiale devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo si trovava prima dell’installazione predetta. In altre parole, se è vero che un immobile, già pregiudicato sensibilmente sotto il profilo estetico, non può essere ulteriormente danneggiato, è altrettanto vero che non si può ragionevolmente parlare di alterazione del decoro se la facciata risulta già fortemente compromessa (ad esempio per la presenza di altri motori, infissi di varia natura, persiane multicolori, tende con diverso aspetto cromatico, preesistenza di contatori del gas con relative tubazioni, ecc.). Ne consegue che se sorge contestazione tra il condomino che vuole utilizzare il muro perimetrale e la restante parte della collettività condominiale, il giudice, nel decidere dell’incidenza del corpo motore del condizionatore sul decoro architettonico, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e delle precedenti diverse modifiche, operate da altri condomini, che abbiano già danneggiato il decoro del caseggiato. Non va comunque sottovalutato il fatto che il condizionatore è ormai ritenuto un impianto indispensabile per l’abitabilità dell’appartamento secondo l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene, con la conseguenza che la sua installazione in facciata richiede valutazioni sempre meno rigide. Occorre poi anche controllare che il proprio condizionatore non sia troppo rumoroso, perché in caso di superamento dei limiti imposti dalla legge rischia un’azione giudiziaria civile, ma anche di essere coinvolto in un processo penale per disturbo al riposo delle persone (art. 659 c.p.).

Condomino
Il proprietario o titolare di altro diritto reale su una o più delle unità immobiliari delle quali si compone l’edificio condominiale. Ogni condomino ha diritto di essere convocato all’assemblea per esprimere il proprio voto ed è tenuto a concorrere pro quota nelle spese di gestione delle parti comuni.
Conflitto di interessi.
Anche in materia di condominio si applica in via analogica quanto previsto dal codice civile in materia di assemblee societarie. Infatti l’art. 2373 c.c. dispone che la deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile qualora possa recarle danno. Il condomino in potenziale conflitto di interessi deve comunque essere convocato all’assemblea e può esprimere il suo voto. Nel calcolo dei quorum necessari per la regolare convocazione e deliberazione dell’assemblea condominiale deve quindi tenersi conto anche dei condomini che abbiano eventuali conflitti di interessi con il condominio. Se detto voto sarà stato determinante ai fini dell’adozione della deliberazione assembleare gli altri condomini potranno impugnarla e dimostrare in giudizio la sussistenza della situazione di conflitto di interessi e il pregiudizio che il condominio subirebbe da tale decisione.

Consiglio (di condominio)
Organismo eventuale costituito dai condomini e chiamato a sorvegliare e supportare l’attività dell’amministratore. Non può mai sostituire l’assemblea nella determinazione dell’assemblea condominiale.

Conto corrente
Il condominio può avere uno o più conti correnti (ad esempio uno ordinario e uno sul quale fare confluire il fondo per le innovazioni e le manutenzioni straordinarie dell’edificio), gestiti dall’amministratore per la raccolta delle spese condominiali versate dai condomini e per il pagamento delle utenze, dei fornitori, delle tasse, ecc. Al conto corrente condominiale può avere accesso il solo amministratore, ma ogni condomino ha diritto di richiedere a quest’ultimo copia del relativo rendiconto. 

Creditori (del condominio)
I creditori del condominio sono quei soggetti terzi che per motivi contrattuali o extracontrattuali vantano un credito nei confronti della compagine condominiale. Vista la mancanza di personalità giuridica in capo al condominio, si pone il problema della responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore in nome per conto dei condomini. In questo tipo di rapporti obbligatori, c.d. esterni, vige il principio della parziarietà, in base al quale i singoli condomini rispondono dell’obbligazione comune soltanto limitatamente al valore della propria quota millesimale. Questa conclusione, indicata dalle sezioni unite della Cassazione nel 2008, sembra essere stata confermata dal legislatore con la riforma del condominio del 2012, che ha anche previsto espressamente che l’amministratore comunichi ai creditori che ne facciano richiesta i dati relativi ai condomini morosi. È però anche vero che la medesima disposizione, ovvero l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prevede che in caso di escussione infruttuosa dei condomini morosi il creditore del condominio possa, per quanto in via sussidiaria, rivalersi anche nei confronti dei condomini che invece avevano pagato la propria quota di spese condominiali nelle casse comuni. Per le obbligazioni extra contrattuali, ad esempio per quelle per fatto illecito (si pensi ai danni causati dalla mancata custodia delle parti comuni), si ritiene invece che la regola della responsabilità dei condomini sia quella della solidarietà, in quanto in questi casi vi sarebbe sempre un’espressa previsione normativa che stabilisce il principio della solidarietà.

Decoro architettonico
Il decoro architettonico, sebbene nel codice civile non esista una definizione, è ormai considerato pacificamente dalla giurisprudenza come un bene comune e, quindi, mantenuto e tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono a apportare. Il decoro architettonico viene abitualmente definito, per principio consolidato, come l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali o, più brevemente, come l’estetica complessiva che conferisce una determinata armoniosa fisionomia e un’unica impronta all’aspetto dell’edificio nella sua totalità, senza che debba trattarsi di edifici di particolare pregio artistico, poiché rileva una linea armonica, seppur estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia. L’estetica è data dall’insieme delle linee delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio nel suo insieme, una sua determinata fisionomia. Il decoro architettonico attiene a tutto ciò che dell’edificio è visibile e apprezzabile dall’esterno e la sua tutela è finalizzata alla conservazione delle linee originarie caratterizzanti dell’immobile. La tutela del decoro architettonico è prevista non solo per le innovazioni (art. 1120 c.c.), ma anche per le opere su beni privati regolate dall’art. 1122 c.c. e per le modificazioni consentite ai singoli condomini ex art. 1102 c.c. Per la Cassazione l’alterazione del decoro architettonico si concretizza in opere edili visibili, ossia che abbiano inciso sulla sagoma o la facciata dell’edificio, arrecando una disarmonia e un deterioramento del carattere estetico e dell’aspetto decorativo. Più precisamente, costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dei pregio estetico che possa avere l’edificio. In questi casi bisogna avere riguardo sia all’intero edificio che alle singole parti o elementi dello stesso dotati di sostanziale autonomia, con una consequenziale diminuzione del valore dell’intero fabbricato e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono, da cui la legittimazione attiva sia del condominio che del singolo condomino.

Delega
I soggetti che hanno diritto di essere convocati e partecipare all’assemblea condominiale possono esercitare tale diritto per mezzo di un rappresentante munito di delega. La riforma del condominio del 2012 ha modificato l’articolo 67 disp. att. c.c. in materia di delega, prevedendo come obbligatoria la forma scritta e introducendo un divieto generalizzato di conferire delega all’amministratore condominiale. Inoltre, se i condomini sono più di venti, la delega è consentita per non più di un quinto dei condomini e un quinto del valore dell’edificio, in modo da evitare che anche un solo condomino possa condizionare la volontà dell’assemblea. La delega può essere conferita a qualsiasi soggetto, quindi anche a un non condomino, salvo specifici divieti regolamentari. I rapporti fra delegante e delegato sono disciplinati dalle regole generali sul mandato e quindi sono legittimati a far valere eventuali vizi dell’atto solo le due parti interessate e non anche gli altri condomini.

Deliberazione
L’espressione della volontà della maggioranza dei condomini riuniti in assemblea che risulta dal relativo verbale. Può essere impugnata in sede giudiziale dai condomini contrari o assenti alla riunione.

Fondo
Con la riforma del condominio del 2012 è stato previsto come obbligatorio il fondo che l’assemblea deve costituire nel caso abbia deliberato innovazioni o lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale. Il fondo deve essere pari all’importo dei lavori deliberati e la sua costituzione può avvenire in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, in modo che l’amministratore abbia man mano la provvista necessaria per saldare gli acconti da versare all’impresa appaltatrice sulla base dello stato di avanzamento dei lavori pattuito contrattualmente. Il fondo quindi si costituisce giuridicamente con la creazione di uno specifico capitolo di spesa nel bilancio condominiale e con l’effettivo versamento dei contributi sul conto corrente condominiale. Scopo della norma è quello di imporre una contabilità separata per le opere straordinarie, rafforzando la garanzia di una pronta e sicura realizzazione del credito delle imprese appaltatrici, che altrimenti dovrebbero agire contro i condomini e in prima battuta su quelli morosi. Secondo alcune sentenze di merito la mancata costituzione del fondo comporterebbe addirittura la nullità della delibera di approvazione delle innovazioni o dei lavori straordinari. Maggiori dubbi ci sono invece sulla validità di eventuali fondi istituiti dall’assemblea, ad esempio per sopperire alle inadempienze contributive dei condomini morosi o a spese urgenti o impreviste.

Innovazioni
L’art. 1120, comma 1, c.c. parla semplicemente di innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, limitandosi a indicare gli scopi degli interventi in questione, senza però fornire una definizione del concetto di innovazione. Tuttavia la distinzione tra questo tipo di interventi e le semplici modifiche apportate all’edificio condominiale si rivela importante ai fini dell’individuazione del quorum necessario all’adozione delle relative delibere. Infatti, a differenza delle innovazioni, per le opere di semplice modifica è richiesta l’adesione, in seconda convocazione, soltanto della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti un terzo del valore dell’edificio (art. 1136, comma 3, c.c.). È allora quanto mai opportuno fare riferimento all’elaborazione giurisprudenziale in materia di innovazioni condominiali. La distinzione tra innovazioni e modifiche si ricollega all’entità e alla qualità dell’incidenza della nuova opera sull’edificio condominiale, in modo che andranno qualificate come innovazioni quegli interventi, diretti al miglioramento della proprietà condominiale, che comportino modifiche di carattere strutturale e il mutamento di destinazione dell’immobile, mentre non saranno tali quelle modifiche che abbiano soltanto lo scopo di rendere più comodo l’utilizzo di quest’ultimo. Tra di esse, ad esempio, la giurisprudenza ha annoverato la sostituzione di un bruciatore a gasolio con quello a gas metano, l’installazione del citofono o dei dispositivi di apertura meccanica dei portoni, la pavimentazione della terrazza condominiale, ecc.. Costituisce, inoltre, una semplice modificazione l’installazione, nel seminterrato di un fabbricato condominiale, di un’autoclave autonoma, da parte del singolo condomino, per il sollevamento dell’acqua in favore del suo appartamento, ove non precluda, agli altri condomini, la possibilità di utilizzare la cosa comune, e non alteri la destinazione della stessa. Sono vietate le innovazioni contrarie al decoro architettonico, quelle che mettano a rischio la stabilità o la sicurezza dello stabile e quelle che rendano inservibili le parti comuni. Qualora l’innovazione comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere o impianti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio possono chiedere l’esonero dalle relative spese, secondo quanto previsto dall’art. 1121, comma 1, c.c.. Di conseguenza, ove sia stata deliberata un’innovazione di carattere voluttuario o importante una spesa gravosa e nella stessa adunanza il condomino non abbia fatto valere il suo diritto all’esonero dal contributo, lo stesso va esercitato nei termini e nei modi previsti per l’impugnazione delle deliberazioni, e l’accoglimento del diritto all’esonero comporta l’annullamento della deliberazione.

Impugnazione
La deliberazione assembleare che sia stata adottata nel rispetto delle procedure previste dalla legge e dal regolamento condominiale e con le maggioranze prescritte dalla legge rappresenta la volontà del condominio e vincola tutti i condomini, anche quelli che abbiano votato contro tale decisione o non siano stati presenti alla votazione. Questo non vuol dire che le deliberazioni, una volta adottate dall’assemblea, non possano più essere revocate. In caso contrario l’attività del condominio ne risulterebbe paralizzata. Volta per volta basterà quindi che l’assemblea adotti una nuova deliberazione, sempre con le maggioranze prescritte dalla legge, per revocare quanto disposto con una precedente delibera. Nel caso in cui, invece, la deliberazione assembleare sia invalida, per il mancato rispetto del procedimento di approvazione o, comunque, perché contenga disposizioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, la stessa potrà essere impugnata giudizialmente dai condomini. Tuttavia, ex art. 1137 c.c., soltanto i condomini dissenzienti e astenuti, nonché quelli che non abbiano partecipato all’assemblea, potranno presentare ricorso all’autorità giudiziaria, salve le ipotesi di nullità delle deliberazioni e previo esperimento della procedura di mediazione c.d. obbligatoria di cui al dlgs 28/2010.

Lastrico solare
Il lastrico solare viene annoverato fra le parti comuni all’edificio di cui all’art. 1117 c.c., ma è privo di una definizione legislativa. Secondo la giurisprudenza per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura e/o tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio. Pertanto il lastrico solare consiste in quella superficie che si trova al culmine del fabbricato, con la funzione primaria di coprire lo stabile. Il lastrico solare, in quanto abbia anche la funzione di area calpestabile, può essere utilizzato per vari impieghi accessori, come l’uso o il godimento dei condomini, l’installazione di impianti di energia rinnovabile, la concessione a terzi a titolo oneroso di un diritto reale o personale di godimento, come ad esempio per l’installazione di un’antenna di telefonia mobile o un cartellone pubblicitario. Qualora il lastrico svolga la funzione di copertura oppure sia utilizzabile da tutti i condomini per finalità diverse, le spese vanno ripartite in base al criterio generale di cui all’art.1123 c.c.. Quando esso è destinato a servire una parte dell’intero fabbricato si applica invece il terzo comma di tale disposizione, che pone le spese a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (c.d. condominio parziale). Sono equiparabili al lastrico solare anche i lastrici di proprietà esclusiva dei singoli condomini e le terrazze a livello. Poiché anche in questi casi il bene svolge funzione di copertura del fabbricato, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che la necessità di provvedere non derivi da fatto imputabile esclusivamente al condomino che ne abbia la proprietà, grava su tutti i condomini interessati, ma con ripartizione delle spese ai sensi dell’art. 1126 c.c., quindi un terzo gravante su chi ha l’uso esclusivo e gli altri due terzi gravanti su tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo ai quali il lastrico solare serve (ovvero i proprietari delle unità immobiliari comprese, in tutto o in parte, nello spazio verticale sottostante al lastrico solare o alla terrazza a livello). Quest’ultima, in particolare, è caratterizzata dal fatto di svolgere la funzione di normale terrazza dei proprietari dell’unità abitativa posta livello e la medesima funzione del tetto per i proprietari degli appartamenti posti ai piani inferiori. Viene equiparata al lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese di riparazione e di costruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti, ai sensi dell’art. 1126 c.c.. Se la terrazza a livello risulta invece incassata (si veda quanto detto a proposito dei balconi), per le spese relative alla soletta si applica il criterio dell’art. 1125 c.c..

Maggioranze (quorum)
Il codice civile e una serie di leggi speciali indicano le maggioranze volta per volta necessarie per le varie deliberazioni di competenza dell’assemblea condominiale. Si è soliti distinguere tra maggioranze semplici, maggioranze qualificate e maggioranze agevolate. L’art. 1136, comma 1, c.c., richiede, per l’assemblea in prima convocazione, un quorum costitutivo di condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, e un quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio. Tuttavia è raro che le assemblee si svolgano in prima convocazione, in quanto le maggioranze prescritte dalla legge per le riunioni in seconda convocazione sono molto più basse e, di conseguenza, facilitano il raggiungimento del numero di voti necessario all’adozione delle singole deliberazioni. Infatti il quorum previsto ai fini della costituzione dell’assemblea in seconda convocazione è ora pari a un terzo dei partecipanti al condominio e a un terzo del valore dell’edificio, mentre il quorum deliberativo è pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio. Per quanto riguarda le materie per le quali è sufficiente il raggiungimento della maggioranza semplice, in prima o in seconda convocazione, che, facendo applicazione di un criterio di residualità, sono tutte quelle che non rientrino nelle competenze dell’assemblea e per le quali la legge non preveda una maggioranza speciale o agevolata, si segnalano, a titolo esemplificativo, la manutenzione ordinaria, l’approvazione del bilancio preventivo e la sua ripartizione, l’approvazione del bilancio consuntivo e la sua ripartizione, l’impiego degli eventuali residui attivi della gestione. In una serie di casi, invece, sono necessarie delle maggioranze qualificate, che richiedono un numero di voti maggiore per l’adozione delle deliberazioni assembleari. Si tratta di numerose disposizioni codicistiche, molte delle quali introdotte ex novo dalla legge n. 220/2012, che prevedono dei quorum deliberativi particolari nelle ipotesi di nomina e revoca dell’amministratore, liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, ricostruzione dell’edificio, riparazioni straordinarie di notevole entità, approvazione e modifica del regolamento condominiale, scioglimento del condominio, innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. La legislazione speciale successiva all’entrata in vigore del codice civile aveva poi previsto tutta una serie di maggioranze agevolate per la realizzazione di particolari innovazioni di interesse sociale negli edifici condominiali. Con un’operazione inversa la legge di riforma del condominio ha inteso riportare all’interno del codice civile le relative disposizioni normative, cercando anche in questo caso di fare in modo che i relativi quorum assembleari fossero comunque agevolati rispetto a quelli ordinariamente previsti per le innovazioni. Nel seguire un ordine meramente cronologico, si richiamano quindi i quorum speciali in tema di eliminazione delle barriere architettoniche (legge n. 13 del 9 gennaio 1989), realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari (legge n. 122 del 24 marzo 1989), trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas (legge n. 10 del 9 gennaio 1991 e successive modificazioni), installazione di antenne satellitari collettive (legge n. 66 del 20 marzo 2001), lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica (legge n. 69 del 18 giugno 2009), opere edilizie di installazione di infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli (c.d. decreto sviluppo di cui al dl n. 83/2012, convertito dalla legge n. 134 del 7 agosto 2012).

Manutenzione
Per manutenzione del condominio si intendono quell’insieme di interventi finalizzati a mantenere in uno stato di ordinaria funzionalità i beni e i servizi comuni dell’edificio. La principale distinzione che è opportuno operare nell’ambito degli interventi di manutenzione delle parti comuni degli edifici in condominio è quella fra operazioni ordinarie e straordinarie. Generalmente sono considerati interventi straordinari quelli caratterizzati dall’imprevedibilità (ad esempio per fronteggiare i danni prodotti da un fulmine o da un incendio) o dall’eccezionalità, nel senso della loro infrequenza nel tempo e/o del loro ingente costo (si pensi al rifacimento dell’intonaco della facciata, alla sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento centralizzato, alla sostituzione del motore dell’ascensore, ecc.). Per converso sono da intendersi come ordinari quegli interventi programmabili con cadenza periodica e che, pertanto, non rivestono carattere di urgenza, e che riguardano riparazioni di piccola entità: si pensi, ad esempio, alla sostituzione periodica delle lampadine nelle parti comuni dell’edificio, alla riparazione delle serrature dei cancelli e dei portoni di ingresso, alla pulizia dei cortili.

Millesimi di proprietà
I millesimi di proprietà individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio e rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni. I millesimi vanno riassunti in una specifica tabella che va allegata al regolamento condominiale.
Ordine del giorno
L’insieme degli argomenti sui quali l’assemblea è chiamata a deliberare. Viene determinato dall’amministratore, anche su suggerimento o richiesta dei condomini. Esso delimita l’ambito delle questioni sulle quali l’assemblea è chiamata a deliberare.

Parti comuni
L’insieme dei beni e dei servizi di proprietà comune ai vari condomini che servono a garantire il migliore utilizzo delle singole parti di proprietà esclusiva. L’art. 1117 c.c. ne contiene un elenco esemplificativo. L’art. 1102 c.c., norma dettata in materia di comunione ma applicabile anche in ambito condominiale, stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Inoltre il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno agli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo in suo possesso. Quindi l’uso delle parti comuni da parte di ciascun condomino è, in primo luogo, sottoposto alle seguenti due limitazioni fondamentali: il divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto. Si noti che sussiste alterazione della destinazione quando il condomino modifica le cose comuni in modo tale da rendere impossibile o, comunque, pregiudicare in modo apprezzabile la funzione originaria delle parti comuni. Così è ad esempio illegittimo il transennamento di spazi condominiali attuato da alcuni condomini mediante apposizione di paletti. Allo stesso modo è vietato compiere opere di trasformazione del giardino comune (costruendo una copertura con veranda) che si traducano in un pregiudizio delle utilità che esso è destinato ad apportare alle altre porzioni del fabbricato (in termini di aerazione, amenità, vedute, ecc.). Quanto all’impedimento dell’altrui pari uso, il termine «impedire» può intendersi in senso lato, come diminuire o limitare; ovvero in senso stretto, secondo il significato letterale, come proibire e rendere impossibile. L’art. 1102 c.c. conferisce, quindi, a ciascun partecipante la facoltà di realizzare la più intensa utilizzazione delle parti comuni, purché sia compatibile con il diritto degli altri. Ciò non significa, però, che ogni partecipante, nell’utilizzare le parti comuni, debba consentire agli altri di farne un uso identico, perché l’identità nello spazio o nel tempo potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare delle parti comuni un uso particolare a proprio esclusivo vantaggio. Per verificare se tale divieto è stato violato si deve – in base all’esame della destinazione attuale della cosa comune, nonché delle ragionevoli prospettive offerte dalla sua oggettiva struttura e destinazione rispetto alle proprietà individuali e tenendo conto delle aspettative, desumibili dall’uso che ciascun condomino faccia della cosa stessa e della sua proprietà, o dei probabili mutamenti – se siano prevedibili modificazioni della cosa comune uguali o analoghe da parte degli altri condomini e se queste sarebbero pregiudicate dalle modifiche attuate o in via di attuazione. In altre parole si deve accertare se la realizzazione delle opere da parte di un condomino non impedisca agli altri il compimento di altre opere già previste o prevedibili in relazione alla destinazione attuale della cosa e alle prospettive offerte dalla sua struttura e funzione, le quali permettano agli altri partecipanti lo stesso o altro migliore uso di tale cosa, a vantaggio delle proprietà esclusive.

Preventivo
Il documento economico-finanziario nel quale l’amministratore espone le spese che prevede sarà necessario affrontare nella nuova gestione. Deve essere redatto annualmente da quest’ultimo e approvato dall’assemblea con la maggioranza dei presenti che, in seconda convocazione, rappresenti almeno un terzo dei millesimi di proprietà. La cadenza annuale della gestione finanziaria del condominio è prevista direttamente dalla legge (artt.1135, comma 1, n. 2, c.c. e 66, comma 1, disp. att. c.c.). Per questo motivo la giurisprudenza ha stabilito che è nulla la deliberazione assembleare che, in assenza di una determinazione unanime dei condomini, vincoli il patrimonio degli stessi a una previsione pluriennale di spesa, oltre a quella annuale.

Rendiconto (consuntivo)
Il documento che riassume dal punto di vista contabile ed economico-finanziario l’attività gestionale svolta dall’amministratore. Deve essere redatto annualmente da quest’ultimo e approvato dall’assemblea con la maggioranza dei presenti che, in seconda convocazione, rappresenti almeno un terzo dei millesimi di proprietà. Il rendiconto è considerato uno degli obblighi più importanti dell’amministratore nei confronti del condominio, in quanto rappresenta lo strumento attraverso il quale viene reso noto ai condomini il modo in cui sono state impiegate le somme da questi versate, attraverso la dimostrazione documentale (le c.d. pezze giustificative) degli esborsi sostenuti durante l’anno. Infatti, generalmente, l’amministrazione di beni altrui e per conto di altri, comporta ex art. 1713 c.c., l’obbligo di rendiconto, nel senso che il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato. L’approvazione del rendiconto da parte del mandante ha quindi la funzione di certificare l’adempimento del mandatario al contratto di mandato e di attribuire certezza al saldo contabile, che diviene così oggetto di obbligazione di una parte nei confronti dell’altra, nel senso che dall’approvazione del conto di un’attività di amministrazione possono scaturire obbligazioni di pagamento e/o di consegna di beni acquisiti o strumentali all’amministrazione, a carico e a favore di ognuna delle parti. L’art. 1130-bis c.c. prevede come elementi imprescindibili del rendiconto: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e una relazione accompagnatoria, esplicativa della gestione annuale, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Regolamento
Il documento che contiene le regole per la gestione delle parti comuni e il funzionamento degli organismi condominiali. Può essere di origine contrattuale, ove approvato da tutti i condomini o stilato dall’originario unico proprietario dell’edificio e accettato dai vari acquirenti delle unità immobiliari nei relativi atti di compravendita, ovvero assembleare, ove adottato dai condomini a maggioranza. Per le eventuali clausole che impongano limitazioni alla proprietà esclusiva dei singoli condomini è comunque sempre necessaria un’origine contrattuale, nei termini sopra indicati.

Scale
Sono beni comuni rientranti nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. e sono finalizzati a dare accesso ai vari piani dell’edificio condominiale. Comprendono tutto quanto fa parte della loro struttura, ai fini sia della funzionalità che dell’estetica, quindi i pianerottoli, le ringhiere e i parapetti, il vano scala e gli altri vari accessori. Qualora nell’edificio vi siano più scale, le stesse appartengono ai proprietari delle unità immobiliari che sono servite dalle medesime, dal piano terra fino all’ultimo piano, ai sensi art. 1123, comma 3, c.c., che introduce la figura del c.d. condominio parziale. Il pianerottolo ha natura condominiale anche se consente l’accesso all’unico appartamento dell’ultimo piano. Il condomino, ai sensi dell’art. 1102 c.c., può collocare davanti alla porta di ingresso della sua proprietà esclusiva piante, zerbino, tappeti e oggetti ornamentali, a condizione che ciò non crei situazioni di pericolo per chi transita lungo le scale. Per la ripartizione delle spese si veda quanto detto in relazione all’impianto di ascensore.

Spese condominiali
Le spese condominiali hanno a oggetto le parti comuni dell’edificio e tutti i partecipanti alla comunione sono tenuti a contribuire, a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia. Al fine di garantire la contribuzione di ogni comproprietario, la legge prevede che il condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118, comma 2, c.c.). Tale norma è imperativa, quindi neppure un regolamento contrattuale potrebbe derogarvi. Inoltre, al comproprietario non è permesso sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali (art. 1118, comma 3, c.c.). Anche il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non esclude, in toto, il dovere di contribuzione alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e a quelle necessarie per la sua conservazione e messa a norma.

Tabelle millesimali
La tabella millesimale è il documento, da allegare al regolamento di condominio, che riassume i millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare. Tuttavia, con riferimento ai millesimi di spesa, è possibile che il condominio approvi più di una tabella. Basta pensare all’ipotesi in cui alcuni servizi o beni comuni possano essere utilizzati in modo differente o prevalente soltanto da alcune unità immobiliari, come accade quando ad esempio l’ascensore condominiale serve soltanto una parte dell’edificio oppure solo alcuni piani. In questo caso l’assemblea condominiale potrà approvare tabelle millesimali di spesa diverse a seconda dei differenti servizi o beni. Per questi motivi accanto a una tabella millesimale di proprietà e a una tabella millesimale di spesa generale potranno coesistere tabelle millesimali speciali. Il codice civile stabilisce che le tabelle millesimali possano essere modificate o rettificate soltanto se vi è l’unanimità di tutti i condomini. Le modifiche e rettifiche, anche nell’interesse di uno solo dei condomini, possono essere però effettuate dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio quando risulta che le tabelle attuali sono conseguenza di un errore o sono cambiate le condizioni di una parte dell’edificio (ad esempio a causa di una sopraelevazione, di incremento di superfici o incremento/diminuzione di unità abitative) e ciò ha causato una alterazione del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino superiore a un quinto.

Verbale (assembleare)
Il documento stilato nel corso dell’assemblea condominiale dal quale risulta la volontà dei condomini ivi riuniti e che contiene le deliberazioni ivi adottate. Per il contenuto del verbale assembleare si veda la tabella nella pagina accanto.

Videosorveglianza
L’installazione degli impianti di videosorveglianza ha la finalità di proteggere aree e abitazioni, quindi anche le parti comuni di un edificio condominiale. L’utilizzo di questi sistemi di sicurezza è lecito, ma occorre preservare i diritti dei terzi, in particolare quello alla riservatezza. Nel caso di impianto condominiale, l’amministratore è tenuto ad adottare tutte le cautele previste dal provvedimento generale dell’Autorità garante per la protezione dei dati personali dell’8 aprile 2010, da leggersi comunque in linea con quanto previsto dal regolamento Ue sulla privacy n. 2016/679 (c.d. Gdpr) e dalla normativa interna di attuazione, che ha comportato numerose modifiche al c.d. Codice privacy di cui al dlgs n. 196/2003. Attualmente sono poi in corso di approvazione le linee guida n. 3/2019 elaborate dal Comitato europeo per la protezione dei dati (Edpb) dedicate alla disciplina del trattamento dei dati attraverso apparecchiature di videoripresa alla luce del Gdpr. L’amministratore che sia stato a ciò autorizzato dall’assemblea (per la relativa deliberazione basta la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà dei millesimi) è obbligato ad affiggere un cartello informativo in un luogo visibile e aperto al pubblico (si veda il nuovo modello comunitario nella foto in pagina). Nel caso in cui si decida di conservare le immagini riprese dal sistema di videosorveglianza (scelta che richiede l’implementazione di un’organizzazione specifica) occorre poi stabilire i tempi minimi di conservazione delle immagini (attualmente consentita, in ogni caso, per un massimo di 24 ore) e individuare l’eventuale personale abilitato a visionare le stesse con atto di nomina di responsabile e incaricato del trattamento. In questo caso occorre inoltre anche chiedere all’Autorità garante la verifica preliminare dell’impianto qualora si ricada in uno dei casi particolari previsti dal predetto provvedimento generale. L’inosservanza degli adempimenti in questione può condurre a responsabilità amministrative e perfino penali in capo al proprietario dell’impianto, oltre a esporre quest’ultimo a richieste di risarcimento da parte di eventuali soggetti danneggiati.