La banca dati con prezzi e zone
l turista che oggi vuol fare il gran tour dell’Italia sistemandosi in case private deve mettere in conto a Venezia una spesa molto più alta che nelle altre città del Bel Paese. Il dato, che in sé non sorprende, perché alla stessa conclusione sui costi quel turista giungerebbe se volesse pernottare in albergo, lo si ricava dalle analisi di inside.airbnb, un’organizzazione internazionale che, per valutare l’impatto degli affitti mordi e fuggi nelle principali città del mondo, monitora le offerte, i prezzi e i periodi di occupazione delle sistemazioni presenti sulla più famosa piattaforma di affitti on line. Per l’Italia sono considerate sei città (Roma, Milano, Torino, Venezia- sia nella parte insulare sia nella terraferma, Firenze e Bologna) e una parte del Trentino.
A Venezia 131 euro a notte e più di 2 mila euro al mese a chi affitta
La parte storica di Venezia risulta di gran lunga la più cara (131 euro per notte l’affitto) e anche la più redditizia per i proprietari: considerando infatti che gli immobili possono contare in media su 193 notti all’anno di occupazione; il ricavo medio mensile per gli host si situa a 2.055 euro. Al secondo posto, distanziatissima, la Capitale, con 1.373 euro al mese, seguita da Firenze, con 1.201 euro e da Milano, con 1.152 euro.
Come sono stati fatti i conti
Il grande interesse delle analisi di inside.airbnb nasce dal fatto che vengono forniti per le città anche i valori suddivisi per zona; dati che L’Economia del Corriere riporta, un po’ ridotti per esigenze di spazio, in questa pagine. I numeri sono ricavati considerando solo le sistemazioni in appartamenti interi, prenotati frequentemente: secondo inside.airbnb sono tali gli immobili che hanno una tasso di occupazione tra il 20 e il 70% delle notti; percentuali più basse del 20% significano che per il proprietario l’affitto è solo un’attività saltuaria o che la casa è completamente fuori mercato; quote superiori al 70% sono di fatto pressoché impossibili da raggiungere da un singolo proprietario che operi in proprio.
Le condizioni
Sono ottenibili solo da una gestione professionale dell’immobile, con alloggi pubblicizzati su più piattaforme (come expedia, booking, housinganywhere per citare alcuni nomi). Questa modalità rende sicuramente di più al lordo, a condizione che la casa sia realmente appetibile, ma non è detto che, considerando il costo delle commissioni, restino più soldi in tasca al padrone di casa.
Milano, il record è di via Tortona (ma non batte Venezia)
Venendo ai dati delle città, a Milano le case in zona Duomo consentono ai proprietari un introito lordo di 1943 euro al mese, seguono a breve distanza l’una dall’altra via Mario Pagano, Brera e Parco Sempione, con introiti stimati da 1.760 a 1731 euro al mese, in un’altra ventina di quartieri si superano comunque i 1000 euro. Il dato medio di Milano va comunque interpretato: nel capoluogo lombardo l’offerta non è concentrata solo nella aree centrali. La zona con la maggiore offerta di sistemazioni (considerando tutta l’offerta) è Venezia Buenos Aires, dove si registrano 1.569 sistemazioni; seguono il Duomo e i Navigli. Emblematico il caso della zona Tortona: ha un affitto medio molto elevato (156 euro a notte) e incassi medi relativamente bassi, poco sopra i mille euro la spiegazione è che in questa zona, il cuore del Fuori salone del Mobile, la richiesta è forte e i prezzi alti solo per un periodo limitato dell’anno.
I numeri della Capitale
Discorso completamente diverso nella Capitale, dove oltre la metà dell’offerta è nel centro storico. I prezzi medi toccano i 179 euro per notte ma il tasso di occupazione non è esaltante, perché il ricavo medio mensile è di 1.618 euro. Nel quartiere Aurelia, secondo in graduatoria, il prezzo medio per notte è inferiore alla metà, ma il ricavo mensile sfiora i 1.200 euro.
Firenze zona per zona
Tutte le aree battute dai turisti a Venezia hanno rendimenti molto elevati: a San Marco si superano i 2.500 euro al mese, con un prezzo medio per notte di 163 euro. Ma duemila euro al mese si superano anche a San Polo, Santa Croce, Cannaregio, Dorsoduro. A Firenze il Centro Storico garantirebbe, secondo i dati, oltre 1.400 euro al mese, ma anche Gavinana-Galluzzo supera i mille euro. Una quota che non viene raggiunta da nessun quartiere di Napoli (il più redditizio è San Giuseppe, con 989 euro) mentre a Bologna a Santo Stefano e Saragozza vanno sopra quota 1.100.
Il dilemma delle tasse e delle regole
Con la crescita del fenomeno degli affitti brevi è aumentata anche la polemica sulla necessità di una più stringente regolazione. Accantonata la proposta di inserire nel «mille proroghe» norme per limitare il numero annuo di giorni in cui è possibile affittare e dare ai comuni la possibilità di una ulteriore stretta nei centri storici il prossimo appuntamento è con il disegno di legge sul turismo con la previsione di considerare attività di impresa quella di chi mette in affitto più di tre immobili. Non sarebbe una modifica da poco perché le conseguenze fiscali sono molto rilevanti: la locazione fatta da imprenditori è sottoposta al regime fiscale Irpef ordinario e non è applicabile la cedolare secca.
I Comuni: Facciamo come Parigi e Londra
Ma ai grandi comuni non basta. Le amministrazioni di Milano, Roma, Venezia, Napoli e Firenze sono intenzionate a chiedere al governo di tornare sui suoi passi e introdurre, sulla scorta di quanto accade in altre grandi città, come Amsterdam, Londra e Parigi, un tetto al numero di giorni in cui è possibile affittare.
La guerra degli albergatori
In prima linea contro gli affitti brevi c’è poi Federalberghi, che li ritiene una forma di concorrenza sleale (perché favorita fiscalmente e svolta senza gli obblighi in capo a un esercizio alberghiero) alla loro attività. I timori dei Comuni nascono da un dato di fatto; l’aumento degli affitti brevi sta portando a una diminuzione dell’offerta di case per la locazione di lunga durata e a un aumento dei prezzi dei canoni. Va però detto che il problema delle locazioni ordinarie sta nel loro funzionamento: non solo alcune norme risentono ancora della rigidità dell’equo canone, ma soprattutto va segnalato che la maggiore spinta ai proprietari verso gli affitti brevi non è la voglia, comunque legittima, di maggior guadagno ma quella di avere certezza dell’incasso e delle disponibilità del bene una volta terminato il periodo di locazione.
La difesa dei proprietari: arriva il codice ad hoc
Confedilizia è in prima linea nella difesa delle ragioni dei proprietari. Segnala il presidente Giorgio Spaziani Testa:«Gli affitti brevi sono già stati oggetto di regolazione, con l’obbligo per i portali a operare come sostituti di imposta e l’allargamento delle comunicazioni obbligatorie per i proprietari; in arrivo c’è poi il codice identificativo per gli immobili affittati».
L’affitto breve obbliga a tenere bene la casa
Alle accuse di creare squilibri nei centri storici risponde invece Francesco Zorgno, Presidente di CleanBnB, società specializzata nella gestione di soggiorni in appartamento, quotata all’Aim, il settore Pmi di Piazza Affari: «Gli immobili in affitto breve sono una percentuale veramente modesta rispetto a quelli in affitto tradizionale e a quelli che restano sfitti. L’affitto breve è una formula per mettere a reddito immobili che altrimenti resterebbero improduttivi e sarebbero quindi destinati a un progressivo deterioramento. Il fatto che per affittare i proprietari siano obbligati a tenerli in buono stato li rende anche più facilmente vendibili quando si voglia dismettere».
Il contratto tipo e le regole
Cleabnb è stata tra le imprese promotrici, all’interno dell’associazione di categoria Rescasa, del modello contrattuale di locazione breve, firmato dalla principali associazioni dei consumatori e recepito dalla Camera di commercio di Milano. Si tratta di un documento redatto in cinque lingue liberamente utilizzabile in tutta Italia e che regola i rapporti tra host e inquilino che prevede tra l’altro l’obbligo di un inventario aggiornato delle dotazioni della casa, esposizione in casa del regolamento condominiale e di una serie di regole pratiche su temi come fumo, il parcheggio o la possibilità di ospitare animali, la gestione delle disdette, con l’eventuale parziale rimborso del pagamento, la pulizia iniziale/finale e rispondenza alle immagini online dell’alloggio, la correttezza e velocità nell’accoglienza e nel rilascio dell’immobile alla data e negli orari previsti. Il contratto è scaricabile all’indirizzo www.milomb.camcom.it/contratti-tipo.