Ristrutturare? È un busines
s
di Duilio Liburdi
e Massimiliano Sironi
Ristrutturazioni da privati a rischio reddito d’impresa e aggravio fiscale. Questo in sintesi il contenuto della risposta all’interpello n. 152 diffusa dall’Agenzia delle entrate in data 27 maggio.
La fattispecie. La risposta fornite dagli uffici prende le mosse dall’istanza presentata da una persona fisica che, al di fuori del regime dei beni d’impresa, è proprietaria di un’unità immobiliare accatastata come C2 («magazzini e locali di deposito») e per la quale intende mutare la destinazione d’uso, suddividendo la stessa in tre immobili di categoria abitativa A3, al fine di procedere poi alla vendita degli stessi. Nel quesito, si specifica anche che tutte le opere di ristrutturazione e risanamento conservativo rimarranno a carico dei potenziali acquirenti. La descrizione di tale situazione era prodromica alla richiesta di conoscere se nel caso di specie risultasse applicabile l’art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir in materia di redditi diversi e di decorso del relativo termine quinquennale, ai fini della verifica della tassabilità dell’eventuale plusvalenza realizzata quale «reddito diverso».
La risposta. Nell’esame della questione, l’Agenzia specifica in via preliminare che la riconducibilità dell’eventuale imponibile alla categoria dei redditi diversi deve essere fatta alla luce della valutazione circa l’insussistenza dello svolgimento di un’attività d’impresa commerciale: infatti, se così non fosse, la plusvalenza derivante dalla cessione degli immobili rientrerebbe a far parte dei redditi di cui all’art. 55 Tuir. Dopo questa considerazione, viene effettuata l’ulteriore precisazione per cui affinché un’attività commerciale sia produttiva di reddito d’impresa è altresì richiesto che vi sia l’abitualità. E’ qui opportuno precisare che la dimostrazione di questo ulteriore requisito rappresenta una delle questioni di maggiore criticità che, non può essere definita a livello generale, ma deve essere valutata per ogni singolo caso: in questa prospettiva, il richiamo fatto dall’Agenzia ad una precedente risoluzione (n. 204/E del 20 giugno 2002) che tratta un caso differente non pare essere pienamente aderente alla fattispecie oggetto dell’istanza. Infatti, seppur è vero che l’estensore della risposta cita tale documento di prassi per il fine di valorizzare l’esistenza di un’attività d’impresa anche in presenza di un unico affare, non si può trascurare di notare come la costruzione di 49 box destinati alla vendita (quello era il caso trattato nella risoluzione appena richiamata) sia del tutto differente rispetto a quello oggetto dell’interpello qui esaminato.
La suddivisione degli immobili. L’Agenzia prosegue sostenendo che «le opere di ristrutturazione e risanamento conservativo» sarebbero «atti necessari» per porre in essere la suddivisione immobiliare proposta nel quesito e da ciò fa discendere come vi sia un «comportamento logicamente e cronologicamente precedente» alla vendita per realizzo di un arricchimento (o lucro), per giungere alla conclusione che sussistendo la finalità della vendita e non quella di utilizzo personale (o familiare) delle abitazioni risultanti dalla suddivisione, vi sia un’attività di impresa commerciale.
Le criticità. Queste conclusioni, meritano alcuni commenti. È sicuramente vero che la finalità con cui si dispone di alcuni beni può far decidere circa l’esistenza di un’attività di impresa commerciale o meno (si pensi ai casi già trattati in passato in sede giurisprudenziale, della cessione di beni appartenenti a collezioni privati), tuttavia si deve notare come «il lucro» non sia di per sé idoneo in alcun modo a connotare un’attività d’impresa e non sia indicatore di alcunché: è possibile che vi sia anche un lucro nella cessione di beni personali, senza che ciò comporti lo svolgimento di alcuna impresa commerciale. L’Agenzia ribadisce (a sostegno della propria tesi) che l’operazione rappresentata nel quesito avrebbe richiesto un’organizzazione produttiva idonea allo scopo e con un’attività che si protrae nel tempo. Ma anche qui ci si deve interrogare sul fatto che la persona si è semplicemente limitata a disporre di un proprio bene, facendo esclusivamente quelle opere necessarie a suddividere gli immobili, lasciando poi che tutti gli oneri per la ristrutturazione e il risanamento conservativo siano sostenuti dagli acquirenti: questa configurazione sembra essere molto differente da quella esaminata nel 2004, con cui si procedeva ad ottenere ben 49 box che formavano poi oggetto di vendita.