La Cassazione chiarisce alcuni dei diritti/doveri di chi abita in un palazzo.
Bilancio condominiale: non ci si può mettere di traverso chiedendo la documentazione contabile per ritardarne l’approvazione. La richiesta è legittima ma non deve ostacolare l’attività di amministrazione del condominio.
È quello che ha chiarito la Corte di Cassazione intervenendo sul ricorso di due condomini siciliani [1]. Impugnavano la delibera con cui l’assemblea di condominio aveva approvato il bilancio. Ma la delibera è valida. Vediamo perché, partendo come sempre dall’esempio specifico.
Il caso concreto
I condomini avevano chiesto di poter visionare la contabilità, prima di approvare il rendiconto 2010. L’amministratore aveva acconsentito, ma non si sono poi presentati né alla successiva riunione di condominio, per gravi motivi di salute di uno dei due, né a quella dopo ancora. Respinti i ricorsi in primo grado, appello e adesso anche in Cassazione.
La legittimità
I giudici dicono subito che c’è stato un problema di “violazione dei doveri di buona fede e correttezza“, dal momento che l’assemblea è stata disertata senza chiedere un rinvio. È il codice civile a normare le impugnazioni delle decisioni condominiali [2]. La giurisprudenza, su questo tema, è chiara: i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare non per ragioni di merito, cioè per sindacare, ad esempio, sulla convenienza di certe scelte economiche, ma solo per ragioni di legittimità, cioè se c’è il dubbio che, per qualche motivo, la deliberazione non fosse legittima [3].
La correttezza
Il condomino ha tutto il diritto di chiedere che gli venga esibita documentazione contabile, ma non a scopo, per così dire, ostruzionistico. La Cassazione ricorda come non debba neanche specificare i motivi della richiesta. Ma c’è un principio fondamentale che i giudici citano che è quello della correttezza [4]: correttezza vuole che la richiesta non sia strumentale a mettere i bastoni tra le ruote all’attività di amministrazione del condominio.
Semplicità e sintesi
C’è poi il criterio della “snellezza“, così scrivono i giudici, che prevede che la delibera di approvazione del bilancio condominiale, per essere valida, non richiede le stesse rigorose formalità dei bilanci societari. Basta che siano chiare le entrate e le uscite, con le relative quote di ripartizione. “Neppure si richiede – continua la Suprema Corte – che le voci di spesa siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente” [5].
È quindi valida la delibera d’assemblea di condominio con cui si proceda in modo sintetico all’approvazione di una voce o si indichi la somma complessivamente stanziata, perché i criteri di semplicità e snellezza lo consentono. E se poi sorge qualche problema, sollevato dai condomini, su eventuali omissioni, nulla vieta di poter intervenire in un secondo momento [6].