Interessi sui mutui prima casa senza proroga
Per il contribuente c’è il rischio di non rispettare il termine di legge
Giorgio Gavelli
Gian Paolo Tosoni
Tra le innumerevoli proroghe, sospensioni, differimenti contenuti nei vari decreti di questi mesi, ce n’è una che è stata dimenticata e rischia di causare problemi ai contribuenti che, senza colpa, si trovano a fare i conti con delle scadenze con conseguenze assai rilevanti dal punto di vista fiscale. Si tratta dei termini imposti ai fini della deducibilità degli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto o la costruzione dell’abitazione principale, agevolazione parallela alla imposta di registro. Vediamo perché.
L’articolo 24 del decreto Liquidità ha sospeso diversi termini con riferimento all’agevolazione nota come “acquisto prima casa” . Non si tiene conto, infatti, del periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 ai fini:
del periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa, entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
del termine di un anno entro il quale il contribuente che ha ceduto l’immobile acquistato con i benefici prima casa deve procedere all’acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale, per non decadere dal beneficio originario in caso di cessioni avvenute entro 5 anni dal primo acquisto;
del termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale deve vendere l’abitazione ancora in suo possesso.
Inoltre, si ha la sospensione, per lo stesso periodo, del termine di un anno per il riacquisto della prima casa, previsto ai fini della fruizione del credito d’imposta di cui all’articolo 7 della legge 448/98. Il legislatore ha mostrato attenzione verso chi ha contratto un mutuo per acquistare l’abitazione principale, intervenendo più volte sul Fondo di solidarietà di cui all’articolo 2, commi 475 e seguenti, della legge 244/07, ampliandone notevolmente l’applicabilità e l’estensione. Tuttavia, va considerato che l’articolo 15, comma 1, lettera b), del Tuir impone diversi termini piuttosto stringenti per la deducibilità degli interessi su mutui per l’acquisto dell’abitazione principale. L’acquisto dell’immobile deve avvenire nell’anno prima o dopo la stipula del mutuo, e deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. Se l’unità è locata, la detrazione spetta a condizione che entro 3 mesi dall’acquisto venga notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, e che entro un anno dal rilascio l’unità sia adibita ad abitazione principale. Se l’immobile acquistato è oggetto di lavori di ristrutturazione, la detrazione spetta se è adibita ad abitazione principale entro due anni dall’acquisto.
Se il mutuo è contratto per la costruzione dell’abitazione principale, la detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei 6 mesi antecedenti, ovvero nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione e l’immobile deve divenire la dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori. Si tratta di termini perentori, scaduti i quali la detrazione è persa per sempre. Siccome fanno riferimento a situazioni che in questi mesi sono state rallentate per non dire bloccate, è evidente che occorre una sospensione, in analogia a quanto fatto per le imposte indirette. Il rischio è che si inneschi il contenzioso, basato sull’impossibilità concreta per il contribuente (causa forza maggiore) di rispettare il termine di legge.