Volumetria «in volo»: il suolo non paga Tasi come edificabile
Nell’ipotesi di decollo dei diritti edificatori rileva l’imponibile «in sito»
Il suolo privo di qualunque potenzialità edificatoria, in quanto la relativa volumetria è in fase di “volo”, cioè in attesa di “atterrare” su un altro terreno, non può essere considerato ai fini Tasi area edificabile. L’affermazione, pienamente condivisibile, giunge dalla Ctp di Roma, nella sentenza 5742/21/2020 (presidente e relatore Papa), che anticipa gli esiti del pronunciamento delle Sezioni unite della Cassazione.
La questione, assai controversa, riguarda il regime giuridico, ai fini Imu e Tasi, dei suoli inizialmente ricompresi in uno strumento urbanistico e successivamente privati del tutto di tale potenzialità. A fronte di tale privazione, al titolare del suolo di “decollo” dei diritti edificatori vengono attribuiti, come forma di compensazione, diritti edificatori a contenuto comparabile rispetto a quelli originari, da sfruttare tuttavia su terreni di “atterraggio” non ancora identificati. Il punto critico è che durante la fase in cui i diritti sono “in volo”, e cioè hanno abbandonato il terreno di decollo ma non hanno ancora raggiunto quello di atterraggio, non si comprende quale sia lo status dei suoli.
Su questo tema, ricorda la Ctp di Roma, è intervenuta l’ordinanza 26016/2019 della Cassazione che ha rimesso la questione alle Sezioni unite. Nei passi conclusivi di tale ordinanza si leggono considerazioni non difformi da quelle espresse dal collegio romano.
Occorre ricordare che la nozione di area edificabile è identica sia nell’Imu che nella Tasi (articolo 36, Dl 223/2006). In forza di tale norma, è considerato edificatorio il suolo rientrante in strumenti urbanistici generali o attuativi anche solo adottati dal Comune, e non ancora approvati. Non rilevano, dunque, le concrete possibilità di sfruttamento edificatorio del terreno ma la mera potenzialità di realizzazione delle opere. La differente tempistica di costruzione incide, invece, non già sulla qualità del suolo, bensì sul valore dello stesso.
Nell’ordinanza della Corte vengono richiamati anche i precedenti in termini di aree con destinazione a verde pubblico attrezzato e soggette a vincoli paesaggistici. Con riferimento alle prime, la Suprema corte aveva in origine escluso la qualificazione di edificabilità, salvo poi cambiare opinione. Con riguardo alle seconde, la Cassazione ne ha affermato la rilevanza e prevalenza rispetto alle previsioni di Prg, laddove esse comportino un divieto assoluto e definitivo di sfruttamento edificatorio.
Venendo, invece, al tema della perequazione urbanistica, correttamente il giudice di legittimità ha osservato che la disciplina dell’Ici/Imu sembra presupporre l’edificabilità “in sito”. Va aggiunto in proposito che il tributo patrimoniale locale è un’imposta reale, che presuppone l’esistenza di un bene materiale da assoggettare a tassazione.
Ecco, quindi, che è difficile dissentire da quanto dedotto dalla Ctp di Roma, allorquando afferma, in piena armonia con la Cassazione, che durante la fase di “volo” dei diritti edificatori non è possibile qualificare come edificabile né il suolo di decollo, in quanto oramai del tutto privo di tale potenzialità, seppure astratta, né quello di atterraggio, in quanto non ancora identificato.