Assemblee, la maggioranza è variabile
In tema di validità delle deliberazioni condominiali per l’adozione degli interventi agevolati, il riferimento di legge è l’articolo 1136 c.c. che distingue, innanzitutto, tra prima o seconda convocazione dell’assemblea. Nel primo caso sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio mentre nel secondo occorre la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
A seconda delle materie in discussione, le maggioranze richieste possono essere semplici o qualificate. In particolare, su alcune questioni delicate, l’assemblea delibera con una maggioranza qualificata corrispondente al numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio. Tale maggioranza è richiesta per la nomina e la revoca dell’amministratore, nelle liti attive e passive fuori dalle attribuzioni dell’amministratore, la locazione di parte comune dell’edificio con durata inferiore ai nove anni, la nomina del revisore contabile del condominio e la modifica del regolamento condominiale in tema di assemblee.
La maggioranza del 50% più uno dei votanti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio è invece necessaria per l’installazione e l’adeguamento di impianti non centralizzati, per le innovazioni relative alle cose comuni, per la costituzione dell’ipoteca al fine di «garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune», quando si tratta di atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, per sostituire una delibera condominiale precedente con una nuova se la maggioranza richiesta per l’approvazione originaria era del 50% più uno e di almeno due terzi del valore dell’edificio e quando sono necessari interventi su edifici e impianti per il contenimento del consumo energetico di cui all’articolo 26, comma 2, della legge n. 10 del 1991.