Delibere a impugnazione fissa
Il termine per l’impugnazione delle deliberazioni assembleari, fissato dalla legge in 30 giorni, non può essere diminuito dal regolamento condominiale, nemmeno ove quest’ultimo abbia natura contrattuale. L’art. 1137 c.c., infatti, costituisce una disposizione di natura inderogabile e quindi non è nella disponibilità dei privati disporre in modo differente da quanto previsto dal legislatore. Questa l’importante precisazione contenuta nella recente sentenza n. 19714 pronunciata dalla sesta sezione civile della Corte di cassazione e pubblicata lo scorso 21 settembre 2020.
L’impugnazione delle deliberazioni assembleari. Con il nuovo art. 1137 c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, si parla espressamente di annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio da promuovere dinanzi alla competente autorità giudiziaria nel termine perentorio di 30 giorni. Mentre in precedenza si poteva equivocare se l’azione diretta a fare accertare in giudizio l’invalidità delle delibere comprendesse o meno anche i casi di nullità delle stesse, la nuova versione dell’art. 1137 c.c. ha chiarito in modo definitivo che la stessa è finalizzata esclusivamente a ottenere una sentenza costitutiva di annullamento della volontà assembleare. Resta quindi inteso che eventuali ragioni di nullità potranno essere contestate, in base alle regole generali, da chiunque vi abbia interesse con un ordinario procedimento giurisdizionale di accertamento da avviare negli ordinari termini di prescrizione del diritto. Per quanto riguarda l’annullamento delle delibere condominiali, il predetto termine di impugnazione di 30 giorni decorre dalla data dell’assemblea, per i condomini che vi abbiano partecipato, e dal ricevimento del relativo verbale assembleare, per i condomini assenti.
Con l’avvento della cosiddetta mediazione obbligatoria di cui al dlgs n. 28/2010 anche le controversie condominiali sono state sottoposte alla condizione di procedibilità del previo esperimento di un tentativo di conciliazione. Questo vuol dire che nel predetto termine di 30 giorni il condomino che intenda impugnare una deliberazione assembleare dovrà preliminarmente inviare un’istanza di mediazione, a mezzo del proprio legale, a un organismo che abbia sede nel luogo in cui si trova il giudice competente per il futuro ed eventuale giudizio, facendo comunque in modo che l’amministratore condominiale sia notiziato dell’avvio della mediazione entro il predetto termine di cui all’art. 1137 c.c.. La proposizione dell’istanza di mediazione, come previsto dalla legge, impedisce la decadenza dall’azione di impugnazione, anche se per una sola volta (a condizione, come avvertito, che nel menzionato periodo di tempo la domanda di mediazione pervenga al condominio). Infine, in caso di fallimento della mediazione, il condomino deve provvedere a notificare l’atto di citazione in giudizio entro i successivi trenta giorni, decorrenti dal deposito del verbale di mediazione presso la segreteria dell’organismo (nonostante vi sia anche una giurisprudenza di merito minoritaria che riduce detto termine, tenendo in considerazione anche il periodo di tempo decorso fino all’inoltro dell’istanza di mediazione).
Il caso concreto. Nella specie un condomino aveva provveduto a impugnare una deliberazione assunta dall’assemblea ma l’amministratore, costituitosi in giudizio, aveva preliminarmente eccepito la decadenza dal diritto di impugnazione, in quanto risultavano superati i termini previsti dal regolamento condominiale. Quest’ultimo, infatti, di natura contrattuale, conteneva una clausola che faceva obbligo ai condomini di proporre l’impugnazione delle deliberazioni assembleari nel più ristretto termine di 15 giorni, invece che in quello di 30 previsto dal citato art. 1137 c.c.. Il tribunale aveva accolto l’eccezione proposta dal condominio e aveva quindi rigettato l’impugnazione per la decadenza del condomino dal relativo diritto. Anche la Corte di appello, adita dal condomino avverso detta sentenza, aveva confermato tale decisione, evidenziando come il predetto termine di legge sia da considerarsi derogabile dalle parti.
La decisione della Suprema corte. Al condomino non era allora rimasta altra strada che quella di impugnare anche la sentenza di secondo grado dinanzi alla Corte di cassazione e la sua tenacia è stata infine premiata.
I giudici di legittimità, nel cassare la decisione in questione, hanno infatti evidenziato come in ambito condominiale debba sempre farsi applicazione di quanto previsto dall’art. 1138 c.c. (nonché, per analogia, dall’art. 72 disp. att. c.c.). Il penultimo comma della disposizione or ora citata, per come modificata dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, dispone infatti espressamente che le disposizioni del regolamento condominiale non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e, appunto, 1137.
In particolare, come si legge nella recente sentenza della Suprema corte, l’art. 1138, penultimo comma, c.c., dichiara inderogabili le disposizioni del codice civile concernenti l’impossibilità di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca e i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, l’impugnazione delle relative delibere. Detta disposizione concerne quindi le regole relative alla dinamica dell’amministrazione e della gestione condominiale. Si tratta di quell’insieme di norme poste dal legislatore a presidio dei diritti dei condomini e del corretto funzionamento della gestione condominiale che, come tali, non possono essere cambiate neppure dai condomini stessi. L’inderogabilità di queste ultime disposizioni, come evidenziato dai giudici di legittimità, è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti.
La Cassazione ha quindi evidenziato che nel caso in questione i giudici di merito, nel valutare la tempestività dell’impugnazione della deliberazione assembleare, avrebbe dovuto rilevare la nullità della clausola del regolamento condominiale contrattuale posta a sostegno dell’eccezione di decadenza sollevata dal condominio, visto che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c.. La giurisprudenza di legittimità ha infatti chiarito da tempo che eventuali norme regolamentari invocate nel corso del procedimento giudiziale di impugnazione della deliberazione assembleare possono essere sostanzialmente disapplicate qualora il giudice ne rilevi incidentalmente la nullità.