Divisione delle spese di manutenzione e ristrutturazione della terrazza: come si ripartiscono in condominio?
La questione sulla divisione delle spese di rifacimento del lastrico solare tiene spesso banco all’interno delle assemblee condominiali. E per quanto la disciplina a riguardo sia chiara e semplice, si finisce spesso in tribunale. Prova ne sono le numerose sentenze della Cassazione che hanno avuto ad oggetto tale tema.
Da ultimo, la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire quali sono le regole sulla ripartizione degli oneri condominiali relativi ai lavori di manutenzione o riparazione del terrazzo [1]. Cerchiamo allora di fare il punto della situazione.
Prima ancora di spiegare come si dividono le spese di rifacimento del lastrico solare dobbiamo chiarire alcuni aspetti preliminari.
Lastrico solare a uso esclusivo o uso comune
Quando si parla di lastrico solare ci si riferisce al piano che copre l’edificio e che lo protegge dagli agenti atmosferici. È insomma quell’area che sta sopra l’ultimo piano e su cui si può camminare.
La differenza tra lastrico solare e tetto è che se il primo è orizzontale, e quindi calpestabile, mentre il secondo è spiovente e non consente di essere percorso facilmente.
Il lastrico solare si distingue poi dalla terrazza per il fatto di non presentare (a differenza di quest’ultimo) un parapetto per consentire l’affaccio verso l’esterno.
Il lastrico solare è, di regola, condominiale. La sua proprietà spetta cioè a tutti i condomini (in proporzione ai rispettivi millesimi). Questi ultimi, pertanto, vi possono accedere liberamente senza dover chiedere l’autorizzazione all’amministratore. Ciascuno ha poi diritto ad avere copia delle chiavi e ad usare quest’area secondo le proprie necessità personali.
In particolare, è possibile sfruttare il lastrico solare per qualsiasi esigenza a condizione che non si impedisca agli altri condomini di fare altrettanto (con conseguente divieto di occupare stabilmente delle parti consistenti di esso) e che non si alteri la sua funzione (non si potrebbe, ad esempio, usare il lastrico solare per organizzare feste da ballo).
Potrebbe però succedere che il lastrico solare sia stato attribuito in proprietà o semplicemente in uso a un singolo condomino, che di solito è quello dell’ultimo piano. In tal caso, si parla di lastrico solare a uso esclusivo. Esso però deve risultare da un “titolo” ossia da un atto pubblico notarile, di norma il contratto di compravendita che il costruttore ha sottoscritto con l’acquirente dell’appartamento collegato al lastrico stesso.
Quando il lastrico solare è a uso esclusivo i singoli condomini non hanno più alcuna possibilità di accedere all’area.
Come si dividono le spese del lastrico solare?
La ripartizione delle spese di manutenzione – ordinaria o straordinaria – del lastrico solare dipende dalla natura dello stesso, se cioè condominiale o a uso esclusivo. Vediamo singolarmente le due ipotesi.
Ripartizione spese lastrico solare a uso esclusivo
Per il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare ad uso esclusivo, l’articolo 1126 del Codice civile prevede la seguente regola [2]:
due terzi della spesa sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questi a cui il lastrico funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto. L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva dalla sola, generica, qualità di condomino, bensì dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza oggetto della riparazione. Pertanto, in un palazzo costituito a forma scalare, con giardini pensili o su più corpi, le spese del lastrico solare interesseranno solo quei condomini il cui appartamento è coperto da tale piano;
un terzo della spesa è, invece, a carico dell’utilizzatore esclusivo.
Lo stesso discorso vale per il caso di un edificio costituito “a gradini” dove alcuni appartamenti traggono copertura dalla terrazza di proprietà esclusiva di un solo condomino.
Ripartizione spese lastrico solare condominiale
Nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà comune, invece, la ripartizione delle spese grava su tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi.
Se però lo stabile è costituito da due diversi corpi di fabbrica (si pensi a un condominio con due scale diverse), allora la spesa andrà affrontata solo da quei condomini i cui appartamenti si trovano sotto il lastrico solare oggetto degli interventi. È questa l’ipotesi del cosiddetto “supercondominio”.