Potere di rappresentanza ex mandato
Il potere di rappresentanza ex mandato che lega l’amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall’art. 1130 c.c., limiti che possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l’assemblea gli conferiscano maggiori poteri.
Non rientra allora tra le attribuzioni dell’amministratore del condominio, quale organo di rappresentanza dell’ente di gestione deputato all’ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di effettuare una ricognizione di debito che inevitabilmente si riflette sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condomini, senza apposita autorizzazione assembleare, mancante nel in esame. E la circostanza che l’assemblea abbia anche conferito mandato al nuovo amministratore di revisionare la contabilità redatta dal precedente amministratore non può in alcun modo essere interpretata alla stregua di un mandato a riconoscere l’altrui credito ma solo di valutare la correttezza dell’operato del precedente mandatario, da sottoporre all’esame dell’assemblea.
Tribunale Roma sez. V, 26/03/2019, n.6356
Poteri dell’amministratore e dell’assemblea
Il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative ad opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell’amministratore senza previa delibera dell’assemblea di condomini, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., limitando le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservando all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria.
Cassazione civile sez. VI, 16/11/2017, n.27235
L’iniziativa contrattuale dell’amministratore condominiale
L’iniziativa contrattuale dell’amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea, disponga l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale e conferisca altresì ad un professionista legale l’incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria; né il terzo può invocare l’eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall’amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell’amministratore al rimborso selle spese nell’ambito interno al rapporto di mandato.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto inopponibile al condominio il contratto con cui l’amministratore aveva autonomamente conferito ad un legale il compito di assistenza nella redazione di un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, dell’importo di oltre duecentomila euro, determinati da un’ordinanza comunale impositiva di lavori urgenti alla facciata dell’edificio).
Cassazione civile sez. VI, 17/08/2017, n.20136
Spese effettuate dall’amministratore di condominio
L’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità e urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione.
Restano, invece, irripetibili le sole, suddette spese voluttuarie o gravose, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli art. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria.
Tribunale Roma sez. V, 02/01/2020, n.1
Domanda di estensione della proprietà comune
La domanda ex art. 1158 c.c., volta ad estendere la proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza di un ulteriore bene alle parti comuni, esorbita dai poteri rappresentativi e di rappresentanza dell’amministratore in quanto tale, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.
Tribunale Roma sez. V, 09/04/2019, n.7647
Obbligo contributivo del condomino: quando nasce?
Al fine di stabilire il momento in cui sorge l’obbligo contributivo, rileva la diversa origine della spesa condominiale. Occorre, infatti, distingue i costi necessari alla manutenzione ordinaria da quelli attinenti ad interventi comportanti innovazioni o di straordinaria amministrazione. Nella prima ipotesi, l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale di manutenzione e conservazione delle parti comuni o di prestazione dei servizi, sul presupposto che l’erogazione delle spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale, trattandosi di esborsi prevedibili e rientranti nei poteri dell’amministratore; nella seconda, ipotesi, invece, l’obbligo in capo ai condomini è conseguenza diretta della delibera assembleare avente natura costitutiva.
Tribunale Cagliari, 05/11/2018, n.2774
Rinnovo tacito dell’incarico dell’amministratore
In tema di durata dell’incarico dell’amministratore, il riformato art. 1129 c.c. va interpretato nel senso che dopo il primo incarico annuale segua “ex lege” – in assenza di revoca o dimissioni – un solo rinnovo tacito di un anno con pienezza di poteri e, per il periodo successivo, la limitazione dei poteri dell’amministratore (cessato ma in regime di prorogatio imperii) al compimento delle sole attività urgenti, al fine di evitare pregiudizi alle cose comuni.
Tribunale Brescia, 15/04/2016
Poteri rappresentativi passivi dell’amministratore
Ai sensi dell’art. 1131 c.c. ogni questione relativa ai singoli obblighi di contribuzione alle spese dei condomini, è fuori dai poteri rappresentativi passivi dell’amministratore che, dunque, non ha la rappresentanza del singolo condomino o del gruppo di condomini, nelle azioni proposte contro essi per il recupero della spese condominiali.
(Nella specie l’amministratore della scala A di un condominio aveva agito – in via monitoria – per il pagamento di contributi condominiali dovuti da ciascuno dei condomini della scala B (per il rifacimento del solaio dell’androne di ingresso) nei confronti dell’amministratore della scala B. In applicazione del principio di cui sopra la S.C. ha affermato che l’amministratore della scala B era del tutto carente di legittimazione passiva, per cui la causa non poteva essere promossa contro di lui, ma unicamente contro i singoli condomini).
Cassazione civile sez. II, 17/06/2014, n.13777
Poteri di rappresentanza dell’amministratore
In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.
Cassazione civile sez. II, 24/09/2013, n.21826
La perpetuatio dei poteri dell’amministratore di condominio uscente
La “perpetuatio” di poteri in capo all’amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta “perpetuatio” all’interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico.
Cassazione civile sez. II, 17/05/2018, n.12120
Lavori di straordinaria amministrazione: quando il potere decisionale spetta all’amministratore?
In materia di lavori di straordinaria amministrazione, disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile, che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria manutenzione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.
Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c. abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove, invece, i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza esterna delle disposizioni di cui agli art. 1130 e 1135, comma 2, c.c.
Cassazione civile sez. II, 02/02/2017, n.2807