Anche la casa è malata di Covid
Prezzi di acquisto delle case e canoni delle locazioni in calo ma meno di quanto ci si poteva attendere di fronte allo tsunami dell’emergenza. Nelle 13 principali città nell’ultimo semestre i prezzi sono diminuiti del 2,2% e il trend negativo è destinato a continuare: nel 2021 la contrazione del prezzo medio degli immobili sarà tra -1,6% e -2,2%, nel 2022 tra -06% e -1%, nel 2023 tra +01,% e -0,3%. Quindi l’onda del Covid sarà lunga, con buona pace di chi prevede rimbalzi ravvicinati. La previsione è dell’Osservatorio immobiliare di Nomisma. Dice il suo responsabile scientifico, Luca Dondi Dall’Orologio: «Il mercato è tornato indietro di 4 o 5 anni. È preoccupante il fatto che vi siano 217 mila richieste di moratoria sui mutui, soprattutto quelli sottoscritti negli ultimi tempi, cioè sono entrate in difficoltà le famiglie che più recentemente hanno acquistato casa. Per altro le banche stanno rivedendo le strategie in seguito alla seconda ondata pandemica. Quindi anche questa revisione sulle condizioni dei mutui avrà incidenza sul mercato. Un aspetto positivo è la spinta del superbonus alle ristrutturazioni che sembra registrare un potenziale di oltre 12 milioni di persone che potrebbero avviare lavori di ristrutturazione».
Tre i motivi che stanno incidendo (e cambiando) le caratteristiche del mercato immobiliare. Primo: lo sviluppo dello smart working che seppure ridimensionato continuerà oltre l’emergenza. Nomisma valuta che nel 2021 saranno 3,2 milioni gli italiani che continueranno a lavorare da remoto, rispetto ai 570mila del 2019 e ai 6,9 milioni del lockdown della prima parte del 2020. Il che significa che occorre una parte della casa adatta a consentire lo smart working. Secondo: l’exploit dei consumatori digitali. Il 70% degli italiani tra i 18 e i 65 anni ha effettuato almeno un acquisto online nel 2020, di essi 1,3 milioni si sono avvicinati all’e.commerce per la prima volta.
La spesa è stata di 23,4 miliardi, +31% rispetto allo scorso anno. Quindi tra le caratteristiche che si chiedono oggi a una casa vi è che essa sia cablata e inoltre idonea a ricevere pacchi e confezioni varie (per esempio diventa fondamentale l’ascensore per i piani alti). Terzo: la crisi del turismo sta riconvertendo molti immobili al residenziale. La previsione è che il 2020 si concluderà con -46% di arrivi in Italia (-58% di stranieri, -31% di italiani), il prossimo anno altro segno negativo: -25% (-32% di stranieri, -15% di italiani), ancora -6% nel 2022 (-15% di stranieri, +5% di italiani) e finalmente +3% nel 2023 (-2% di stranieri, +8% di italiani). Quindi la crisi del turismo sarà lunga e comporterà modificazioni sulla domanda e offerta di immobili.
Il numero delle compravendite sarà 500.369 quest’anno rispetto a 603.541 del 2019. Il 57% di esse è avvenuto attraverso un mutuo (53,6% lo scorso anno). Ma qual è la classifica delle città? La performance peggiore (primo semestre 2020 rispetto allo stesso periodo del 2019) è quella di Napoli dove il numero delle compravendite è crollato del 28,1%, seguita da Venezia (-27,6%). Milano è a -23,2%, Roma a -19,3%.
«Al di là di questi segnali di indebolimento», aggiunge Luca Dondi Dall’Orologio, «riteniamo che ancora una volta sarà Milano a resistere meglio e a ripartire prima delle altre città». Aggiunge: «È aumentato il risparmio delle famiglie ma si tratta di risparmio precauzionale, che non entra nel circolo del consumo perché l’emergenza fa paura e ancora non si vede quando finirà. Ne deriva anche che la domanda immobiliare è soprattutto di esigenza, cioè prima casa o sostituzione».
È aumentato il ricorso al canone concordato (+3,4%). Commenta l’ufficio studi di SoloAffitti, network specializzato nelle locazioni: «Il calo dei canoni non determina particolari contraccolpi sulla redditività netta dei proprietari grazie al meccanismo del canone concordato che permette al locatore di godere di importanti agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10% e sconto Imu del 25%) in cambio di un canone di affitto scontato rispetto a quello del libero mercato. Si assiste, in genere, a un ritorno ai canoni del 2016, segnale di un mercato con prezzi flessibili se paragonato a quello delle compravendite, caratterizzato da maggiore rigidità dei valori (quindi, meno in grado di adattarsi alle mutate condizioni economiche delle famiglie)».
Conferma Elena Molignoni, che guida la sezione delle Strategie urbane di Nomisma: «Il potere di acquisto delle famiglie è diminuito dall’inizio della pandemia del 7% ed è un fattore che incide sul mercato immobiliare, insieme all’aumento delle diseguaglianze. Questa tosata del potere d’acquisto non si è infatti tradotta in un calo dei prezzi di acquisto e dei canoni di locazione della stessa dimensione e quindi il mercato è entrato in tensione. Il 71,4% degli operatori del comparto che abbiamo intervistato per il nostro periodico dossier a giugno prevedeva nel 2021 l’inizio di una certa ripresa, a novembre la percentuale è scesa al 52,6% e dopo l’ultima impennata del virus di queste settimane meno della metà si aspetta un significativo miglioramento il prossimo anno».
C’è da fasciarsi la testa? Solo un po’. Perché la manifattura e il commercio mondiale sono in salute nonostante il Covid e quindi pur scontando una frenata pluriennale anche la casa tornerà in auge. Dice Lucio Poma, capo economista di Nomisma: «In realtà la pandemia ha colpito in maniera molto differente i vari Paesi e questo ha effetti enormi sull’economia.
Non è vero che tutto il mondo è in emergenza. La John’s Hopkins University, per esempio, pone la Cina al 60esimo posto nella classifica dei paesi colpiti dall’epidemia, guidata dagli Stati Uniti con oltre 12 milioni di infetti su 59 milioni di contagiati nel mondo. Inoltre non bisogna sottovalutare la sterzata che darà al commercio mondiale la presidenza di Joe Biden: riaprirà il mercato globale e quindi ripartiranno gli scambi commerciali, il suo predecessore per fermare la Cina aveva puntato sulla Russia mentre lui si appoggerà sull’Europa, sosterrà la riconversione green che sarà un volano di investimenti. La riprova del fatto che le aspettative sulla manifattura sono positive è la quotazione del rame, che è un formidabile indicatore e la cui quotazione è tornata ai livelli del 2018. Quindi gli immobili sono pigri ma destinati a risvegliarsi, pur con i loro tempi».
Secondo l’economista l’Italia chiuderà il 2020 con -9,9% di Pil (Usa -4,6%, Cina +2,1%, Germania -5,6%, Francia -9,4%, Regno Unito -10,3%), con un’inversione (+4,1%) nel 2021 (Usa +3,7%, Cina +7,3%, Germania +3,5%, Francia +5,8%, Regno Unito +3,3%), che rallenterà (+2,8%) nel 2022 (Usa +2,5%, Cina +5,6%, Germania +2,6%, Francia +3,1%, Regno Unito +2,1%).