Usucapione casa genitori

La successione interrompe l’usucapione? Per l’usucapione basta abitare e vivere in una casa?

È possibile l’usucapione della casa dei genitori? La questione si presta ad alcuni importanti chiarimenti. Possiamo innanzitutto distinguere l’ipotesi in cui il genitore detenga l’immobile altrui, nel qual caso ci si dovrà chiedere se la successione interrompe l’usucapione, dall’ipotesi invece in cui il figlio abbia comunque vissuto a casa della madre e del padre e rivendichi, per il solo fatto della coabitazione ultraventennale con loro, l’usucapione dell’immobile. Infine, analizzeremo il caso dell’eredità giacente del genitore e della possibilità di usucapione dell’abitazione in comunione indivisa tra i vari fratelli.
La successione interrompe l’usucapione?
L’usucapione, come noto, si verifica momento in cui una persona detiene un immobile altrui e su di esso esercita il possesso come se ne fosse l’effettivo proprietario. Tale possesso si deve manifestare all’esterno con atti che, altrimenti, il detentore non avrebbe il potere di compiere. Ne sono un esempio la modifica di destinazione del bene o dei lavori di ristrutturazione.

In buona sostanza, ai fini dell’usucapione, è necessario che l’utilizzatore del bene si comporti apertamente come se fosse il legittimo proprietario del bene, pur non avendo avuto da questi alcuna autorizzazione a compiere tali atti.

L’usucapione si realizza al termine di 20 anni dal primo di tali atti.

Se l’utilizzatore, che sta possedendo il bene per acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, dovesse morire, i suoi eredi continuerebbero nel possesso utile all’usucapione. Significa che il termine di 20 anni non si interrompe ma continua a calcolarsi in capo agli eredi.

Gennaro ha ottenuto in prestito la casa di Michele ma quest’ultimo si è disinteressato completamente dell’immobile. Sicché, Gennaro ha iniziato a effettuare una serie di lavori di ristrutturazione, non autorizzati, come se fosse il legittimo proprietario. Passano 15 anni e Gennaro muore. Gli succedono i figli Mattia e Rebecca che continuano a vivere nella casa del padre, benché intestata a Michele, per altri 6 anni. Al sesto anno, Michele rivendica l’immobile ma non può più farlo perché il bene si è ormai trasferito per usucapione a Mattia e Rebecca. Il possesso di questi ultimi, protrattosi per 6 anni, si somma a quello inizialmente originato in capo a Gennaro di 15 anni. Per un totale di 21 anni.

Il fenomeno della sommatoria del possesso dell’iniziale detentore con quello dei suoi eredi si verifica però solo se il primo ha compiuto uno degli atti che manifestano l’intenzione di questi di appropriarsi del bene e di comportarsi come il legittimo proprietario. Se così non dovesse essere, si prende in considerazione solo il tempo di possesso degli eredi.

Mirco ha ricevuto da Silvio un terreno di quest’ultimo affinché lo possa coltivare e trattenere per sé una parte del raccolto. L’altra parte la deve dare a Silvio. Questo atto di riconoscimento della controprestazione si interpreta come un’ammissione dell’altrui proprietà e non può far decorrere i termini per l’usucapione. Non c’è infatti alcuna intenzione di comportarsi come legittimo proprietario. Questa situazione dura per 18 anni. Alla morte di Mirco, i suoi figli continuano a coltivare il terreno ma non consegnano più a Silvio parte del raccolto. Questo loro comportamento è un atto di “dominio” sul bene che può far iniziare a decorrere i termini dell’usucapione. In questo caso, però, il possesso dei figli non si somma a quello del padre, il quale infatti non ha mai posto in essere un comportamento tale da volersi atteggiare a proprietario del bene.

Tale concetto è stato spiegato più tecnicamente dalla Cassazione in una recente sentenza [1]. In essa, la Corte ha detto che «La presunzione di possesso utile all’usucapione, non opera quando la relazione con il bene non consegua ad un atto volontario di apprensione, ma derivi da un iniziale atto o fatto del proprietario-possessore, come nell’ipotesi della mera convivenza nell’immobile con chi possiede il bene; in tal caso, la detenzione può mutare in possesso soltanto con un atto di “interversione”, consistente in una manifestazione esteriore, rivolta contro il possessore, affinché questi possa rendersi conto dell’avvenuto mutamento, da cui si desuma che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio».

Il figlio può usucapire l’immobile dei genitori?
Il figlio che vive a casa dei genitori non può usucapire la casa di questi. Difatti, la circostanza che questi coabiti con il padre e la madre non ne fa un possessore. Egli utilizza sì il bene altrui ma in forza di una ospitalità e tolleranza dei genitori. Tale rapporto fa sì che non decorra mai il termine ventennale di usucapione.

Come chiarito anche in questo caso dalla Cassazione [2], se un bene è utilizzato da un soggetto diverso dal proprietario per tolleranza di costui, l’utilizzatore non si trova in una situazione di «possesso» ma di mera «detenzione», cosicché non può maturare l’usucapione.

La tolleranza, e cioè la condiscendenza, è una situazione che si verifica specialmente in ragione dei rapporti tra il proprietario e l’utilizzatore: amicizia, parentela, vicinato.

Il «possesso» è una situazione di fatto che si ha quando un soggetto si comporta verso un dato bene altrui come se ne fosse il proprietario, senza però esserlo.

Dunque, anche se un figlio vive per 50 anni in casa dei genitori non ne diventa mai proprietario.

Il figlio può usucapire la casa in eredità dei genitori?
Diversa è l’ipotesi in cui i genitori sono morti e la loro casa è passata in eredità ai figli. In questa ipotesi, si verifica una comunione indivisa sull’immobile. Il semplice fatto che uno dei figli viva all’interno dell’abitazione dei genitori non gli consente però di usucapirla. E questo perché egli è già proprietario del bene – sebbene pro quota – e quindi libero di utilizzarlo come preferisce.

Affinché si realizzi l’usucapione dell’eredità, è necessario che l’interessato impedisca ai coeredi di utilizzare il bene, esercitando sullo stesso un possesso esclusivo e totale, contravvenendo con ciò alle regole della comunione ereditaria (regole che, come detto, consentono a ciascun coerede di usare l’intero bene senza impedire agli altri di fare altrettanto).

Quindi, se nel corso di 20 anni, uno dei coeredi ha esercitato un potere esclusivo e nessuno degli altri ha mai “messo piede” sull’immobile, né mai l’ha utilizzato, il primo può rivendicare l’usucapione.