IL MIO 110% RISPONDE
Salto di classe riferito all’unità autonomamente accatastata
NOZIONE DI EDIFICIO
E DISCIPLINA AGEVOLATIVA
Quesito
Ai fini della verifica del miglioramento di due classi energetiche, come deve essere intesa la nozione di «edificio»? Nello specifico, come vanno considerati quei «caseggiati» tipici dei centri storici costituiti da una lunghissima schiera di immobili uniti (a volte anche centinaia di metri) con molteplici ingressi, a volte condominiali? Il miglioramento energetico deve riguardare tutto il complesso immobiliare o si possono considerare le singole frazioni sulla base dei dati catastali?
Risposta
Come definito dall’articolo 119 decreto Rilancio, e come specificato dalla circolare 24/E del 2020, l’accesso al Superbonus spetta a fronte di interventi eseguiti su:
i. parti comuni di edifici residenziali in condominio;
ii. edifici residenziali unifamiliari;
iii. unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari (c.d. villette a schiera).
Ciò premesso, gli interventi di efficientamento sono agevolabili con le maggiori detrazioni da Superbonus solo se i lavori interessano gli immobili sopra descritti. Per quanto riguarda i caseggiati indicati dal lettore, sarà necessario valutare se ricorrono le condizioni per poter configurare un condominio o, viceversa, un edificio plurifamiliare o unifamiliare. Si ricorda che il condominio costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale, riferita all’unità immobiliare, e la comproprietà sui beni comuni dell’immobile quali quelli indicati nell’art. 1117 c.c., tra i quali si ricordano: il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, le facciate. Inoltre, il condominio può svilupparsi sia in senso orizzontale che verticale. Si ricorda, poi, che ai fini dell’agevolazione in commento, gli interventi devono interessare le c.d. «parti comuni» degli edifici «in condominio». Ad esempio, in presenza del tetto in comune un caseggiato ben può essere considerato quale condominio e l’intervento di efficientamento realizzato su questa area sarà agevolabile secondo le disposizioni dettate dal decreto Rilancio, a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno.
Viceversa, dal momento che la sola tipologia di bene non può implicare la presunzione di condominialità, nel caso in cui non sono configurabili «parti in comune», l’immobile sarà qualificato come «edificio unifamiliare» o «plurifamiliare», secondo le specifiche contenute nella lettera c) dell’art. 119, dl n. 34/2020 e nel decreto requisiti tecnici del 6 agosto 2020.
La qualificazione dell’immobile in una delle categorie anzidette comporta che la verifica circa il «salto energetico» di due classi vada riferita all’intero edificio se l’intervento interessa un condominio o un «edificio unifamiliare». Se l’intervento è posto in essere su un edificio plurifamiliare, il miglioramento di due classi energetiche va invece riferito alla singola unità immobiliare autonomamente accatastata.
COME OPERARE SE MANCA
IL TITOLO EDILIZIO
Quesito
Sono proprietario di un immobile realizzato in un momento in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio. Come posso procedere per ottenere la certificazione dello «stato legittimo», al fine di usufruire delle agevolazioni da Superbonus?
Risposta
I «titoli abilitativi» si sostanziano nei provvedimenti autorizzativi che consentono di realizzare interventi edilizi sugli immobili e consentono di verificare la conformità dell’immobile a quanto stabilito dal titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione o da quello successivo che ne ha consentito la modifica (c.d. «stato legittimo dell’immobile»).
L’articolo 10 del decreto Semplificazioni ha modificato l’articolo 9-bis, dpr n. 380/2001, stabilendo che «per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali». Pertanto, l’assenza del titolo abilitativo non preclude l’accesso alle agevolazioni da Superbonus quando sia possibile dimostrare, attraverso documentazione idonea e di sicura provenienza, la legittimità dell’immobile. In questi casi, si consiglia di accompagnare la documentazione probatoria da una relazione tecnica illustrativa.