Chi risiede in un altro Stato deve documentare all’Agenzia delle Entrate la propria situazione abitativa per provare che l’immobile è la sua dimora abituale.
Le agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale sono molto appetibili perché comportano un notevole risparmio di imposte; per fruirne, non conta la nazionalità del soggetto che le richiede: dunque, anche uno straniero che compra la sua prima casa in Italia avrà diritto ai benefici. Le cose invece si complicano quando un contribuente italiano che è residente all’estero vorrebbe comprare un immobile da destinare a sua abitazione principale nel nostro Paese oppure vendere quello che già ha e riacquistarne uno nello Stato estero dove risiede. In questi casi, il bonus prima casa spetta a chi abita all’estero? L’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta sostanzialmente positiva, ma richiede il rispetto di alcune condizioni, altrimenti l’agevolazione non viene concessa e se già è stata fruita sarà revocata.
Agevolazioni per acquisto prima casa
Il bonus prima casa consente un risparmio delle imposte da pagare all’atto dell’acquisto (l’imposta di registro scende dal 9% al 2% e l’Iva dal 10% al 4%). Le agevolazioni spettano in generale a tutti coloro che acquistano un’abitazione, non di lusso, situata nel Comune ove risiedono o nel quale si impegnano a fissare la propria residenza entro i 18 mesi successivi alla data del rogito. Inoltre, non bisogna essere proprietari di un altro immobile ad uso abitativo situato nel medesimo Comune e di altre abitazioni, situate in qualsiasi parte d’Italia, acquistate con le agevolazioni prima casa.
Bonus prima casa per i residenti all’estero
Anche il cittadino italiano che risiede in uno Stato estero ha diritto a questi benefici purché rispetti i requisiti generali che abbiamo descritto – dovrà sempre trattarsi di acquisto come “prima casa” sul territorio nazionale – con l’unica differenza che non è necessario il suo trasferimento di residenza entro 18 mesi dall’acquisto nel Comune ove è ubicato l’immobile che fruisce del bonus [1]: potrà così continuare a vivere e abitare all’estero.
La qualità di italiano residente all’estero può essere validamente documentata con un certificato di iscrizione all’Aire (Anagrafe italiana dei residenti all’estero) che nei casi consentiti può essere sostituito da un’autocertificazione consistente in una dichiarazione da rendere nell’atto di acquisto dell’immobile agevolato [2].
La decadenza dalle agevolazioni prima casa
Se si vende o si dona l’immobile che ha beneficiato del bonus prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dal momento dell’acquisto, si incorre nella decadenza dalle agevolazioni fruite e bisogna pagare la differenza delle imposte in precedenza risparmiate più una sanzione del 30% (leggi “Agevolazioni prima casa: quando arriva l’accertamento?“). La decadenza è però impedita ed evitata dall‘acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale, purché ciò avvenga entro un anno dall’avvenuta vendita dell’immobile precedente.
Come gli emigrati possono mantenere il bonus
Questa norma ha validità generale: perciò, il cittadino italiano emigrato all’estero potrà anche cedere l’immobile che aveva acquistato con le agevolazioni senza perderle, purché entro un anno dalla vendita o donazione acquisti un nuovo immobile da destinare a propria abitazione principale. Ma proprio qui c’è un importante vantaggio per gli italiani residenti all’estero: questo successivo riacquisto si considera valido anche se il nuovo immobile si trova in territorio straniero.
L’Agenzia delle Entrate, rispondendo all’interpello di un contribuente [3] ha infatti chiarito che in tali casi non si verifica la decadenza dai benefici fiscali già fruiti, purché l’interessato documenti che la nuova abitazione comprata all’estero è la sua dimora abituale.
Come provare che si abita all’estero
Il contribuente, per evitare che nei suoi confronti venga emesso un avviso di liquidazione per il recupero dell’imposta, dovrà inviare (anche via Pec o con lettera raccomandata A/R) la documentazione comprovante il suo diritto a non decadere dall’agevolazione al competente ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. Tra questi elementi idonei a provare che si abita all’estero e che l’immobile riacquistato coincide con la propria dimora abituale, oltre alla copia del rogito notarile di acquisto dell’abitazione sita all’estero, rientrano anche le fatture di fornitura di luce, acqua o gas intestate al contribuente e riferite a quell’immobile. Tutti questi documenti dovranno essere muniti della dichiarazione di legalizzazione per la validità internazionale chiamata ‘apostille‘ [4] e vanno tradotti in lingua italiana.
A quel punto i funzionari, se non si accontentano dei dati forniti dal contribuente, potranno avvalersi, per accertare meglio la situazione ed evitare elusioni al pagamento delle imposte, degli strumenti di cooperazione amministrativa dello Stato estero ove è ubicato l’immobile, come ad esempio la Convenzione di Strasburgo sulla reciproca assistenza fiscale [5].