Donazione immobile: ultime sentenze

Comportamento legittimo del donatario; comproprietà di un immobile; causa di liberalità; revocabilità della donazione per ingratitudine.

La donazione dell’immobile prima del decorso di cinque anni dalla sua data di acquisto provoca la revoca dell’agevolazione fiscale della prima casa. L’ingiuria grave richiesta come presupposto necessario per la revocabilità di una donazione per ingratitudine è caratterizzata dai comportamenti del donatario che risultano essere contrastanti con il senso di riconoscenza che dovrebbe sussistere nei confronti del donante.

Donazione immobile e azione di riduzione per lesione di legittima
Il fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esista un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento del terzo o pretendere la prestazione di una garanzia.

Cassazione civile sez. II, 30/06/2021, n.18496

Donazione a figli e successiva rivendita
Deve essere esclusa la natura elusiva della complessiva operazione di donazione dell’immobile da genitore a figli e successiva alienazione del bene a terzi, trattandosi di una normale operazione di pianificazione del patrimonio familiare: ciò a maggior ragione ove, con la successiva vendita, sia stata comunque realizzata una plusvalenza.

Cassazione civile sez. trib., 26/11/2020, n.26947

Condizioni di applicabilità del principio dell’apparenza del diritto
In tema di obbligazioni, il principio dell’apparenza del diritto di cui all’articolo 1189 del Cc trova applicazione quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo circa la corrispondenza del primo alla realtà giuridica, sicché il giudice deve procedere all’indagine non solo sulla buona fede del terzo, ma anche sulla ragionevolezza del suo affidamento, che non può essere invocato da chi versi in una situazione di colpa, riconducibile alla negligenza, per aver trascurato l’obbligo, derivante dalla stessa legge, oltre che dall’osservanza delle norme di comune prudenza, di accertarsi della realtà delle cose, facilmente controllabile.

(Nel caso di specie, il tribunale ha escluso la buona fede del convenuto-conduttore il quale, nonostante la donazione dell’immobile locato, ha continuato a pagare i canoni al precedente proprietario, pur essendo perfettamente a conoscenza che il bene locato era stato trasferito).

Tribunale Ivrea, 25/09/2020, n.722

Donazione di nuda proprietà con riserva di usufrutto
In tema di donazione di immobile con riserva di usufrutto, qualora il donante abbia donato la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto per sé e per il coniuge, vita natural durante e con reciproco diritto di accrescimento (cd. usufrutto congiuntivo), se il coniuge muore prima dell’apertura della successione del donante, il bene donato è soggetto a collazione per imputazione secondo il valore della piena proprietà; ove il coniuge, al contrario, sopravviva al donante, il donatario sarà obbligato a conferire solo il valore della nuda proprietà al tempo dell’apertura della successione.

Cassazione civile sez. II, 02/09/2020, n.18211

Come effettuare la valutazione in caso di usufrutto congiuntivo
Quando la donazione di un immobile è gravata dalla riserva di usufrutto in favore del donante e del coniuge, vita natural durante e con reciproco diritto di accrescimento, se quest’ultimo sopravvive al donante, l’obbligo di conferimento del donatario è relativo al valore della nuda proprietà al momento dell’apertura della successione.

Cassazione civile sez. II, 02/09/2020, n.18211

Donazione immobile con annesso ripostiglio al piano terra
L’atto di donazione di un immobile ove è precisato che allo stesso è “annesso ripostiglio posto al piano terra” di cui non vengono tuttavia precisati gli estremi catastali, non costituisce trasferimento della proprietà del ripostiglio quando il donatario non l’ha mai posseduto e né il possesso è stato esercitato in precedenza dal proprio dante causa ma da un terzo che ne detiene le chiavi il quale ha sin dall’inizio esercitato un potere di fatto sulla cosa qualificabile quale vero e proprio possesso uti domnus, conformemente al proprio titolo di acquisto fino a quando è stata introdotta la controversia avente ad oggetto l’azione di rivendicazione.

Tribunale Savona, 01/07/2020, n.309

Valore probatorio dell’atto pubblico
L’atto pubblico fa piena prova fino a querela di falso e nel caso di eccezione sulla mancata veridicità del contenuto delle dichiarazioni in esso contenute occorre proporre azione di annullamento.

(Nel caso di specie si trattava di una donazione di un immobile da parte di soggetto che aveva ceduto la nuda proprietà tenendo per se l’usufrutto ,che invece apparteneva ad un terzo, e alla sua morte il soggetto cui era stato donato si riteneva proprietario per intero, errando la parte nel chiedere l’azione di risarcimento del danno pari alla mancata stipula del contratto di locazione dell’immobile mentre avrebbe dovuto proporre azione di annullamento).

Corte appello Roma sez. VIII, 04/03/2020, n.1651

Donazione: valore immobile
Al fine di stabilire se e in quali limiti l’erede sia tenuto alla collazione di quanto ricevuto in donazione ante mortem, è necessario verificare se il valore dell’immobile oggetto della donazione superi o meno la quota disponibile, poiché, solo se tale valore risultasse inferiore alla quota disponibile, sarebbe corretto non imputare alcunché del donato all’asse ereditario, risultando, invece, in caso contrario, l’eccedenza oggetto di collazione e parte integrante dell’asse ereditario.

Corte appello Catanzaro sez. I, 08/07/2019, n.1479

Rinuncia alla quota di comproprietà di un immobile: è donazione indiretta?
La rinunzia alla quota di comproprietà di un immobile costituisce donazione indiretta e pertanto, avendo gli stessi effetti della donazione (acquisto dell’intera proprietà) l’atto è sottoposto alle imposte catastali ed ipotecarie con l’applicazione del regime agevolativo “prima casa”.

Comm. trib. reg. Venezia, (Veneto) sez. I, 20/02/2019, n.105

Donazione dell’immobile in vendita
Dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo la provenienza da donazione dell’immobile posto in vendita, tale circostanza rientra nella valutazione della sicurezza dell’affare e, come tale, deve essere compresa nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione dello stesso, che il mediatore è tenuto a riferire alle parti ex art. 1759 c.c.

Cassazione civile sez. II, 16/01/2019, n.965

Lesione del legittimario a causa di donazioni di beni immobili
In tema di azione di riduzione ex art. 560 c.c., quando la lesione del legittimario è causata da legati o donazioni di beni immobili, l’esercizio dell’azione di riduzione non incide sulla delazione ereditaria, ma rende parzialmente o totalmente inefficace il lascito testamentario o la donazione, in modo da integrare il contenuto della quota già delata al legittimario; in caso di esperimento positivo dell’azione, si crea sul bene immobile oggetto di riduzione una situazione di comunione tra legittimario e legatario o donatario, che si scioglie separando dall’immobile medesimo la parte occorrente per integrare la quota riservata, se ciò può avvenire comodamente ex art. 560 c.1 c.c.

Corte appello Venezia sez. II, 31/10/2018, n.2962

Conferimenti patrimoniali per finanziare lavori nell’immobile
L’attività con la quale il marito fornisce il denaro affinché la moglie divenga con lui comproprietaria di un immobile è riconducibile nell’ambito della donazione indiretta, così come sono ad essa riconducibili, finché dura il matrimonio, i conferimenti patrimoniali eseguiti spontaneamente dal donante, volti a finanziare lavori nell’immobile, giacché tali conferimenti hanno la stessa causa della donazione indiretta.

Tuttavia, dopo la separazione personale dei coniugi, analoga finalità non può automaticamente attribuirsi ai pagamenti fatti dal marito o alle spese sostenute per l’immobile in comproprietà, poiché in tale ultimo caso non può ritenersi più sussistente la finalità di liberalità e tali spese dovranno considerarsi sostenute da uno dei comproprietari in regime di comunione, con l’applicazione delle regole ordinarie ad essa relative.

Conseguentemente, il coniuge comproprietario potrà ripetere il 50% delle spese che ha sostenuto per la conservazione ed il miglioramento della cosa comune, purché abbia avvisato preliminarmente l’altro comproprietario e purché questi, a fronte di un intervento necessario, sia rimasto inerte.

Cassazione civile sez. III, 04/10/2018, n.24160

Donazione di un immobile in comunione legale dei beni: è nulla o annullabile?
È annullabile, e non nulla, la donazione di un immobile compreso nel regime di comunione legale dei beni, effettuata da uno solo dei coniugi, senza il consenso dell’altro coniuge.

Ad affermarlo è la Cassazione che precisa, altresì, che è solamente impugnabile, e non nulla, la donazione che sia lesiva dei diritti degli eredi legittimari. La Suprema corte arriva a tale decisione ritenendo che, nella fattispecie, non si applica il principio affermato dalle sezioni Unite (5068/2016) sulla nullità, per mancanza di causa, della donazione di un bene che non sia di proprietà del donante e, di conseguenza, la nullità della donazione effettuata dal comproprietario e avente come oggetto la quota indivisa di uno dei beni che facciano patte di un patrimonio in comunione.

In tali casi, infatti, si applica l’articolo 184 c.c. per il quale gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili.

Cassazione civile sez. II, 31/08/2018, n.21503

Agevolazione fiscale prima casa e donazione dell’immobile
In tema di agevolazione fiscale cd. prima casa, la donazione dell’immobile prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto dello stesso determina la revoca del beneficio, senza che assuma rilevanza la successiva risoluzione del contratto di donazione, gli effetti della quale sono limitati al rapporto tra le parti.

Cassazione civile sez. trib., 29/08/2018, n.21312

Revoca della donazione per ingratitudine
L’ingiuria grave richiesta, ex art. 801 c.c., quale presupposto necessario per la revocabilità di una donazione per ingratitudine, pur mutuando dal diritto penale la sua natura di offesa all’onore ed al decoro della persona, si caratterizza per la manifestazione esteriorizzata, ossia resa palese ai terzi, mediante il comportamento del donatario, di un durevole sentimento di disistima delle qualità morali e di irrispettosità della dignità del donante, contrastanti con il senso di riconoscenza che, secondo la coscienza comune, aperta ai mutamenti dei costumi sociali, dovrebbero invece improntarne l’atteggiamento.

Peraltro, in presenza di tali presupposti, resta indifferente la legittimità del comportamento del donatario.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto ingiurioso il comportamento dei donatari che, in assenza di un’oggettiva giustificazione, avevano dapprima intimato, con lettera formale, alla donante il rilascio dell’immobile oggetto della donazione e successivamente agito a tal fine in giudizio, chiedendo altresì il pagamento di un’indennità di occupazione).

Cassazione civile sez. II, 13/08/2018, n.20722

Prova della simulazione
Nel caso di un contratto di mantenimento per rogito di notaio, con il quale un parte trasferisce all’altra la proprietà di un immobile a fronte dell’impegno di quest’ultima al mantenimento, vita natural durante, della parte trasferente, atteso che la sproporzione del contenuto economico delle prestazioni gravanti sul vitaliziante rispetto al valore del bene alienato non è sufficiente ad imprimere al negozio carattere di onerosità, anche alla luce del tenore letterale del contratto contenente espressa enunciazione della volutas donandi della cedente, deve ritenersi che il negozio disattende la causa che ostenta, prevalendo lo spirito di liberalità che meglio esprime lo scopo pratico perseguito dalle parti, con la conseguenza che le parti hanno voluto stipulare una donazione, al più modale. Va dunque dichiarata la simulazione del contratto, dissimulante una donazione.

Tribunale Roma sez. VIII, 30/03/2018, n.3713

Riduzione della donazione
Se la riduzione della donazione ai fini del reintegro della legittima interessa un bene immobile, la legge stabilisce all’art. 560 c.c. che la riduzione si fa separando dall’immobile medesimo la parte occorrente per integrare la quota riservata, se ciò può avvenire comodamente.

Corte appello Palermo sez. II, 20/02/2017, n.295

Donazione di un immobile con riserva di usufrutto
La donazione dell’immobile del debitore ai figli, con riserva di usufrutto, costituisce un atto in frode ai creditori che rende inammissibile l’accordo di composizione della crisi da sovraindebitamento.

Tribunale Milano sez. II, 18/11/2016

fonte laleggepertutti