Chi controlla l’operato dell’amministratore di condominio?
Verifiche interne della contabilità e delle attività poste dal capo condomino: tutte le figure che possono eseguire i controlli.
Chi controlla l’operato dell’amministratore di condominio? «Chi controlla il controllore?». Il vecchio adagio popolare potrebbe riproporsi alla perfezione in ambito condominiale quando c’è da verificare che l’amministratore stia svolgendo correttamente il proprio dovere. E visto che, il più delle volte, quando ci sono di mezzo i soldi non si è disposti a transigere neanche sui centesimi, è naturale chiedere al professionista la massima trasparenza.
Del resto, qualora i conti non dovessero tornare, c’è sempre la possibilità di sporgere una querela per appropriazione indebita così come insegna la giurisprudenza (leggi Cosa fare contro amministratore che ruba soldi del condominio). Querela per la quale c’è tempo fino a tre mesi dalla presa di conoscenza del comportamento illecito.
Ma non tutti i condomini hanno il tempo e le capacità per spulciare meticolosamente i bilanci, le fatture, i pagamenti e gli estratti conto gestiti dal capo condomino. Di qui la domanda: chi controlla l’operato dell’amministratore di condominio?
Cerchiamo di fare il punto della situazione.
Chi controlla l’amministratore?
Nella teoria, l’operato dell’amministratore viene controllato dall’assemblea dei condomini a cui questi deve fornire annualmente il rendiconto, con l’indicazione analitica delle entrate e delle uscite di cassa.
Ciò non esclude che il singolo condomino possa fare delle verifiche in qualsiasi momento, chiedendo all’amministratore l’esibizione di tutti i documenti della contabilità, con le fatture, le pezze d’appoggio, gli estratti conto. L’amministratore deve adempiere celermente. Se così non dovesse essere, il condomino potrebbe agire nei suoi confronti dinanzi al giudice affinché gli intimi l’esibizione delle carte. Per la documentazione bancaria invece non mostrata dall’amministratore è possibile recarsi direttamente presso l’istituto di credito presso cui il condominio ha acceso il conto e lì, mostrando copia della raccomandata con relativa ricevuta di ritorno spedita all’amministratore e da questi inevasa, prendere copia di ogni carteggio.
Il revisore dei conti
Come anticipato, il più delle volte, i condomini non hanno le capacità professionali per verificare la correttezza dei bilanci del condominio per come redatti dall’amministratore. Devono quindi avvalersi di un professionista esterno che svolga l’attività di revisore dei conti. Tale figura può essere ricoperta da un commercialista o da un ragioniere.
La sua nomina può essere disposta dall’assemblea a maggioranza dei presenti che rappresentino la metà dei millesimi (con conseguente ripartizione della parcella secondo millesimi) o dal singolo condomino (che ne dovrà sostenere personalmente il costo).
Il revisore acquisirà la documentazione tramite l’assemblea stessa o il condomino che lo ha nominato, al fine di eseguire una perizia e verificare se sussistono irregolarità nella contabilità interna. Non può essere quindi il revisore a rivolgersi direttamente all’amministratore per ottenere la documentazione condominiale, essendo un terzo estraneo al condominio.
La nomina del revisore non deve per forza essere condizionata da particolari motivazioni o da indizi di irregolarità. Essa potrebbe avere anche una funzione preventiva o di semplice accertamento della correttezza della gestione da parte dell’amministratore.
La nomina di un revisore può essere anche utile quando viene nominato un nuovo amministratore e quello precedente non ha redatto il bilancio consuntivo. O quando il successivo amministratore voglia acquisire le prove circa eventuali appropriazioni indebite del precedente.
Il consiglio di condominio
L’assemblea può anche nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. In questo modo, vengono delegati solo ad alcuni condomini i compiti di verifica dell’operato dell’amministratore.
L’avvocato
Un’ultima figura a cui può essere affidato il controllo delle attività compiute dall’amministratore è l’avvocato del condominio o di un singolo condomino. L’amministratore infatti non tiene solo la contabilità ma svolge tutta una serie di compiti previsti dalla legge come le convocazioni dell’assemblea e la ripartizione delle spese. L’avvocato, che conosce le disposizioni normative in materia, può ben verificare che le scelte operate dal capo condomino siano conformi alla legge.
Anche in questo caso, la nomina del professionista può essere disposta dall’assemblea o dal singolo condomino.
Come il revisore, anche l’avvocato non ha il diritto di chiedere direttamente all’amministratore la documentazione, dovendo farlo al posto suo colui che lo ha nominato.
laleggepertutti