Il condominio può rivendicare l’usucapione?

Il condominio può rivendicare l’usucapione?

Acquisto della proprietà in capo al condominio: l’amministratore deve acquisire un mandato speciale da ogni condomino non potendosi basare solo sull’autorizzazione votata dall’assemblea.

Abbiamo più volte visto che un condomino può usucapire beni di proprietà del condominio. E questo a condizione non solo che li usi in modo indisturbato per almeno 20 anni comportandosi come se ne fosse l’esclusivo proprietario, ma anche che impedisca agli altri condomini di avvalersene (ad esempio con recinzioni, lucchetti, cancelli). Ma che succede quando le sorti si invertono? Il condominio può rivendicare l’usucapione, magari ai danni di uno dei condomini o di terzi soggetti?

La risposta è stata fornita dal tribunale di Roma con una recente e interessante pronuncia [1].

Nel caso di specie, un condominio agiva in giudizio per sentir dichiarare l’avvenuto acquisto per usucapione di una cantina sita nello stabile, formalmente di proprietà di un condomino, assumendo di averne avuto l’uso da oltre trent’anni e che, solo in data 27 settembre 2019, la controparte ne aveva richiesto la restituzione.

Una situazione del genere potrebbe verificarsi, ad esempio, in tutti quegli edifici dove uno o più appartamenti, in quanto “seconde case”, sono spesso inutilizzati ed i relativi proprietari sono assenti. Così magari potrebbe succedere che la pertinenza all’appartamento stesso, come un sottoscala, un garage, una cantina, una soffitta, venga usata dagli altri condomini o dall’amministratore. Di qui il quesito: il condominio può acquisire la proprietà tramite usucapione? Ecco come stanno le cose.

Requisiti per aversi usucapione
Si può rivendicare l’usucapione solo quando concorrono tutte le seguenti condizioni:

il proprietario si deve disinteressare del proprio immobile per almeno 20 anni: non deve promuovere cioè azioni per ottenerne la restituzione (la semplice raccomandata non basta);
durante questo periodo, il bene deve essere utilizzato da un terzo; egli però se ne deve impossessare in modo pacifico, ossia né clandestino, né violento;
il terzo non deve limitarsi a utilizzare il bene altrui ma deve compiere su di esso degli atti di “dominio”, ossia deve esercitarvi dei poteri che non avrebbe altrimenti diritto ad esercitare: quei tipici poteri che spettano al proprietario come, ad esempio, una modifica della destinazione d’uso, una ristrutturazione, il cambio della serratura di una porta d’ingresso, l’apposizione di un cancello e così via.
Una volta verificatesi tali condizioni, il possessore del bene deve rivolgersi al tribunale affinché, in un giudizio contro il proprietario dell’immobile, dopo aver valutato le prove di tutte le condizioni dell’usucapione, dichiari il trasferimento della proprietà con sentenza ordinando al conservatore dei registri immobiliari di disporre il passaggio di proprietà.

Naturalmente, nel corso del giudizio, l’onere della prova è a carico di chi rivendica la proprietà altrui. Quindi, anche se nel giudizio non si costituisce il titolare, in assenza di tali prove la domanda verrà rigettata.

Per maggiori informazioni leggi L’usucapione: cos’è e come funziona.

Il trasferimento della proprietà ha effetto retroattivo: retroagisce cioè dal primo atto di potere posto dal possessore.

In giurisprudenza, recentemente, il tribunale di Torino ha affermato che «ai fini dell’usucapione ordinaria di beni immobili è richiesto un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall’intenzione di tenere la cosa come propria, che si protragga per oltre venti anni, cui corrisponda per la stessa durata la completa inerzia del proprietario, il quale si astenga dall’esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore» [2].

Il condominio può rivendicare l’usucapione?
Il condominio – e, per esso, l’amministratore (su mandato dei condomini) – può agire in giudizio per rivendicare l’usucapione a favore del condominio medesimo? Può l’assemblea dei condomini riunirsi e deliberare di promuovere un giudizio per l’accertamento dell’avvenuto acquisto di un bene immobile per usucapione?

La risposta è negativa e la ragione è assai semplice. Il condominio non è che un semplice ente di gestione: non ha cioè personalità giuridica come una persona o una società. Come tale pertanto non può essere titolare di rapporti giuridici e quindi di beni. Alla fine, infatti, anche le aree comuni dell’edificio non sono di proprietà del condominio in quanto tale ma di tutti i condomini, ciascuno in proporzione alla propria quota. Pertanto, «una azione quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l’entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condòmini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro – quota del bene usucapendo».

Anche la Cassazione, in passato, ha espresso il medesimo parere [3] stabilendo che, in tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta ad ottenere l’accertamento dell’appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato, asseritamente acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, «esorbita dai poteri dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino». L’amministratore, dunque, non è legittimato, senza l’autorizzazione dell’assemblea, ad esperire azioni contro i singoli condòmini o contro terzi dirette ad ottenere l’accertamento della titolarità di immobili per usucapione.

Il mandato all’amministratore per agire con usucapione
In sintesi, la domanda proposta dall’amministratore per usucapione è comunque del tutto estranea ai poteri dell’assemblea e al meccanismo delle votazioni durante le delibere condominiali; essa può essere avanzata in giudizio, pertanto, solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condòmini interessati, indipendentemente dalla delibera dell’assemblea.

laleggepertutti