Penale alta al condominio: è valida?
È illegittima perché sproporzionata la penale in un contratto che imponga il pagamento dell’intero prezzo della prestazione residua.
Di solito, dopo aver valutato i vari preventivi e nel dare mandato all’amministratore di sottoscrivere il contratto più conveniente, l’assemblea di condominio non si cura di verificare le varie clausole contenute in tale scrittura privata. Potrebbe così succedere che proprio la ditta risultata vincitrice della gara di appalto imponga delle condizioni contrattuali capestro come, ad esempio, la previsione di una penale molto alta in caso di recesso anticipato del condominio. In un’ipotesi del genere cosa succede?
Di certo, non si può dare responsabilità all’amministratore il quale ha agito in forza della delega dei condomini (delega conferita attraverso il voto assembleare).
In questi casi, per fortuna, viene in soccorso il codice del consumo che, come giurisprudenza insegna, si applica anche al condominio, considerato appunto un “consumatore” [1]. Proprio di recente, al tribunale di Taranto è stata posta una domanda: è valida la penale alta imposta al condominio? Ecco qual è stata la risposta dei giudici pugliesi [2].
Partiamo subito col dire che la legge non stabilisce quale debba essere l’importo della penale, lasciando così le parti libere di stabilire la misura di tale somma all’interno del contratto. Tuttavia, come già avevamo spiegato nell’articolo Penale troppo alta, come difendersi, l’articolo 1384 del Codice civile, prevede la possibilità, da parte del giudice, di ridurre la penale ad equità nell’ipotesi in cui sia sproporzionata rispetto alla prestazione del contratto.
A ciò si deve aggiungere una particolare considerazione. La penale è una clausola vessatoria, che richiede pertanto una doppia firma per essere valida. L’articolo 33 n. 1 del Codice del consumo considera vessatorie «le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto»; mentre al comma 2 lettera f) si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di «imporre al consumatore in caso di inadempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, la clausola penale o altro titolo equivalente d’importo manifestamente eccessivo».
Dunque, è sicuramente vessatoria la clausola del contratto di manutenzione dell’impianto ascensore che prevede, in caso di risoluzione anticipata per recesso o per fatto imputabile al condominio, l’obbligo di corrispondere l’intero canone pattuito fino alla scadenza naturale del contratto.
Ebbene, secondo la sentenza, se il giudice ritiene la penale troppo alta, la clausola che ne prevede il pagamento in caso di recesso dal contratto è nulla. Resta tuttavia valida la restante parte del contratto.
Nella fattispecie, l’eccessività e/o la sproporzionalità della penale a cui era stato sottoposto il condominio corrispondeva all’intero canone pattuito fino alla scadenza naturale del contratto cioè a quanto avrebbe pagato, il condominio, se avesse fruito dei servizi di manutenzione fino alla scadenza del contratto (l’importo del canone mensile era di euro 55,00, la penale per la «risoluzione anticipata del contratto risultava pari ad euro 2.583,00» riferita a tutta la durata quinquennale del contratto). Ragion per cui, in verità, la clausola penale non era altro che un divieto di recesso dal contratto, ponendo comunque sul consumatore l’obbligo di pagare in ogni caso tutto il corrispettivo. Una penale del genere è certamente da ritenersi illegittima e quindi nulla.
laleggepertutti