La convocazione dell’assemblea nel supercondominio complesso

La convocazione dell’assemblea nel supercondominio complesso
Quotidiano Del Condominio18 febbraio 2022Edit this post

La convocazione dell’assemblea nel supercondominio cd. complesso e la distinzione tra gestione ordinaria e straordinaria.
A cura di Prof. Avv. Rodolfo Cusano
Come abbiamo visto in genere le norme del condominio sono applicabili anche alle fattispecie di super condominio previste nell’art. 1117 bis c.c. ma, il nuovo art. 67 disp. att. cc disciplina l’assemblea di quel supercondominio che ha più di 60 partecipanti, che da adesso in poi definiremo “complesso”, con modalità diverse per la convocazione e la partecipazione all’assemblea distinguendole in assemblea ordinaria e straordinaria, e istituendo una nuova figura quella del rappresentante.
E’ opportuno riportare quanto dispone l’art. 67 comma II e III delle disposizioni di attuazione del codice civile “Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore…..”
Quindi, relativamente alla convocazione dell’assemblea del condominio complesso si configurano due diversi tipi di assemblea distinte a seconda della materia da trattare: ordinaria o straordinaria.
1) Se all’ordine del giorno ci sono solo questioni di gestione ordinaria o la nomina dell’amministratore vanno convocati tutti e soli i rappresentanti dei condomìni.
(L’amministratore del supercondominio dovrà inviare la convocazione a ciascun rappresentante. Quest’ultimo comunica tempestivamente all’amministratore del proprio condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti. L’amministratore riferisce in assemblea la quale a sua volta conferisce il mandato al rappresentante in ordine alle decisioni da assumere).

2) Se all’ordine del giorno ci sono solo questioni di natura straordinaria occorrerà convocare tutti e soli i partecipanti al supercondominio, cioè tutti i condomini di tutti i fabbricati che lo compongono.

Posizione del problema
Ora se l’art. 67 in esame ha testualmente disposto che: “quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. “ e la dizione letteralmente può definirsi chiara con riferimento alla nomina dell’amministratore, non lo è altrettanto quando ci riferiamo alla sua prima parte e cioè alla cd. “gestione ordinaria”.
Solitamente si intende per gestione ordinaria l’approvazione del bilancio preventivo e del rendiconto e se sul punto non vi sono state contestazioni. Il problema si pone allorchè siano da porre all’ordine del giorno quelli che solitamente definiamo lavori straordinari.
Una piccola riflessione sulla distinzione tra lavori ordinari e quelli straordinari ci aiuterà nel dare (speriamo) la giusta soluzione al problema.
La differenza in questione è rilevante anche in altre sedi come quella del giusto riparto tra gli oneri spettanti all’usufruttuario e quelli spettanti al proprietario; tra quelli spettanti al proprietario e quelli spettanti al conduttore e adesso tra l’assemblea di tutti i condomini e quella dei rappresentanti nel supercondominio.
Il codice alll’art. 1136 II comma c.c. prevede che i lavori straordinari di notevole entità debbano essere approvati con la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi. Nulla dice a proposito di quelli di non notevole entità. Per tale motivo per questi ultimi si ritiene che sia sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. Quindi non solo occorrerà distinguere tra lavori straordinari e non ma all’interno di quelli straordinari anche tra quelli di notevole entità e non.
Al riguardo, facendo riferimento a quanto testualmente affermato nella sentenza della Cassazione n. 27540 del 10 dicembre 2013 sia pure avente ad oggetto un rapporto locatizio, si può affermare che la manutenzione ordinaria sia quella:
“diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa” e inquadrando, invece, nell’ambito della manutenzione straordinaria “quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, ovvero anche quelle “di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza.”
Delineata così la distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria essa sembra reggere anche alla luce delle difficoltà presenti nelle norme che regolano il condominio e che normalmente si accompagnano alla loro approvazione, spesso attuata specialmente per le spese di modesta entità direttamente con l’approvazione del rendiconto e/o a ratifica dell’operato dell’amministratore anche quando non rivestono carattere di urgenza e necessità.