Responsabilità condominio: ultime sentenze

Responsabilità condominio: ultime sentenze

Danni da infiltrazioni e risarcimento; danni causati da cose in custodia; malfunzionamento dell’autoclave; appalto di lavori condominiali.

Neve e ghiaccio all’ingresso dello stabile condominiale: c’è responsabilità del condominio?
Esclusa la responsabilità del condominio per la caduta occorso a causa della neve e del ghiaccio che ricoprivano la pavimentazione del cortile dello stabile, atteso che nella specie l’evento era da imputarsi esclusivamente alla scarsa attenzione del danneggiato.

Cassazione civile sez. VI, 06/07/2021, n.19094

Danni da infiltrazioni e responsabilità
La responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va collocata nell’ambito di operatività dell’articolo 2051 del codice civile, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo. Si configura una concorrente responsabilità del condominio, peraltro, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’articolo 1130, comma 1, n. 4, del Cc, ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’articolo 1135, comma 1, n. 4, del Cc.

In particolare, chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l’uso esclusivo, dall’altro lo costituisce custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex articolo 2051 del Cc. È esclusa, dunque, la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello.

Cassazione civile sez. III, 14/06/2021, n.16741

Sinistro in piscina di pertinenza condominiale
Nell’ipotesi di sinistro (nella specie, mortale) verificatosi in una piscina di pertinenza condominiale, è configurabile la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. per l’omessa vigilanza e custodia, quale soggetto obbligato alla manutenzione della struttura, dal momento che la gestione è volta al soddisfacimento di esigenze collettive della comunità condominiale e il funzionamento risponde a un interesse soltanto mediatamente individuale.

Cassazione civile sez. III, 19/05/2021, n.13595

Danni causati dalle cose comuni
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, deve adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’articolo 2051 del Cc, dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile. Nel caso di specie, la Corte d’appello ha affermato la responsabilità del condominio per i danni lamentati dal proprietario di un immobile destinato all’attività di ristorante, in quanto le copiose infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal tetto del fabbricato erano da ricondurre sia alla ridotta capacità dei pluviali di smaltimento delle acque, sia alla cattiva manutenzione di tali canaline, entrambe imputabili a responsabilità del condominio.

Corte appello L’Aquila, 16/04/2021, n.606

Responsabilità concorrente del condominio
In relazione a danni derivanti dal lastrico solare in proprietà esclusiva, sussiste una concorrente responsabilità del condominio, il quale abbia omesso di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’articolo 1130, primo comma, n. 4, del codice civile, ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’articolo 1135, primo comma, n. 4, del Cc, e del proprietario esclusivo del lastrico solare ovvero del terrazzo a livello, il quale assume la veste di custode, e quindi responsabile ex articolo 2051 del codice civile

Cassazione civile sez. VI, 11/03/2021, n.6816

Articolo 2051 del Codice civile
Il condominio risponde per i danni occorsi ai terzi nelle parti comuni, a titolo di responsabilità da cose in custodia, ai sensi dell’art. 2051 c.c., la quale richiede, in ogni caso, che l’attore provi l’esistenza del nesso causale tra la cosa ed il danno.

Tribunale Crotone, 02/09/2020, n.727

Danni da appalto di lavori condominiali
In caso di danni derivanti dall’appalto di lavori condominiali, la responsabilità del condominio si aggiunge a quella dell’impresa esecutrice (nella specie si trattava del controllo relativo alla verifica della mancata ostruzione agli ingressi delle abitazioni che non va escluso in capo al condominio).

Corte appello Genova sez. II, 13/08/2020, n.783

Responsabilità del condominio per danni ai passanti
In tema di responsabilità per danni da cose in custodia (nella specie: caduta per disconnessione del pavimento di marciapiede prospiciente edificio condominiale), la responsabilità del Condominio, quale proprietario dell’area in cui si è verificato il sinistro, non può essere esclusa dal rilievo che la manutenzione della stessa sia di spettanza del Comune. La corresponsabilità dell’ente pubblico, invero, non esclude quella del condominio, che, in quanto proprietario del bene, ed in relazione di fatto con lo stesso tale da consentirne il controllo e la vigilanza, è tenuto a fare quanto in suo potere per evitare situazioni di pericolo quali quella che ha provocato il sinistro in esame.

Tribunale Livorno, 24/03/2020, n.289

Danni da infiltrazioni e risarcimento
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva).

Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali.

La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l’art. 1227, comma 1, c.c., ma l’art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo.

Cassazione civile sez. VI, 12/03/2020, n.7044

Appalto di lavori condominiali
L’affidamento di opere in appalto non sottrae la disponibilità e la custodia del bene che ne è oggetto al committente e che quindi quest’ultimo risponde dei danni da esso derivati, ex art. 2051 c.c., pur se il bene sia stato modificato dalle opere in appalto e se il danno promani proprio dalla parte modificata, e può esimersi dalla responsabilità, ascrivendola all’appaltatore, soltanto se dimostra che la condotta di quest’ultimo abbia assunto i caratteri di incidenza causale e di imprevedibilità/inevitabilità propri del fortuito (nel caso di specie il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità del condominio, quale custode della res dannosa, sul presupposto che tale custodia permanga in capo al committente nel caso di lavori sul lastrico solare di un fabbricato, data la sua permanente ed indefettibile funzione di copertura dell’edificio, che non lo sottrae mai alla custodia del Condominio).

Tribunale Roma sez. VII, 11/02/2019, n.3040

Responsabilità del condominio
Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati ad un condomino o ad un terzo.

La responsabilità del condominio, quale custode degli impianti comuni, ha natura oggettiva, cosicché il danneggiato ha solo l’onere di provare il nesso eziologico tra la res ed il danno da essa arrecato. Viceversa, il custode, laddove citato in giudizio per il risarcimento dei danni derivanti dalla res in custodia, deve dimostrare in ipotesi l’inidoneità in concreto della situazione a provocare l’incidente, o la colpa del danneggiato, od altri fatti idonei ad interrompere il nesso causale fra le condizioni del bene ed il danno.

Tribunale Napoli sez. VIII, 03/10/2019, n.8704

Quando è esclusa la responsabilità del condominio?
In tema di danni causati da cose in custodia, il fatto colposo della vittima può escludere il nesso di causa tra la cosa e il danno, in misura tanto maggiore, quanto più il pericolo era prevedibile ed evitabile. È, pertanto, possibile anche che la distrazione o imprudenza della vittima siano di tale intensità o di tale anomalia, da porsi quale fattore causale esclusivo nella produzione dell’evento (esclusa, nella specie, la responsabilità del condominio per la caduta su una macchia scivolosa ben visibile).

Cassazione civile sez. VI, 16/10/2019, n.26258

Atto di citazione indirizzato al condominio
L’amministratore di condominio il quale, avendo ricevuto un atto di citazione indirizzato al condominio, si sia costituito in giudizio in nome del condominio senza mandato assembleare né successiva ratifica, priva l’assemblea della possibilità di autodeterminarsi in merito all’opportunità di coltivare la lite o di transigerla e, laddove la citazione riguardi un fatto per il quale non possa sostenersi ex ante l’esonero da responsabilità del condominio stesso, lo espone alla certa condanna al pagamento delle spese legali.

Tribunale Roma sez. V, 21/08/2018, n.16596

Morte di minore nella piscina condominiale
E’ qualificabile come imprudente, negligente e pertanto colpevole la mancata messa in sicurezza della piscina condominiale ascrivibile a responsabilità del Condominio e della Ditta manutentrice.

Corte appello Brescia sez. II, 07/06/2018, n.989

Dovere di custodia del condominio: il caso fortuito
In tema di responsabilità per danni del condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c., la responsabilità del condominio risiede nel dovere di custodia, che deve definirsi come potere di fatto sulla cosa, di regola corrispondente ad una situazione giuridica che sia almeno di detenzione qualificata e che conferisce al custode la possibilità e l’obbligo, in concreto, di escludere dalla cosa ogni situazione di pericolo che possa ragionevolmente rappresentarsi secondo criteri di normalità in un determinato contesto storico e sociale; responsabilità che va esclusa nelle ipotesi in cui ricorra il caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.

Il Condominio, nel caso di specie, in qualità di proprietario del lastrico solare, ai sensi art. 1117, comma 1, n. 1) c.c., è obbligato ad esercitare un effettivo e non occasionale obbligo di vigilanza e custodia sul medesimo, con la conseguenza che in relazione ai danni cagionati dal lastrico solare è tenuto sia alla eliminazione della causa dei danni, che al risarcimento dei danni medesimi.

Tribunale Roma sez. VII, 03/10/2017, n.18645

Allagamento cagionato da autoclave condominiale
Ai sensi dell’art. 2051 c.c., il condominio risponde dei danni comunque cagionati dai beni comuni sia a terzi che ad altri condomini e, a tal fine, è irrilevante che suddetti beni si trovino all’interno della proprietà esclusiva di uno dei condomini (nel caso di specie sussiste la responsabilità del condominio per l’allagamento provocato dal malfunzionamento dell’autoclave condominiale anche se la stessa è situata in locale accessibile soltanto attraverso il fondo di proprietà di un condomino).

Tribunale Arezzo, 27/07/2017, n.903

Infiltrazioni e responsabilità del condominio
In tema di infiltrazioni provenienti da parti comuni da cui scaturiscano fenomeni di umidità in locali di proprietà esclusiva, la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. sussiste in relazione a tutti i danni cagionati alla cosa, sia per la sua intrinseca natura, sia per l’insorgenza in essa di agenti dannosi, essendo esclusa solo dal caso fortuito, il quale può essere rappresentato – con effetto liberatorio totale o parziale – anche dal fatto del danneggiato (come nel caso di cambio di destinazione d’uso, con conseguenti implicazioni sull’areazione dei locali), avente un’efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra la cosa e l’evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno.

(Fattispecie nella quale il tribunale ha condannato il condominio ad eseguire le opere destinate ad eliminare o, comunque, attenuare le infiltrazioni di umidità sul rilievo che il mutamento di destinazione d’uso da cantina ad abitazione era avvenuto contestualmente alla realizzazione dell’immobile).

Tribunale Livorno, 23/06/2017, n.688

Omessa manutenzione e riparazione del lastrico di calpestio
La questione della diversa destinazione urbanistica del locale, asseritamente utilizzabile solo come garage, è stata affrontata correttamente dal primo giudice, sia pure sotto il profilo della sua rilevanza ai fini dell’esclusione del nesso causale, non essendo la diversa destinazione urbanistica idonea non solo ad elidere la rilevanza eziologica della ritenuta responsabilità del Condominio per avere omesso la manutenzione e la riparazione del sovrastante lastrico di calpestio ma neppure tale da consentire di configurare una condotta colposa concorrente nella causazione del danno, non potendosi configurare nell’utilizzo del garage quale deposito di merce alcun rilevante uso improprio della res.

Corte appello Ancona sez. II, 22/06/2017, n.972

Onere probatorio per danni da cose in custodia
Nella responsabilità ex art. 2051 c.c. per cose in custodia, l’attore deve offrire la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e l’evento lesivo, nonché dell’esistenza di un rapporto di custodia, mentre il convenuto deve dimostrare l’esistenza di un fattore estraneo idoneo ad interrompere il nesso di causalità (il caso fortuito), in presenza del quale si esclude la responsabilità del custode (riconosciuta, nella specie, la responsabilità del Condominio per la caduta occorsa ad una donna a causa del mattonato presente nel viale di acceso allo stabile reso scivoloso dalla patina di muschio sullo stesso formatosi).

Cassazione civile sez. III, 13/12/2016, n.25483

Danno alla tubazione di acqua
Non essendo in discussione la natura condominiale del tratto di tubazione di acqua potabile, adiacente il marciapiede e destinato ad alimentare la colonna montante condominiale, deve affermarsi la responsabilità ex art. 2051 c.c.. del condominio nella causazione dell’evento dannoso di cui è causa.

Tribunale Bari sez. III, 20/09/2016, n.4681

fonte laleggepertutti