Assemblea condominiale: l’amministratore può cambiare ora o luogo?

Modifica dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale: in che forma deve essere comunicata dall’amministratore?

Ti è mai capitato di recarti alla riunione di condominio con qualche minuto di ritardo e di non trovare nessuno perché magari lo scantinato del palazzo era troppo freddo e l’assemblea ha deciso di spostarsi a casa di uno dei condomini? O di ricevere un sms con cui ti viene comunicato uno spostamento di qualche ora rispetto all’orario indicato nell’avviso di convocazione e, magari, di leggerlo in ritardo senza poterti organizzare per tempo? In tutti questi casi è probabile che ti sarai chiesto: l’amministratore può cambiare il luogo o l’ora dell’assemblea di condominio a proprio piacere? E, in tal caso, in che modo deve comunicarlo ai condomini?

La questione è approdata sul tavolo del tribunale di Bergamo [1].

Secondo la giurisprudenza, la legge è chiara nell’indicare le forme tassative con cui l’avviso di convocazione dell’assemblea debba essere comunicato. Queste possono essere solo la raccomandata a.r., la lettera consegnata a mani (e controfirmata per ricevuta), la Pec, il fax o il telegramma. Si tratta di un elenco tassativo, che non lascia spazio ad interpretazioni analogiche o estensive. Nessun’altra modalità di comunicazione è pertanto ammessa, a meno che non vi sia la prova del ricevimento da parte del destinatario e l’espressa dispensa da parte di questi a ricevere l’avviso formale.

Ebbene, secondo i giudici, le modalità per la spedizione dell’avviso di convocazione valgono anche per le sue eventuali modifiche. Quindi, l’avviso di slittamento o di spostamento della riunione di condominio deve essere comunicato nelle stesse forme previste dalla legge per l’avviso di convocazione (raccomandata postale, pec, fax o raccomandata a mani). Non avrebbe invece alcun valore qualora venga inoltrato via email o sms; né tantomeno l’avrebbe qualora sia lo stesso amministratore o un altro condomino a telefonare individualmente ai condomini per avvisarli della modifica della data e dell’ora della convocazione assembleare: il nuovo avviso “a voce” sarebbe irrituale.

Un vizio del genere, per poter invalidare la delibera, deve essere fatto valere, con un giudizio dinanzi al giudice, entro massimo 30 giorni dalla stessa (se il condomino si è comunque presentato, magari in ritardo) o dalla successiva comunicazione del verbale da parte dell’amministratore (se il condomino in questione non ha partecipato). Difatti l’irrituale o l’omesso invio dell’avviso di convocazione costituisce una causa di annullabilità dell’assemblea di condominio: causa che, se non fatta valere entro tali termini massimi, si sana.

Ciò significa anche che l’amministratore, il quale decida di spostare l’assemblea in un altro luogo o in un altro momento e di aggiornare i vari condomini in via informale (ad esempio con sms, chat WhatsApp o telefonate), ben potrebbe farlo ma nella consapevolezza di due questioni fondamentali:

nei 30 giorni successivi, la delibera potrebbe divenire oggetto di impugnazione;
ma, in assenza di contestazioni, la stessa delibera verrà considerata definitivamente valida.
Proprio per tale ragione, prudenza imporrà all’amministratore di astenersi dal dare esecuzione alla votazione prima dell’intervenuta sanatoria, ossia prima dei 30 giorni dall’ultima spedizione del verbale di assemblea.

Nel caso di specie, dunque, il tribunale di Bergamo, rilevato che il vizio sulla convocazione riguardava i profili di annullabilità e rilevato che la domanda era stata proposta nel termine di 30 giorni dalla ricezione del verbale da parte del ricorrente assente alla riunione, ha annullato la delibera.

fonte laleggepertutti