SENTENZA DELLA CORTE COSTITUZIONALE
Più ampia la platea dei beneficiari delle tutele previste a favore di chi compra un alloggio “sulla carta”. Se l’immobile da costruire, poi edificato, è pignorato (per debiti del costruttore) ed è messo all’asta prima del passaggio di proprietà, la prelazione sull’acquisto spetta, alle condizioni dell’asta, anche a chi ha comprato prima che il costruttore chiedesse al comune il permesso di costruire.
Lo ha stabilito la Corte costituzionale, con la sentenza 43/2022, che ha ampliato la portata della norma, che assicurava la prelazione solo a chi avesse comprato “sulla carta” dopo (e non prima) la richiesta del permesso del comune.
L’estensione è l’effetto di una dichiarazione di illegittimità costituzionale cosiddetta additiva di due articoli del d.lgs 122/2005 (n. 1 e n. 9) e a ritroso dell’art. 1 della relativa legge delega (n. 210/2004), annullati, appunto, nella parte in cui non riconoscono il diritto di prelazione anche alle persone fisiche che abbiano acquistato prima che sia stato richiesto il permesso di costruire.
Ma vediamo di illustrare la questione.
Il decreto legislativo del 2005 prevede una serie di tutele a favore di chi compra un immobile da costruire. Tra queste tutele, quando l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e destinato ad abitazione principale dell’acquirente o di uno stretto congiunto, c’è anche la prelazione in caso di vendita all’asta dell’edificio, cioè il diritto a essere preferito nell’acquisizione dell’immobile pignorato al prezzo definitivo di aggiudicazione. Il problema era rappresentato dalla definizione legislativa di immobile da costruire. Secondo l’articolo 1, lett. d) del d.lgs. 122/2005, l’acquirente è tutelato se per l’immobile sia già stato richiesto il permesso di costruire. Per capire la portata della norma riportiamo in sintesi la vicenda da cui è derivata la pronuncia in commento.
Un complesso immobiliare, costruito da una cooperativa, è stato pignorato e messo all’asta. Molti degli alloggi acquistati sulla carta erano abitati da chi li aveva prenotati, in attesa dell’assegnazione definitiva. Ma solo a coloro che avevano acquistato dopo la richiesta del permesso di costruire, il giudice ha accordato il diritto di essere preferiti nell’acquisto all’asta. La prelazione è stata negata a chi aveva acquistato prima della richiesta del permesso di costruire. E ciò proprio per effetto della citata definizione legislativa del concetto di immobile da costruire.
La questione è stata portata sul tavolo della Consulta, che ha deciso che non c’è ragione di distinguere tra acquirenti in base alla data di acquisto (anteriore o posteriore alla richiesta del permesso di costruire). Anzi questa distinzione è incostituzionale: si tratta di assicurare il diritto all’abitazione (rientrante nel catalogo dei diritti inviolabili della persona) senza ingiustificate disparità di trattamento. D’altra parte, aggiunge, la sentenza, il procedimento amministrativo del permesso di costruire è del tutto autonomo dalle vicende civilistiche del passaggio di proprietà e, inoltre, per i creditori pignoranti è indifferente il riconoscimento della prelazione a una categoria più ampia di acquirenti, visto che comunque il prezzo che devono pagare non cambia (è sempre quello di aggiudicazione). Infine, la sentenza considera che la prelazione è l’unica prerogativa di una qualche utilità nel caso in cui l’acquirente non abbia potuto recuperare i soldi anticipati dal garante del costruttore, in relazione a un contratto di fidejussione: almeno, conclude la Consulta, si riconosca, senza esclusioni, la possibilità di essere preferiti nel ricomprarsi l’immobile all’asta.
fonte italiaoggi