Prove contro il condominio
Un condomino può testimoniare nella causa con il condominio? Quali prove utilizzare in un processo?
Il problema principale di ogni causa sono le prove. Più che l’esistenza del diritto fatto valere, conta la possibilità di dimostrarne l’esistenza. Perché, se anche si dovesse ritenere che la pretesa azionata davanti al giudice sia astrattamente fondata, in assenza di prove, l’istanza del cittadino va comunque rigettata.
In materia condominiale, le controversie non vanno esenti dalla regola dell’«onere della prova»: chi fa valere un proprio diritto deve anche dimostrare i fatti a fondamento del diritto stesso. Di qui la domanda: quali sono le prove contro il condominio che si possono portare in processo? Come può difendersi chi intende agire contro il condominio o resistere a un’azione da quest’ultimo intentatagli? Cerchiamo di fare il punto della situazione.
Indice
1 Prove contro il condominio: quali sono?
2 I documenti del condominio
3 Le testimonianze
4 Atti notarili
Prove contro il condominio: quali sono?
La materia condominiale non è diversa da tutte le altre controversie civili. Vale quindi il principio della “tipicità” dei mezzi di prova: le prove sono solo quelle contemplate dal Codice, anche se oggi la giurisprudenza si sta aprendo anche a prove atipiche, come le email o gli screenshot delle chat.
Possiamo distinguere le prove in due grandi categorie: le prove scritte e le prove orali.
Le prove scritte sono costituite dai documenti, che possono essere le scritture private (quelle cioè redatte in assenza di pubblico ufficiale) e in atti pubblici (quelle cioè prodotte da notai e altri pubblici ufficiali). Solo queste ultime fanno piena prova di quanto in esse contenuto. Le scritture private invece hanno valore solo se non contestate dalla parte contro cui sono prodotte: una contestazione che però non può essere generica ma deve poggiare su eccezioni concrete e credibili.
Tra le prove orali invece ci sono la testimonianza, la confessione, il giuramento.
Come si atteggiano concretamente queste prove nell’ambito della materia condominiale? Lo vedremo nei successivi paragrafi.
I documenti del condominio
Ciascun condomino può chiedere copia della documentazione condominiale all’amministratore, il quale vi deve provvedere con sollecitudine, anche e soprattutto se ciò serve per la tutela dei diritti in tribunale. L’ostruzionismo potrebbe essere contrastato con un ricorso in via d’urgenza al giudice che ordinerebbe all’amministratore l’esibizione di tutte le carte in suo possesso.
A richiesta del condomino, l’amministratore deve esibire i verbali d’assemblea, il regolamento di condominio, le pezze giustificative delle spese, le fatture e i pagamenti effettuati, i bilanci, il rendiconto, l’anagrafe condominiale, gli estratti conto. Per quanto riguarda questi ultimi, in assenza di collaborazione da parte dell’amministratore, il condomino può rivolgersi direttamente alla banca, presentando una copia della raccomandata inviata al capo condomino e da questi inevasa.
Dinanzi alla richiesta del condomino di avere copia della documentazione, l’amministratore non può chiedere un compenso aggiuntivo se non il rimborso dei costi per la carta relativa alle fotocopie.
Le testimonianze
Il problema principale nelle cause condominiali è la testimonianza. Come noto, l’articolo 246 del Codice di procedura civile stabilisce l’incapacità a testimoniare di tutti coloro che possono avere un interesse nel giudizio. Attenzione però a non cadere in equivoci: l’«interesse» cui fa riferimento il Codice non è quello economico ma giuridico. In pratica, non può testimoniare né chi è parte del giudizio (ad esempio l’attore, il convenuto, il terzo chiamato in causa), né chi potrebbe esserlo avendo la possibilità di agire o di essere citato da altri nel medesimo processo. Dunque, solo la persona che non è legittimata a proporre un’azione giudiziale può testimoniare.
Ora, se si tiene conto che il condominio non è un ente a sé stante come una società o un’associazione, ma un ente privo di personalità giuridica, da considerare solo come la sommatoria dei condomini, se ne deduce che i singoli condòmini non possono testimoniare nella causa che vede coinvolto il loro condominio. Essi infatti sono già parte del giudizio, anche se costituiti non individualmente ma a mezzo ed in persona dell’amministratore pro tempore. Questo è l’orientamento prevalente sposato dalla Cassazione [1].
Anche il resto della giurisprudenza [2] è della stessa opinione: i condòmini sono privi della capacità di testimoniare nelle liti che coinvolgono il condominio: non possono cioè testimoniare nelle liti che coinvolgono il condominio poiché l’eventuale sentenza di condanna è immediatamente azionabile nei confronti di ciascuno di essi. Si pensi a una causa avviata da una persona caduta a causa di un gradino pericolante e rivolta ad ottenere il risarcimento: il condomino, in quanto indirettamente parte in causa poiché potrebbe dover rispondere del debito, non può testimoniare, né a favore, né contro il condominio.
In teoria, il condòmino potrebbe testimoniare a favore o contro il proprio condominio solo quando non sono in gioco i propri interessi, il che si verifica quando, nel caso di sentenza di condanna, il condomino-testimone non verrebbe chiamato a rispondere del debito: si pensi alla causa intrapresa contro una parte del condominio che non sia comune a tutti e di cui rispondano solo alcuni condomini.
Dunque, deve ritenersi valido il principio per cui, se con riguardo alle cause relative a beni comuni si ritiene che i condomini non siano terzi rispetto al condominio, rispetto alle cause relative a beni di appartenenza del singolo o solamente di alcuni condòmini, coloro che non sono proprietari formali potrebbero essere validamente chiamati a testimoniare.
L’amministratore però può testimoniare in quanto soggetto estraneo al condominio [3], a meno che non abbia un interesse personale e diretto (come nel caso di personale responsabilità), ma sempre nelle cause in cui questi non sia costituito in rappresentanza del condominio stesso.
Atti notarili
Una prova tipica nel processo contro il condominio sono gli atti notarili, quelli da cui risultano le compravendite dei singoli appartamenti. Essendo «pubblici», tali atti possono essere liberamente consultabili da ciascun condomino, facendone richiesta ad un notaio di fiducia, anche relativamente ad appartamenti dei vicini e non al proprio.
Dall’atto di vendita è possibile verificare quali beni e diritti il costruttore ha ceduto all’acquirente, in modo da poter accertare eventuali pretese infondate da parte di questi. Difatti, tutto ciò che non è stato venduto rientra nelle parti comuni dell’edificio, che appartengono cioè al condominio nella sua interezza.
laleggepertutti