condominio Regolamenti, divieti con limite

CON UNA RECENTE SENTENZA LA CASSAZIONE INTERVIENE SUI VINCOLI APPOSTI ALLA PROPRIETÀ PRIVATA
Regolamenti, divieti con limite
Divieti regolamentari sotto condizione. Se non sono trascritti, il condomino non è tenuto a rispettarli. Infatti le limitazioni all’utilizzo delle proprietà private previsti dal regolamento condominiale, per quanto di natura contrattuale, non vincolano i terzi acquirenti se non risultano trascritti nei registri immobiliari, a meno che nell’atto di acquisto vi siano inequivoci riferimenti alla conoscenza e all’accettazione di tali limitazioni.

Può capitare che il regolamento condominiale vieti le attività che possano recare pregiudizio alla tranquillità, al decoro e alla sicurezza dell’edificio. Se il regolamento è stato redatto dall’originario costruttore o proprietario unico dell’edificio, o risulti comunque essere stato approvato all’unanimità, il condomino che abbia acquistato per primo l’unità immobiliare è tenuto a rispettare la disposizione e deve quindi attenersi a un utilizzo consono del proprio appartamento.

Per gli acquisti successivi, invece, il proprietario ha una maggiore libertà nel decidere la destinazione della propria unità immobiliare, a condizione che il divieto regolamentare non risulti dai registri immobiliari e nell’atto di acquisto non ne sia stata fatta espressa menzione. È quanto ha chiarito la seconda sezione civile della Corte di cassazione con la recente sentenza n. 6357 del 25 febbraio 2022.

La differenza tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale. Prima di addentrarsi nell’esame di questa interessante pronuncia della Suprema corte è utile rinfrescare la memoria sulla classica distinzione tra regolamento di natura assembleare, ossia adottato a maggioranza, e regolamento contrattuale, che il più delle volte è quello redatto dall’originario unico proprietario dell’edificio e accettato dagli acquirenti delle varie unità immobiliari, oppure quello adottato dai condomini all’unanimità.

Soltanto quest’ultimo può validamente contenere imposizioni e divieti rivolti alle singole proprietà esclusive, laddove con il primo i condomini si limitano a disciplinare l’utilizzo dei beni e dei servizi comuni. Soltanto con il primo tipo di regolamento è quindi possibile vietare ad esempio al proprietario di adibire la propria unità immobiliare a studio professionale o ad albergo/pensione, oppure, più in generale, pretendere che l’utilizzo che ciascun condomino vuole fare delle sue proprietà esclusive debba essere contenuto nei limiti del rispetto del decoro, della sicurezza, della quiete o della tranquillità degli altri comproprietari (volta per volta, come spiegato più volte dalla medesima Suprema corte, occorrerà interpretare l’effettivo contenuto della clausola regolamentare per verificarne la sua concreta applicabilità).

Se non ci sono quindi dubbi sul fatto che clausole c.d. contrattuali siano da considerarsi vincolanti per il condomino che abbia acquistato dall’originario costruttore/proprietario, qualche problema in più si pone per i soggetti che siano successivamente divenuti proprietari della medesima unità immobiliare. Se questi ultimi al momento dell’acquisto non erano a conoscenza del divieto regolamentare, è egualmente possibile pretenderne il rispetto?

Il caso concreto. Nella specie una fondazione aveva acquistato in un condominio una unità immobiliare disposta su due piani e la aveva ceduta in comodato a un’associazione che si occupava di assistenza ai cittadini extracomunitari.

L’assemblea condominiale, ravvisando la violazione di una clausola del regolamento, la quale vietava qualsiasi attività dei condomini nelle proprietà esclusive incompatibile con le norme igieniche, con la tranquillità degli altri condomini o con il decoro dell’edificio e con la sua sicurezza, aveva deciso di non autorizzare la destinazione d’uso dell’immobile in tal modo prospettata.

La delibera era stata impugnata dalla fondazione, che aveva dedotto, per un verso, l’inopponibilità nei suoi confronti del regolamento condominiale, in quanto non trascritto nei registri immobiliari, e, per altro verso, l’erroneità dell’interpretazione del contenuto della predetta clausola regolamentare.

Il tribunale di Milano aveva provveduto a dichiarare la nullità del deliberato assembleare, in quanto il predetto divieto non poteva applicarsi alla fondazione, quale terza acquirente dell’unità immobiliare, non risultando trascritto il regolamento e non essendovi menzioni specifiche nel titolo d’acquisto, né avendo al contrario rilevanza il semplice riferimento ivi contenuto al titolo di provenienza del venditore, poiché l’eventuale rinvio al regolamento deve sostanziarsi in un riferimento esplicito e inequivoco.

La sentenza era stata impugnata e la Corte di appello, rovesciando il verdetto, aveva ritenuto che, benché il regolamento condominiale non risultasse trascritto, lo stesso doveva ritenersi opponibile alla fondazione perché nel contratto di compravendita si attribuiva a quest’ultima «… la proporzionale quota di comproprietà condominiale nelle parti comuni dell’edificio, come per legge e regolamento» e si dichiarava che l’immobile proveniva al venditore con «… atto .. al quale le parti fanno ampio richiamo», nel quale ultimo l’acquirente aveva dichiarato «di ben conoscere ed accettare il regolamento condominiale indicato in tutti i suoi estremi formali».

Di qui il ricorso in Cassazione. La fondazione sosteneva infatti che, contrariamente a quanto argomentato dal giudice di appello, la predetta disposizione del regolamento condominiale non poteva esserle opposta, in quanto i richiami al medesimo contenuti nell’atto di acquisto e nell’atto di provenienza del venditore erano del tutto inidonei, per la loro vaghezza, a manifestare un’effettiva conoscenza e accettazione da parte sua dei predetti divieti.

La decisione della Suprema corte. Con la sentenza in questione la Suprema corte, nel cassare la decisione del giudice di appello, ha avuto modo di chiarire che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio volte a vietare lo svolgimento di determinate attività costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, ossia con il consenso di tutti i condomini.

Per questo motivo l’opponibilità ai terzi di siffatti divieti, sempre che questi ultimi non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione nei registri immobiliari.

La Corte di cassazione ha evidenziato come la necessità dell’unanime approvazione delle clausole del regolamento che stabiliscano servitù sulle parti comuni è imposta dall’art. 1108, comma 3, c.c., mentre la costituzione contrattuale delle servitù che restringono i poteri e le facoltà dei condomini sulle singole proprietà esclusive suppone che il documento sia sottoscritto dai rispettivi titolari al fine di adempiere al requisito della forma scritta ad substantiam.

In assenza di trascrizione, le disposizioni regolamentari che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive valgono quindi soltanto nei confronti del terzo acquirente che abbia dato atto in maniera specifica, nel medesimo contratto d’acquisto, del vincolo reale gravante sull’immobile.

Non basta, dunque, una generica accettazione del regolamento da parte dell’acquirente, essendo invece necessaria, ai fini dell’opponibilità di una disposizione istitutiva di servitù, una dichiarazione di specifica conoscenza dell’esistenza delle medesime.

fonte italiaoggi