Quando il condominio può vietare l’attività di affittacamere?

Quando il condominio può vietare l’attività di affittacamere?

Si possono affittare camere in condominio e a quali autorizzazioni o condizioni?

Si sente spesso parlare dell’attività di affittacamere e di come, grazie a questa, molti proprietari di immobili siano riusciti a procurarsi un reddito più o meno stabile, con un minimo investimento, senza peraltro incorrere nei tipici rischi imprenditoriali che il commercio comporta. Ma quando si vive in condominio c’è sempre chi mette i bastoni tra le ruote e, in assemblea, muove contestazioni in ordine alla presenza di estranei nelle aree pertinenziali, del via vai nelle scale, del portone che resta spesso aperto, della sporcizia e del rumore procurato dai clienti. Recriminazioni di questo tipo avrebbero fondamento giuridico? Quando il condominio può vietare l’attività di affittacamere? Su questo aspetto si è già pronunciata numerose volte la giurisprudenza. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Indice

1 L’affitto di una camera
2 Differenza tra affittare camere e affittacamere
3 Quando il condominio può vietare l’attività di affittacamere?
L’affitto di una camera
Chi vuol arrotondare lo stipendio affittando una o più camere del proprio appartamento lo può fare senza dover aprire una partita Iva o chiedere l’autorizzazione al condominio. Rientra nei poteri del proprietario di un appartamento dare in locazione l’intero immobile oppure una o più camere. La locazione parziale dell’appartamento segue le stesse regole della locazione integrale: il contratto con durata inferiore a 30 giorni non deve essere registrato e i proventi vanno comunque riportati nella dichiarazione dei redditi.

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Per locazioni di durata superiore invece la registrazione è richiesta a pena di nullità. A seconda della durata del contratto si può optare per uno dei tanti tipi di locazione: locazione breve, locazione turistica, locazione per studenti universitari, locazione a canone concordato o libero.

Anche chi è in affitto può, a sua volta, subaffittare una camera o l’intero appartamento. Per il subaffitto di una sola camera sussiste solo l’obbligo di comunicare il nome dell’ospite al locatore. Per il subaffitto integrale dell’immobile è invece necessario chiedere al locatore l’autorizzazione preventiva (che può essere riportata già a monte nel contratto o fornita successivamente con un autonomo atto).

Differenza tra affittare camere e affittacamere
L’affitto di una camera si distingue dall’attività di affittacamere poiché quest’ultima è un’attività svolta con continuità e in forma professionale. Pertanto, solo l’affittacamere deve aprire una partita Iva e rispettare una serie di norme regionali che indicano i requisiti minimi che deve possedere l’alloggio. Leggi sul punto Come fare affittacamere. Sono previsti dei requisiti minimi per le camere: devono avere letto, sedia, armadio, cuscini, scrivania, cestino per rifiuti, biancheria, telefono. Gli appartamenti devono essere dotati di almeno un bagno. Ci deve essere sempre un addetto al servizio reperibile anche se non è necessaria una reception. L’alloggio deve comprendere i servizi minimi di pulizia quotidiana, cambio biancheria, fornitura di riscaldamento, acqua, luce e gas. Oltre a questo servizio standard, se ne possono aggiungere anche altri complementari come la prima colazione, servizi di lavanderia e pulizia straordinaria.

Tutto ciò non succede se si intende affittare saltuariamente una camera del proprio appartamento così come farebbe un normale locatore.

Quando il condominio può vietare l’attività di affittacamere?
È vero che il condominio può vietare l’attività di affittacamere ma ciò solo a due condizioni:

che vi sia un esplicito divieto all’interno del regolamento condominiale;
che tale regolamento sia stato approvato all’unanimità.
In merito al primo aspetto, non è sufficiente un generico richiamo al divieto di attività commerciali, rumorose o che possano recare pregiudizio al decoro, alla moralità, all’igiene o alla tranquillità dei condomini. Si tratterebbe di vincoli non sufficientemente specifici che non potrebbero essere applicati, in via analogica, all’attività dell’affittacamere. Come chiarito dalla Cassazione [1], i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze.

È stato ritenuto inapplicabile all’attività di affittacamere anche il divieto, esplicitato nel regolamento, di gestire pensioni, hotel o locande. Queste ultime sono attività ben diverse dall’affittacamere con conseguente impossibilità di estendere il senso letterale del termine.

In merito al secondo aspetto, è possibile raggiungere l’unanimità nell’approvazione del regolamento in due modi:

o con votazione di tutti i condomini in assemblea;
oppure con approvazione del regolamento, da parte di ogni singolo condomino, all’atto della sottoscrizione del contratto di compravendita (il cosiddetto “rogito notarile”). In questo secondo caso, l’unanimità si raggiunge in momenti temporalmente tra loro distinti.
Dunque, il divieto di svolgere l’attività di affittacamere è opponibile al singolo condomino quando «il regolamento abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall’unico proprietario originario dell’edificio e richiamato nei singoli atti d’acquisto» [2].

laleggepertutti